楼市持续火热 调控政策或将继续收紧

7城市被住建部约谈、郑州限购升级、房企融资开闸的时间再度延后，在楼市和土地市场上演疯狂之际，楼市调控的政策层面正在表现出新的收紧动向。

“8月初，温州悄悄放松限购，当时的政策导向感觉还是略微宽松的，可是到了9月份，政策氛围明显不同，诸多信号显示调控政策正在悄然走向收紧。”北京一知名房企副总对记者表示。

与此同时，记者也从住建部等房地产相关主管部门了解到，目前楼市升温、地王频现等市场表现已经引起中央层面的重视，随着宏观经济的企稳，基于调整经济增长结构的楼市调控思路也会逐渐明确。“部里近期会继续下到地方督查，政策方面预计会比前一段时期紧一点儿，年内会有相应动作。”住建部一内部人士对记者表示。

调控收紧

刚刚过去的8月份，房价上涨势头依旧。根据最新的百城价格指数显示，2013年8月，全国100个城市新建住宅平均价格同比上涨8.61%，环比上涨0.92%，是自2012年6月以来连续第15个月环比上涨。

“现在中央担心的不是热点城市价格上涨、土地高溢价成交，而是这种市场表现带来的楼市失控预期。”国务院发展研究中心一位负责人对记者表示，“接下来，在影响市场的各方面，比如信贷、融资、地方审批，预计都能看到调控收紧的迹象。”

事实上，从住建部约谈7城市以及郑州限购升级，楼市调控收紧的迹象就已经可以窥见一斑。

“年内政策的着力点应该主要还是在地方政府身上，住建部以及其他相关部门的调控问责会从严。”上述住建部内部人士告诉记者。

无疑，在国内主要城市房价的环比连续上涨中，地方政府年初宣布的房价控制目标已经受到最为严峻的挑战。据记者了解，今年年初，北京和上海的控涨目标定为“保持稳定”，其他主要城市则是表示将确保房价涨幅不超过人均可支配收入的涨幅。

“目前有8个城市的房价涨幅已经超过了年度限额，这其中包括所有的一线城市外，也包含了二线城市中的厦门、南京、郑州和沈阳。预计到今年年底，有相当一部分城市的年度房价控制目标较难实现。”中国房地产学会副会长陈国强表示。

正是在这样的压力下，郑州成为率先收紧调控政策的城市。国家统计局数据显示，7月份郑州新建商品住宅价格环比上涨1.7%，同比上涨12%，在二线城市中属于房价上涨最快的。

“住建部的约谈和郑州限购升级颇有点杀鸡儆猴的意味，现在一些预计难以实现控涨目标的城市已经开始有所行动了。”上述国务院发展研究中心负责人表示。

“虽然我们这里没有被约谈，但也得到部里的消息，近期也会过来，让我们密切关注市场情况和房价涨幅，控涨不力仍然要问责，”东部某省住建厅官员对记者表示，“今年是新政府上任的第一年，各地方都不愿自己报出的数据太难看。”

除此之外，在7、8月间已经透露出开闸信号的房地产上市融资大门仍然虚掩。此前，证监会对房地产企业上市和再融资口径的微调，让房企在资本市场的再融资看到了曙光，此后新湖中宝等近20家房地产企业都公布了再融资预案。

但日前，一位与证监会来往密切的房地产业知情人士对记者表示，“目前房价上涨、地王频现，决策层对房企上市融资开闸会慎之又慎，原定的时间方案，或将因此被延后。”

楼市政策的空间

事实上，据业内人士分析，房地产调控升级的信号，不止是来源于地王频出、房价上涨，更是由于中国经济显示出明显的向好势头。

9月10日，国家统计局发布数据显示，前8月，全国固定资产投资262578亿元，同比名义增长20.3%，增速比前7月快0.2%。此外，8月份中国制造业采购经理指数(PMI)为51，比上月上升0.7个百分点。PMI指数和固定资产投资等经济数据超出预期，这意味着下半年中国经济增速开始企稳。

“经济持续放缓是核心原因，从去年开始，制造业投资就持续向下，并拉低了固定资产投资的增速，从而给中央的保增长带来压力。”交通银行金融研究中心唐建伟曾表示。

然而，宏观经济行至9月，也发生了新的变化，各项数据开始好转。与此同时，经济增长结构不平衡的压力也随之凸显，这其中最明显的则是房地产一枝独秀，房价、地价大幅度上升，新的地王不断出现。

“为确保经济平稳，预计年内不会出过于重磅的房地产调控政策，但是现有的调控政策，比如限购、限贷等继续收紧的可能性很大。”上述国务院发展研究中心负责人表示。

事实上，业内关于房产税扩围已有颇多猜测。不久前，国家发改委主任徐绍史、财政部部长楼继伟向全国人大常委会作报告时，双双提到“扩大个人住房房产税改革试点范围”。而北京一开发商告诉记者，目前房产税扩围的时间可能就在10月底至11月初。

“不过从短期来看，房产税扩大试点对整体楼市的调整意义不大。”业内分析人士陈剑波表示，“从此前试点的上海和重庆两地楼市来看，房产税的作用逐渐在弱化。”

“尽管住建部和业内各方一直表示将出台楼市调控的长效机制，但从目前的情况看，长效机制即使建立，也难以立即见效，而土地、资金、信贷等关键方面政策调整的空间已经很小，出台新政的可能性不大，”陈剑波表示，“从目前住建部传递出的信息来看，强化原有政策、限制地方微调、加强地方问责的细化措施落地的可能性更大一些。”

“事实上，目前看来，稳定预期比房价一时的起落有着更为深远的意义。”住建部政策研究中心主任秦虹不久前也公开强调，当前最重要的是稳定政策预期，当前调控的着力点应是保持政策方向连续稳定，在政策措施上不断优化和更具针对性。

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