没有使用价值的物业是没有前途的

产权的分割流通实现既有物业高效运营

存量问题。有很多闲置物业卖不出去怎么办？因此我们想能不能够把产权和使用权相对分离，把一个单元的物权切分成若干份来进行共享。特别是度假地产，业主会每天去住吗？不可能。其次，假设这处房子一年住一个月，那业主每年都跑到三亚去住吗？除了三亚，也许还想去马尔代夫、巴厘岛、夏威夷、澳大利亚住。第三，这房子住一个月，一年剩下的时间干什么？谁来帮你经营？第四，买一套房子要几十上百万元，绝大多数老百姓没有这个能力，但今天老百姓要过幸福生活，需要度假，难道都去买房子？因此这些问题都需要解决方案。同样的，商业物业、大型商场能不能分割？不一定每一个业主都要去买一个商铺。厂房（工业物业）能不能够盘活了互相交换使用？这里边就有使用权和产权分离的概念。

以酒店来说，酒店房间的产权是业主的，管理机构帮业主来经营，出售或者出租经营。这一点商业物业早已实现了。实际上，要把以升值为目标的投资更多转化成以投资经营为核心目标，首先是要进行产权和使用权的分离，将使用权纳入一个管理公司和运营公司，那么把管理升级为运营，通过运营实现它的使用价值，从而把闲置资产价值最大化。第二，原来受制于产权，有产权证的概念，因此形成了一个一个单元的相对固定完整的空间。那么一套房子能不能切分成多人共有？这在酒店中就可以非常简单地实现。国外流行的是分时度假，以7天为一个单位，一年52个单元，可以独立销售，这52个单元的独立销售的权益可以流通，是一种使用价值的流转和运用。

如果使用价值可以分割，与之对应，能不能把产权同样进行分割，从而产权今后也可以流动，管理和运营机构可以有效地进行产权托管和使用权的经营，并且实现产权和使用权的流通交换。有效地把产权和使用权分离以后，可以降低门槛，让更多的人能够持有产权，让使用权的分割和产权的分割有效对接起来，通过管理结构而实现可出租、可经营的价值，从而搭建出一个运作平台，实际上是众筹理念的一种。这个管理结构通过交换系统把一个地方的物业的使用，转化为多个地方可交换的使用，把一种物业的使用，转化为可以跨行业的物业使用，把酒店的物业使用权可以转化成买机票、景区门票，这就是我们想要做的。开发一种分权度假产品，一份酒店客房产权分成13份，每一个买家拥有1/13产权，1/13产权对应28天的使用权。产权可以固定拥有，多长时间都没有问题；使用权的这28天可以来住也可以不住，不住可以托管给机构，出租给别人，用形成的收益在全球换你想住的任何一个酒店，实现“一处置业，全球换住”。

这就是把产权、物业价值转化为经营价值，把经营价值转化为服务使用的服务结构，同时也是一个跨界的商业模式：旅行、房地产、金融、O2O互联网模式这四个领域的跨界整合。今天它还非常初级，处在初步的发展阶段，但它非常适应今天中国这个发展阶段的需要和未来的需要，为未来提高不动产效益，实现运营价值做准备。

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