“假公园真地产”戴上紧箍咒

今年4月，国家五部门发文严控主题公园地产化，随后多地掀起了清查“假公园真地产”浪潮。8月16日北京商报记者获悉，云南省住房和城乡建设厅已下发《关于加强主题公园规划建设管理的通知》(以下简称“通知”)，且海南、甘肃等多地也纷纷发布新政强化对主题公园项目管控。至此，在全国遍地开花的主题公园被戴上紧箍咒。业内普遍认为，主题公园的房地产化确已偏离旅游本质，且带来诸多隐患，从国家到地方的严管，将倒逼国内主题公园运营模式发生巨大变革。

落地

云南省住房和城乡建设厅在通知中强调，要严格控制主题公园周边的房地产开发，不得通过调整规划为主题公园项目配套房地产开发项目，不得变相将主题公园与周边房地产捆绑开发，防范“假公园真地产”项目。

除云南外，我国多地都接连上马主题公园项目。公开数据显示，近几年，我国旅游业从游览观光向休闲度假转型升级，主题公园逐渐成为行业风口，2017年中国主题乐园市场的零售额达到近400亿元，较2016年增长27%。预计到2022年这一数字将达到892.39亿元。但与此同时，主题公园批量建设发展中也出现了概念不清、盲目建设、模仿抄袭、低水平重复等问题，有些地区更是出现了地方债务风险和房地产化倾向。

为此，国家发改委等五部门曾联合发布《关于规范主题公园建设发展的指导意见》指出，严禁以主题公园建设名义占用各类保护区或破坏生态，严格控制主题公园周边的房地产开发，不得因主题公园建设增加地方政府债务。此外，主题公园周边的酒店、餐饮、购物、住宅等房地产开发项目，必须单独供地、单独审批，不得与主题公园捆绑供地、捆绑审批，也不得通过在招拍挂中设置条件，变相将主题公园与周边房地产捆绑开发。

政策一出，多地开始迅速行动。此前甘肃省发布的《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的实施意见》中也要求，在特色小镇和特色小城镇建设中，严格控制政府债务风险和房地产化倾向。而海南则主要针对填海建度假岛强调禁止纯商品住宅建设。

整顿

伴随政策落地，主题公园被纳入严管名单，多个项目也出现变数。一位不愿具名的主题公园运营方告诉北京商报记者，公司正在对各地新政的影响进行评估和研究。就在几天前，海南省海洋与渔业厅发布的《海南省贯彻落实国家海洋督察反馈意见整改方案》中提到，文昌椰林湾度假村人工岛和万宁日月湾日岛等三个项目在填海形成的土地上不得从事商品住宅开发，同时制定项目填海形成土地长期闲置的处置方案，并结合处置方案组织编制围填海形成土地的规划，报省规划委审查同意后依法审批。

以日月双岛项目为例，当地政府要求由省国土资源厅指导万宁市政府对未出让的土地严格按相关的法律法规进行土地出让，禁止纯商品住宅建设。对已出让但未建设的土地，调整优化规划建设方案，责令企业调整和丰富产品类型增加旅游度假产品，并增加公共服务配套设施。同时，鼓励企业与业主签订分时度假协议，变住宅产品为准经营性产品。

对此，中国旅游改革发展咨询委员会副秘书长、北京第二外国语学院旅游管理学院院长厉新建在接受北京商报记者采访时表示，“分时度假的提法应该是为了解决此前获批建设的房地产项目遗留问题，如果未来不能作为商品房销售，则可以作为分时度假产品，但这绝不会成为主题公园捆绑房地产的另一种方式”。

另有报道指出，南京市政府相关部门也专门组织会议，对当地现有的主题公园项目进行了全面排查。而在南京方山脚下，酝酿了四年之久的“南京梦工厂”项目前途未卜。据悉，2014中国南京文化创意产业项目推介会上，宣布项目总投资预计达500亿元的南京世茂·梦工厂项目将落户江宁高新园，整体开发计划分为三期，初步计划2015年开工建设项目一期，然而截至目前，该项目仍未能开工。

倒逼

主题公园繁荣的背后，因冲动建设、同质化竞争过度引起的主题公园“速生速死”现象也逐渐显现。据悉，目前投资额超5000万元的国内主题公园大概可达300家，具有一定知名度且运营状况良好的主题公园仅为10%，其他大部分主题公园处于亏损状态。如果离开房地产支持，主题公园的运营将面临更大压力，模式之变已迫在眉睫。

事实上，在过去十年间，房地产傍主题公园乱象已呈现常态化发展趋势。据分析，早年房地产市场火热，资金回报快;主题公园投资大，回收期长，所以对于投资商而言，从经济可行与财务分析上，单纯地投资主题公园不可取。因此，将房地产与主题公园捆绑，成为当时普遍的投资模式。但当下中国已经进入经济新常态，一味谋求暴利的投资时代已经过去，房地产行业也逐渐趋稳。随着政府三令五申严控主题公园地产化倾向，地产开发商利用主题公园拿地的情况开始退出主流市场。

“以往因为房地产可快速回流资金，所以‘主题公园+房地产’似乎已经成了固定搭配，接下来在国家的严控下，主题公园只能靠拓展新的‘钱途’来缓解经营压力。”历新建告诉北京商报记者。在他看来，像迪士尼、环球影城等国际知名主题乐园，并非靠房地产赚钱，还是要依靠自有IP和园区消费等。反观不少本土主题公园，在自有IP上存短板，对传统文化的挖掘和融合能力也较弱，普遍出现同质化、低文化、少规划等问题。而限制“假公园真地产”可以倒逼乐园、景区转型，使主题公园更专注于提升主营业务竞争力。

旅游资深专家王兴斌则指出，主题公园属高投资、高风险项目，想要做好特色主题更是颇有难度。因此地方政府也应该做好合理的城市规划，避免盲目建设造成局部市场过剩，进而引发主题公园“速生速死”现象。

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