万科BOT代建前海企业公馆 或意在后续土地

日前，由万科建设的前海深港合作区企业公馆BOT项目举行开工仪式。按照BOT的建设（Build）、经营（Operate）、移交（Transfer）模式，万科将出资约8亿元建设前海企业公馆并在8年后移交给前海管理局，而万科则通过8年的运营来回收项目投资。

万科将出资约8亿元建设前海企业公馆，为未来的入园企业提供超甲级写字楼的办公条件。

日前，由万科建设的前海深港合作区企业公馆BOT项目举行开工仪式。按照BOT的建设（Build）、经营（Operate）、移交（Transfer）模式，万科将出资约8亿元建设前海企业公馆并在8年后移交给前海管理局，而万科则通过8年的运营来回收项目投资。

这是暨前海3块土地以超过200亿元的价格拍出后，万科得以通过BOT的方式进入前海。另外值得注意的是，就在万科BOT项目企业公馆开工前的一天，万科以54亿元获得南山留仙洞三地块，这也是万科首次在深圳获得产业办公用地。万科总裁郁亮在开工仪式上表示，万科要从单纯的住宅发展商变为一个城市的配套服务商，而前海企业公馆项目就是万科战略转型第一个落地的项目。

此外，尽管万科方面称参与前海BOT项目更多是出于公益性质，但联系深圳此前几次BOT项目的案例，业内人士认为，万科此举仍是意图在前海拿地，其或通过参与BOT项目为自己日后拿地积累更多的资源和经验。

代建企业公馆获益空间有限

按照公布的前海深港合作区企业公馆BOT项目的招商结果，万科中选为企业公馆的投资人。按照此前的公告，企业公馆项目预计总投资为8亿元，2014年6月底竣工，由万科建设并运营8年后移交给前海管理局。

根据相关资料，前海企业公馆项目占地约9万平方米，建筑面积约4万平方米，由约28000平方米的40多栋低密度企业办公楼和部分公共商业配套设施以及一座约12000平方米的定位为前海会展交易中心的公建组成。

据前海管理局招商联络处负责人介绍，目前来前海注册的企业越来越多，平均每天达10家左右。而截至目前，前海批复入区企业已达1500多家，但由于前海合作区基础设施建设正在展开，并没有写字楼提供给入驻企业使用。该负责人指出，虽然目前前海首批土地已出让，但建设周期需3至5年，预计到2015年前海合作区的桂湾片区和荔湾片区会实现较为整体的改观。

而企业公馆的建设正是为了快速形成凝聚前海核心竞争力的磁性载体，尽快“见形象、聚人气、出效益”。前海管理局透露，打造的这一企业公馆，实质属于临时企业综合办公区的性质。该负责人介绍，为满足企业进驻前海合作区办公的迫切需求，前海管理局借鉴美国硅谷经验，采取BOT等模式，启动企业公馆、交易大厅、会议中心及临时生态公园的建设，打造未来前海工作方式和生活方式的“体验区”。

据介绍，前海企业公馆可用于企业办公的低密度建筑仅有40余栋，每栋约500平方米至1500平方米不等。前海企业公馆将为未来的入园企业提供超甲级写字楼的办公条件。而作为前海未来工作生活模式的示范区，企业公馆将优先为符合前海产业准入目录的企业提供入园办公和企业形象展示空间。据了解，企业进驻前海合作区办公，大多出于前海战略布局考虑，希望抢占前海政策优惠先机，并突出展示企业形象，打造与前海零距离的商务优势。

万科方面也透露，目前已确定有多家知名港资银行、保险等金融企业以及电商、通迅等现代服务企业将首批入驻企业公馆园区。按照此前的计划，年底首期工程基本建成后，将可容纳200多家各类优质企业。

在BOT模式中，万科作为出资方将承担项目的建设，而其所获得的回报则为包括建设期在内的共计8年时间的运营权。记者以2.8万平方米的办公面积，以深圳目前超甲级写字楼250元/平方米每月的租金水平来计算，这些办公面积8年的租金回报也仅为6.72亿元，与其8亿元的投资额仍有差距，可见这一项目实际对于万科可获益的空间并不大。万科深圳公司负责人也表示，参与前海BOT项目更多是出于公益性质，体现万科的企业社会责任。

BOT或意在后续土地

据前海管理局发布的招商公告显示，BOT期限暂定为8年（含建设期），将在12月7日前实现公建封顶以及展示区对外开放，项目竣工验收时间为2014年6月底。

而对于企业公馆的建设，万科方面表示，企业公馆项目规划理念将体现三大创新――首先是观念创新：企业公馆园区倡导并贯彻合作、共赢的精神，关注公共空间的打造，在园区内营造共享、开放的氛围。同时项目强调公共价值最大化的小镇价值观，建立入园企业共同遵守的园区规则，体现前海的公平、规范、开放、共享的精神。其次是技术创新：企业公馆项目将采取绿色建造方式，力求不破坏环境、不拆改废弃，追求项目长远的低碳运营。万科表示，项目将采用万科建筑研究中心的多项绿色建造技术，包括工业化快速建造、零排放园区水景观生态、立体绿化技术、太阳能光伏系统等。然后是可持续成长：虽然企业公馆是BOT项目，但万科仍然期望在项目中传承前海精神和文脉，未来运营到期后，空间记忆仍可留存，建筑可以不需推倒重来。

在此前的万科2013半年度业绩媒体见面会上，万科总裁郁亮曾表示，前海的每个地块万科都不会放弃，并且不光是前海，在深圳每块土地万科都会关注，都会参与。而对于前海此前竞拍出让的土地万科为何没有斩获，郁亮表示，“前海的地规模比较大，地价也不算特别便宜，拿了之后会不会也被称为地王？万科会谨慎对待这个事情，合理出价”。

而在上述表态后，此次万科以BOT的形式进入前海也被外界理解为万科曲线进入前海所选择的特别方式。联系此前，华润以BOT方式建设深圳湾体育中心“春茧”后获得华润总部大厦区域地块，以及后续华润深圳湾发展有限公司、华润置地（深圳）发展有限公司、华润万家（深圳）发展有限公司三家联合体以底价26.53亿元竞得深圳南山区一宗地块的事例来看，万科此次以BOT方式进入前海或也意在后续前海的其他土地。

万科加速布局产业项目

不仅如此，郁亮还在企业公馆开工仪式上表示，万科经过20多年发展，要从单纯的住宅发展商变为一个城市的配套服务商，而企业公馆项目就是万科战略转型的第一个落地项目。有业内分析则认为，这家中国最大的房地产开发企业也正借力此举加速向城市配套服务商的转变。

无独有偶，就在万科BOT项目开工的前一天，万科通过竞拍以近54亿元的价格获得南山留仙洞新型产业用地+商业服务业用地+绿地的地块。按照土地出让公告，这里是留仙洞总部基地首次出让的三块地，将建设研发用房、商业用地、商务公寓等。同时，这也是万科在深圳首次获得产业办公用地。

而在这一地块中，除62万平方米的产业用房万科将移交政府外，万科也将获得71万平方米的物业用房来吸引战略性新兴产业的企业。深圳市委常委、常务副市长吕锐锋表示，企业公馆和留仙洞地块万科的参与都表明其对于深圳新兴产业发展的参与热情。

郁亮在开工仪式上表示，前海梦就是深圳梦，也是万科梦。深圳经过30年的发展，到了一个历史转折点，面临城市发展转型的关键时刻，是巨大的挑战，也是关键的机遇。前海承载深圳未来30年发展的探索和实验任务，毫无疑问是主角。而企业公馆是前海梦的开始，是从梦想到行动的开始，其是第一批落实的项目，会第一批迎接有志于来前海发展的企业，万科将全力支持企业公馆的开发建设，建造绿色、健康、低碳、可持续的国际一流的办公项目和示范区。

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