林峰：文旅产业地产是未来最具价值的综合开发模式

12月4-5日，由中国房地产报、中国房地产网、中房智库联合举办的“绿中国 芯地产——CIHAF2019第二十一届中国住交会”在北京举行。中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会副主任、北京绿维文旅城乡规划设计院院长林峰博士受邀参会，并做了题为《文旅产业地产标准与开发运营》的主题演讲，介绍了文旅地产综合评价标准的编制工作、文旅产业地产的概念和内涵、文旅产业地产的特征及发展模式、文旅产业地产的策划设计以及文旅产业地产的综合运营。
林峰博士首次系统阐述了文旅产业地产的概念、结构和框架等。他高度评价“后工业时代的文旅产业地产是未来最具价值的区域综合开发模式”。作为《文旅地产综合评价标准（讨论稿）》编制专家组组长，林峰博士正在积极推动《文旅地产综合评价标准》的编制工作。绿维文旅正由规划设计向运营集团转型，可为文旅康养与乡村振兴的项目运营，提供顾问、培训、招商、融资、营销、托管、承包及全程孵化服务，有效推动文旅产业地产的发展。

★ 一、后工业时代的文旅产业地产是未来最具价值的区域综合开发模式
林峰博士在会上首次系统阐述了文旅产业地产的内涵，并高度评价了文旅产业地产在未来发展中的作用和价值。
他指出，文旅产业地产属性为产业地产，以产业为依托，地产为载体；既注重文旅产业的发展，强调泛文旅生产和消费，又强调生活价值的营造。

文旅产业地产与与传统的工业地产相比，其产业属性与产业结构不同：
首先，文旅产业的融合特征，是文旅为主导，文旅康养体教商七大产业融合一体化。
第二，文旅产业的产出特征，是“消费性服务业+创意智造产业+生产性服务业”。消费产业的带动力是经济发展的核心，文旅产业恰是消费产业的主力军；批零结合的创意智造产业包括文创、乡创等，形成定制化；物流园区、商贸市场等是生产性服务业。三种产业产出模式，构成不同的产业形态。
其中，文创智造业是文创和智造结合形成的一个新概念和新方向，是一种新型的产业类型。文创智造业企业多是小规模生产、特色化生产的企业，包括文创产品、文创店铺、文创工坊、文创公司等，小批量、定制化、体验性、可与C端形成良好的互动性，这与大批量生产的生产型制造业有本质的区别。
文创智造业通过体验化、互动化和参与化形成文创活动、文创表演、艺术演艺化等，从而实现生产过程与消费过程的有效结合。在发展过程中形成了工坊模式、体验式模式、DIY模式等多种发展模式，形成了精油制造、肥皂制造、陶艺制造等多种新业态模式，同时，也形成了画家村、音乐小镇、艺术小镇等多种类型。
文创智造业可以在文旅小镇、文旅综合体、旅游目的地、文旅创意产业园、文旅康养村庄，通过文创化和智能化形成新型产业模式，带来消费模式升级、消费方式的变化，形成对未来的引领和带动。
第三，文旅产业的聚集特征，是“产业融合聚集（园区）+消费业态聚集（商区）+产居融合聚集（综合区）+产城融合聚集（新城区）”。

林峰博士强调，后工业时代的文旅产业地产是未来最具价值的区域综合开发模式。文旅产业地产符合后工业时代的“高质量发展+高品质生活+产业结构升级+区域综合协调发展”的发展方向。
文旅产业地产以地产作为一个赋能结构和整合结构，实现产业链整合、产业空间整合、产业业态整合、资产整合、投融资整合，从而实现区域综合开发的效果。
文旅产业地产具有引领性和代表性，在未来中国经济发展中具有重要发展前景和引领作用的发展方向。
★ 二、文旅产业地产的结构和模式
目前，我国房地产市场运行总体平稳，社会主要矛盾已经发生变化，城镇化进入快速发展的新阶段，乡村振兴战略推动产业融合和产居融合等发展趋势，特别是中国经济的工业化阶段基本完成，逐渐向后工业化阶段过渡。面对巨大的转型，如果产业结构、理念、工作手法不能跟上，发展将会受到巨大的障碍。 在新的发展下，产业地产以产业为依托，以地产为载体，实现土地的整体开发运营，产业及产业链整合开发运营，产城融合整体开发运营。工业产业、高科技产业、商贸产业、生产性服务业、文化创意产业、会展产业、旅游产业、教育产业、健康产业、体育产业以及其他产业带动的区域经济的综合开发运营模式。 
因此，产业地产的本质是产业主导并带动的区域开发运营。产业地产开发运营是土地开发能力 +房产开发能力+产业整合能力+产业运营能力。

四大核心观点 

文旅产业地产的发展逻辑是“消费+文创+生产+智能”引导的区域综合开发，具有产业融合发展、产商融合发展、产居融合发展、产城融合发展四大融合特征，特色化的文旅产品、可经营/销售的地产产品、完善的配套体系、品牌IP、软性服务体系是文旅产业地产能否成功的五大核心要素。 

文旅产业地产有4大设计原则+4大设计思路+8大设计手法。其中，新乡土主义是基于特定地域的自然特征和文化精神，批判性地吸收外来文化，对自身传统进行批判性地继承并融合性地再创造。在乡村振兴引导下的乡村旅游的大环境下，新乡土主义景观设计的设计手法吸收了传统景观设计的优点，放大了其自然生态性、民俗文化性、景观原生性，以简约与功能性见长。 

绿维的新乡土主义设计是在现代浪潮中对过去的理性回望，是现代化和乡村振兴进程中对乡土情怀的理性回应。代表案例是绿维新乡土之三省风情小镇安置房。（扩展阅读：万字干货！详解村庄规划与整村开发）

文旅产业地产最重要的是运营。面临度假住宿竞争激烈的发展现状，如何实现度假住宿的经济价值最大化，开发运营模式尤为重要。通过系统梳理与整合，绿维文旅提出6大文旅产业地产开发运营模式，实际操作中可根据实际情况而定。（扩展阅读：林峰：住宿类产业地产的策划设计与开发运营）
★ 三、《文旅地产综合评价标准》编制工作有序推进
林峰博士在《文旅地产综合评价标准（讨论稿）》2.0版中，明确提出文旅产业地产的概念。
《文旅产业地产综合评价标准》是由中国房地产业协会主持编制的文旅地产标准，旨在引导文旅地产健康发展。
过去二十年来，我国出现了旅游地产、文化地产、文旅地产、度假地产、康养地产、养老地产、高尔夫地产等等各种各样的旅游地产概念，一直十分混乱，文旅地产缺乏标准指引，既不利于政府支持与把控项目（立项规划土地价格税收），又不利于金融扶持，不利于业态招商、投资招商，不利于投资置业，不利于消费者消费。因此，亟需一个标准来引导健康发展，标准要具有前瞻性、可操作性、涵盖多样性、形成标准统一性，实现五个有利，即有利于政府支持/金融支持/业态招商/客户投资/顾客消费。 
为此，2019年7月18日，《文旅产业地产综合评价标准》开题会暨第一次编制工作会议召开，推出了标准的1.0版本。8月29日，林峰博士首次发布《文旅地产综合评价标准（讨论稿）》2.0版，在概念与内涵上比1.0版本做了重大调整，评价标准引导支持的“文旅产业地产”，与过去混乱的各种旅游地产具有极大区别。
在这种情况下，林峰博士将文旅产业地产的发展形态形成五大类：文旅综合体、文旅小镇、文旅产业园区、文旅康养村庄、文旅新城（新区）。本次标准重点研究的是“文旅综合体”与“文旅小镇”两类形态的评价标准。 

文旅产业地产项目，以开发当地具有价值的自然或人文景观为基础，以整体景区化为核心特质，以休闲核心为增长极，以文旅产业综合发展为目的的一种社会化的政府支持与市场化运作相结合的产业发展与新型城镇化模式。具有“景区化服务、消费业态聚集、文创智造生产、城镇化、区域综合发展”五大特征。 
在此结构下形成评价体系：（扩展阅读：中国房协《文旅地产综合评价标准(讨论稿)》2.0版发布）

★ 四、绿维运营集团有效推动文旅产业地产的发展
文旅新时代，旅游景区、乡村改造、文旅康养综合体、特色小镇等，大量PPP、EPC项目，要求强有力的运营的支持。 
绿维文旅由规划设计为主导转型开发运营，成立运营集团，为文旅康养与乡村振兴的项目运营，提供顾问、培训、招商、融资、营销、托管、承包、及全程孵化服务。 

除上述业务领域和服务内容，绿维文旅可提供开发顾问咨询、运营顾问咨询、全程顾问咨询的常年顾问服务；景区创A保A 、营销策划与执行、街区商业招商、托管经营、承包经营的运营管理服务；区域旅游投融资顾问与咨询、文旅康养项目融资顾问与咨询服务；基金管理与投资服务；文旅旅游项目（EPC+O）、乡村农业项目（EPC+O、PPP+O）的建设项目运营支持以及创新资源导入服务。

同时，绿维文旅运营集团拥有严格的服务流程与质量控制体系，以及强大的服务优势。作为文旅康养与乡村振兴运营服务商，绿维文旅基于平台优势、资源优势、智库优势，创新形成“后端导入前端，顶层设计+落地运营”整合服务，一方面，通过运营指导前端规划，在规划设计时就发挥基础设施的价值；另一方面，前端能力的导入又可以有效支撑后期运营，改善收益结构。在当前产业发展新形势下，绿维文旅规划与运营一体化模式，可有效破解投资开发与运营难题。

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