“乡村旅游”拿地，不可遗漏的关键点！

10月13日，广州市规划和自然资源局增城区分局颁发了《关于进一步加强市场主体参与我区旧村改造监管工作的函》，受到关注。

该函件称，按照广州市委关于清理整顿平台中介公司违规参与项目开发的工作要求，坚决杜绝平台中介公司倒卖项目破坏旧村改造秩序的行为。严禁企业提前介入旧村改造，严禁村、社干部与任何企业私下签订与改造有关的文件，包括但不限于服务协议、咨询合同、框架协议等。

上述违规行为一经发现核实，镇(街)应追究相关村、社干部责任并严肃处理，且1年内不得受理该村旧村改造申请。

对于从旧村改造以及村庄产业振兴中而生的乡村新兴产业，如乡村旅游、民宿、文创产业，这样的流程，有必要梳理清楚。

直接找村支书谈项目合作，是否还行得通？在审批上，我们搞乡村旅游是否会和旧村改造混为一谈，需要注意哪些审批上的关键点？我们带着这些问题，进行下面的分析。

旧村的改造模式具体包括：政府主导模式、开发企业代建模式、自主改造模式、股权转让模式、共同开发模式（双抬头）、协议转让模式。

原则上是将原有村用地划分为融资地块和复建地块两部分。融资地块通过出让方式引入房地产开发企业（以下简称开发企业）进行开发，复建地块用于建设村民复建房和村集体物业，复建地块土地使用权仍为村。

而乡村旅游发展到现在，村集体建设用地指标，成为了我们必争之地。旧村改造、产业升级，都势必会考虑融入乡村旅游的业态因素。政府+村委+合作社+运营公司+股民的运营模式，也得到了市场的验证。

因此，有越来越多的机构、公司都想介入进来，为了乡村振兴的健康有序进行，政府势必会出来一些新政，来调控限制企业的行为准则，避免出现一大堆烂摊子的项目。

所以，有的地方已经规定：严禁旧村庄合作类全面改造项目通过选择自主改造模式规避公开招标选择合作意向企业程序，先行开展基础数据调查。选择自主改造模式的项目在实施方案批复前变更成合作改造模式的，必须按规定公开招标选择合作意向企业。

比如，今年的7月11月，白云区印发的《白云区旧村庄全面改造程序指引（试行）》也指出，所有旧村改造项目实施方案必须经政府部门批复后，再通过政府公共交易平台选择合适的合作企业参与改造。

为防止市场主体成为合作意向企业后推进改造不积极等行为，村集体经济组织和合作意向企业的合作期限明确为1年(特殊情况，延长半年)。在合作期限内，未挂网招商选择合作企业的，合作关系终止。

我们再来回顾一下，新修订的《土地管理法》对于集体经营性建设用地的规定：

（1）流转使用不限制于主体，接受流转的一方可以是单位，可以是个人，不限于村民。

（2）土地首次流转的方式可以是出让、出租，并应当签订书面合同，首次流转后的集体建设用地使用权可以通过转让、互换、出资、赠与或抵押等方式再次流转。

（3）集体建设用地使用权流转的期限参照同类用途的国有建设用地执行，即商业、办公40年，工业50年，住宅70年等，期限届满后，依照双方合同约定处理。

如此来看，在政策总纲下，因各地情况复杂程度不同，在执行中都会有诸多的差异。国策给我们的是大致的方向，而真正约束指导我们的是地方的执行政策。所以，在我们与村达成合作后，一定注意手续上的审批流程，搞清楚地方的审批政策，不可马虎大意。

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