老旧小区改造最优解——EPC建造统筹模式

2020-10-23 绿维文旅 标签：

城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，2000年前建设的老旧小区失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全，改造难度大，从前期的小区现状及居民意愿摸底调研，到专项改造规划和设计，再到采购、选材、工程施工，考虑到减少变更次数、项目成本及工期，绿维文旅认为，运用EPC建造统筹模式，能快速形成改造项目建造一体化、专业化、效率化、经济化的落地。

绿维文旅十余年来服务过多个老旧工业厂区、厂房、历史街区、新农村的改造，积累了丰富的经验，近期还中标了河南省焦作市中站区老旧小区、解放区老旧小区的改造提质项目技术咨询服务项目。

01、政策解读——明确要求和内容

城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。

国务院办公厅于2020年7月份出台了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，明确了改造对象、改造时间、改造内容、改造路径等内容。

改造对象

哪些要改？

城镇老旧小区是指城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。各地要结合实际，合理界定本地区改造对象范围，重点改造2000年底前建成的老旧小区。

改造时间

什么时间改？

2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户；到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

改造内容

改什么？

城镇老旧小区改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类。基础类主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等；完善类主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等；提升类主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造。

改造路径

钱从哪来？

《意见》中明确，建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制，即合理落实居民出资责任；加大政府支持力度；持续提升金融服务力度和质效；推动社会力量参与；落实税费减免政策。

02、改造价值——惠民生、推基建、促发展

1、老旧小区改造惠民生增福祉

住有所居是人民美好生活的重要基石，老旧小区改造本质上是一项惠民工程。

一方面老旧小区的最大特点就是“房龄大”，大多建于上世纪八九十年代，房子本身已有一定质量问题，加上配套设施陈旧老化，可能稍有不慎就会引发停电、漏水、火灾等安全隐患问题，通过修整、改造可以改善居住条件。

另一方面，老旧小区的公共服务配套设施不完善，通过完善类、提升类内容改造，可完善周边适老设施、加设电梯、电动车充电设施的建设，有空间条件的，还可以增加体育健身设施、便民市场设施及幼儿园等教育设施，改造后，小区居住设施便利性方面将大大改善和提升，大大改善了人们的生活质量，增强居民获得感、幸福感、安全感。

2、老旧小区改造撬动城市新价值

老旧小区改造是一项推动城市更新的系统工程。在今年整体经济受疫情影响的情况下，老旧小区改造对于拉动投资促进经济增长有重大的经济和社会意义。首先，这是旧改小区内部市政基础设施升级改造的机会，与相关管线设施设备的专业经营单位一起，拉动基础建设投资，促进小区及街区城市基础设施的集约整合和优化更新。其次，旧改小区往往位于位于城镇核心位置，土地价值高，通过改造能进一步挖掘商业空间和价值，价值的释放既能反哺改造资金，又能提升片区的土地价值。

老旧小区改造也是一项重大社会治理工程。首先，旧改工程涉及的外立面、门面改造，在提升小老旧小区形象的同时，还促进了街区风貌的提升，大大提升片区及城市的土地价值和租金收入。其次，老旧小区区域内往往存在着历史街区，改造工程也要兼顾生活区和历史街区的互动，通过落实历史建筑保护修缮，保护历史文化街区，同时可与旅游相结合，打造民宿、咖啡厅、书吧等新型消费业态，展现片区及城市特色，延续历史文脉，通过老旧小区改造与周边的联动，能提升片区新价值。

3、老旧小区改造推进智慧城市建设

此次老旧小区改造拉动有效基建投资的同时，推动智慧社区及智慧城市发展。众多老旧小区存在无安防系统或设备老化、故障等问题，滋生了不少上门推销、诈骗等现象，随着人工智能、物联网等技术的逐步成熟，各地区都在探索智慧社区建设，而老旧小区的维护和管理机制缺乏，与新社区呈现完全不同的管理机制。

因此老旧小区改造过程中除了基础类和改善类改造外，有条件的还要完成公共服务设施配套建设及其智慧化改造，尤其是识别人脸、人形、车辆等信息安防技术的应用，需要协同当地物业、街道、公安、应急等多方形成合力，从而推动智慧社区建设、促进5G技术与居住区建设的融合，在智慧城市发展中发挥基础性作用，成为推进智慧城市建设的重要抓手。

03、怎么做——用EPC模式整体打包实施

1、老旧小区改造工程繁琐，同时涉及多方协调

老旧小区的改造不同于传统的工程，无论是调查、设计还是工程施工都很繁琐，改造中涉及造价、采购、选材、产品等多方面问题，需要不断的调整和更新。同时，需要协同社区居委会、产权单位、物业服务企业、管线运营单位等多部门。

2、EPC建造总包模式能整体统筹快速推动改造落地

绿维文旅认为，EPC建造统筹模式下，承包商对设计、采购和施工进行总承包，项目初期能解决设计繁琐的问题，同时能避免设计、采购、施工的矛盾，减少设计变更、项目成本，缩短工期，快速形成老旧小区改造项目建造一体化、专业化、效率化、经济化的建造运营落地能力。

04、绿维案例——基于EPC建造模式的实践经验

新疆鄯善县蒲昌村新农村建设改造项目

2007年底，绿维文旅受新疆吐鲁番地区鄯善县县委、县政府的邀请，承接了鄯善县蒲昌村新农村建设的改造工程。蒲昌村改造工程是鄯善县城市改造的一部分，是新农村建设的主要项目，也是鄯善县旅游开发和建设的重点工程，绿维文旅负责整个项目的方案设计及后期的施工监理工作。

蒲昌村位于城市郊区北部，紧邻AAAA级旅游景区库木塔格沙漠，是城市、景区、乡村的交汇节点。

绿维文旅打造此项目的独特之处在于：

1、用独特的地域性语言展示城市的历史渊源和人文景观----打造“楼兰古村”；

2、用原生态的建造手法塑造独一无二的城市形象和旅游品牌----建设“生土村落”；

3、用真心为农的设计理念诠释新农村建设的精髓----民俗街区与民俗客栈；

4、用多样化的生活情景体现城市的活力和生命的传承——楼兰风情休闲商业街区，使游客融入当地生活区。

实景照

改造效果：本设计方案得到委托方的高度认可，改造工程完工后，多家电视台进行报道，多部电视剧和纪录片进场拍摄，“中亚影视基地”也正式揭牌，这里成为了一个影视拍摄基地。楼兰风情街区也深深吸引了游客，成为极具旅游价值的商业步行街。

于是，一个旅游带动的新农村，活脱脱跳了起来，改造后的蒲昌村，成为了以旅游带动新农村建设的典范。

临夏八坊十三巷古城改造典范

临夏八坊十三巷是典型的回族聚居区和老城保护区，因其临夏回族世代生活的区域，周边有众多回族文化遗迹：清真寺、拱北、大拱北、蝴蝶楼、东公馆等。为推动临夏市特色文化产业的发展，打造国家级各民族共同团结奋斗和共同繁荣发展示范区，绿维文旅团队应邀承接了《甘肃临夏八坊十三巷古街民居文化专项策划及修建性详细规划》，并于2013年2月收到评审专家委员会的一致好评，随后，临夏市住房和城乡建设局又委托我院承担了《临夏八坊十三巷古街民居保护与改造一期市政工程设计》，对街巷的重要节点和重点民居进行景观建筑设计。