入市？转让？租赁？获取乡村土地有哪些技巧

2018-07-06 标签：乡村振兴

土地是农民的主要财富，无论是农业生产、工业生产、商贸服务、休闲农业还是农民的居住，都需要附着在土地上。因此，乡村振兴战略的实施绕不开土地的获取。“三块地”改革试点工作开展3年来，取得了诸多成效，2018年是“三块地”改革的收官之年，也是乡村振兴的起始之年，土地问题必将成为热点中的焦点。绿维文旅在深入研究土地各项政策的基础上，梳理了目前有关农用地与建设用地的获取方式与利用底线。

长期以来，我国实行城乡二元化的土地制度，农村的土地归农村集体所有，属于集体土地。集体土地不同于国有土地，在土地的转让、抵押、租赁等方面有诸多限制，这也逐渐成为了农村发展的桎梏。从2015年开始，国家开展了农村承包地、集体经营性建设用地以及宅基地的“三块地”改革试点工作，希望通过试点的先试先行，能够为农村土地问题的解决找到方向与道路。3年以来，这一改革已经取得了诸多成效，北京大兴、天津蓟县、浙江德清和义乌等地也出现了一些值得推广与借鉴的模式。

一、乡村土地的可利用类型及利用底线

(一)乡村土地的可利用类型

集体土地包括属于集体所有的农用地、未利用地以及集体建设用地3种类型。国家鼓励以上用地类型开发农业生产、加工流通、商贸服务、休闲农业、乡村旅游、乡村双创等项目。

1、集体农用地

农用地是指用于农业生产的土地，包括耕地、林地、牧草地、设施农业用地、坑塘水面等。我国实行严格的农用地保护措施，严格管控农用地转为非农用地，严守耕地红线。按目前统计，我国有农民承包耕地13亿亩，其他类型农用地25.7亿亩。

2、集体建设用地

集体建设用地包括宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地。按照目前统计，我国农村拥有宅基地2亿亩，农村集体经营性建设用地0.5亿亩，宅基地是农村土地改革的重中之重。

农村集体建设用地分类

宅基地及依附其上的房屋是农民最大的财产，但一直以来，农民的房屋没有产权，既不能转让，也不能抵押，大量“资产”沉睡，财产性收入无从谈起。另外，目前我国城镇建设用地指标非常紧张，但是在农村却存在着惊人的浪费现象。资源要素在城乡之间的对等流转成为农村改革及乡村振兴的命脉。最近两年在试行的集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革等措施，正在加速实现城乡之间的对等，也为乡村建设用地的取得提供了更多的途径与法律依据。

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国务院发展研究中心农村经济研究部部长叶兴庆认为：宅基地改革是各方面很关心、决策层又非常谨慎的一个问题，这两年的中央一号文件可以看出矛盾的心态，一方面要放活，另一方面要有很多底线，要加大宅基地改革的力度，让宅基地使用权不流转的同时又能够让资本进来，要寻找这个平衡点。

国家发改委城市和小城镇发展中心原副主任乔润令认为：农村集体建设用地政策经历了这几年的调整，有了实质性的重大突破，最关键的是宅基地。因为宅基地属于农村建设用地，农地永远是农地，不能改变用途的。2018年中央一号文件的亮点就是落实宅基地集体所有权、保障宅基地农户资格权、适度放活宅基地使用权，农民能以出租、合作等方式盘活利用空间宅基地的使用权，城市工商资本可以下乡合作开发宅基地的使用权，这也是文旅产业土地利用的新空间。在乡村振兴的背景下，农村集体建设用地是未来用地的新领域，是绝大多数田园综合体、特色小镇用地的最新领域，也是最可发挥的领域。宅基地新政策及其后续融资政策的完善，也将为城市资本的下乡开辟道路。

3、未利用地

未利用地是指除农用地和建设用地以外的土地，主要包括荒草地、盐碱地、沼泽地、沙地、裸土地、裸岩等。随着用地指标的吃紧，国家出台了系列政策鼓励未利用地的有效利用，并对基础设施的建设给予一定补贴。未利用地一般可以通过承包、租赁或拍卖获得使用权，然后进行治理。但对一些条件差、群众单户治理有困难的“四荒”，可先由集体经济组织作出规划并完成初步治理后，再流转给个人。

(二)乡村土地的利用底线

我国在农村土地制度改革上，坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线。按照规定，一般建设项目不得占用永久基本农田，不得超越土地利用规划，严禁随意扩大设施农用地范围。

乡村土地的获取是进行项目建设的首要步骤。从项目开发建设所需要的土地类型来看，主要包括农用地的获取及建设用地的获取。农用地主要用来进行现代农业、创意农业的生产，建设用地上主要进行二产加工以及商贸、旅游、养老、仓储、物流等产业的发展。

二、如何获取农用地

(一)通过土地转让

即在发包方(一般为农村集体经济组织)同意的前提下，与土地承包人签订土地转让合同协议，获得其所拥有的未到期土地的承包权与经营权。

(二)通过土地租赁

即在与土地承包人或土地经营人进行洽谈磋商的基础上，以承租的方式，签订土地租赁合同协议，获得一定期限的土地经营权，并按一定方式付给出租方实物或货币。

(三)通过土地作价入股

即在自愿联合的基础上，土地权利人与投资者签订土地入股(股份合作)合同，将自身拥有的土地使用权和投资者的投资共同组成一个公司或经济实体，从事农业生产。

三、如何获取建设用地

(一)通过土地征收

土地征收的对象主要有集体农林用地与集体建设用地。这一模式的实施者一般为国家，土地征收转变为国有建设用地后，企业可通过正常的招拍挂获得土地的使用权。但目前我国土地征收的范围在不断缩小，征收的程序在不断的规范化。

(二)农村集体经营性建设用地入市(目前仅限于试点地区)

农村集体经营性建设用地是指具有生产经营性质的农村建设用地，包括工矿仓储用地、商服用地、旅游用地等。2015年集体经营性建设用地入市与农村土地征收、宅基地制度改革共同进入试点阶段，这一次改革，提出在坚持农村集体经营性建设用地所有权不变的情况下，赋予其通过出让、租赁、入股等方式，使得使用权通过有偿方式实现转移的行为能力，从而与国有土地同等入市、同权同价。

农村集体经营性建设用地入市

(三)宅基地入市(目前仅限于试点地区)

宅基地制度改革是三块地改革中进展最慢的，也是最艰难的。根据这两三年各试点的实践经验来看，有效利用宅基地的方式主要有四种：第一，通过使用权的转让与出租。第二，通过村庄整治、宅基地有偿退出等措施，产生节余指标，利用“城乡建设用地增减挂钩”政策，调整入市。第三，利用集体建设用地建设租赁住房。第四，利用一些特殊政策的规定。