协信地产赴港上市在即 250亿豪赌旅游地产

协信地产赴港上市在即，亟需扩张拿地以储备粮草。近日在重庆和昆明拿下总规模达数千亩的文化旅游项目用地，预计总投资近250亿元。

在一线品牌房企频繁涉足旅游地产之际，重庆本土的协信地产也开始“眼红”了。

昨日（3月13日），《每日经济新闻》记者从协信地产官网获悉，公司近日一举在重庆和昆明拿下总规模达数千亩的文化旅游项目用地，预计总投资近250亿元。

记者昨日致电并向协信地产品牌部发过采访提纲，但其相关负责人一直未予回复。云南财经大学某教授表示，协信昆明项目所在地的旅游资源优势并不突出，属于“无中生有”的一类旅游地产开发，后期关键要看如何打造，开发起来有一定的挑战性。

相关人士还透露，协信地产年内赴港上市在即，亟需扩张拿地以储备粮草，目前公司除银行贷款之外的融资动作频繁，其成本压力也值得深思。

250亿元的大生意

据悉，协信地产在3月7日和3月9日分别与重庆永川区政府、昆明市富民县政府签订合作协议，欲打造两个文化旅游地产项目。

其中，昆明项目主要是在富民县打造“中国昆明小水井苗族风情生态村”，总占地规模15000亩（10平方千米），其中建设用地4000亩，总建筑体量280万平方米，总投资近200亿。一期120亩建设用地已在今年2月竞得。

此外，永川项目建设占地约900亩，是一个新古典风格旅游古城、高档配套住宅项目，项目总投资约50亿元。同时，协信将总投资约30亿元，在永川打造30万方的城市商业综合体和精品酒店项目。

前者今年二月拿了地，有了实质性进展。据昆明市国土局网站的信息显示，今年2月，协信集团的子公司重庆协信远汇房地产开发有限公司通过拍卖方式拿下富民县两宗土地，获得土地面积分别为3.3335公顷、4.6735公顷土地，成交价分别为2250万、3154.5万，总价5404.5万。

在云南财经大学MBA教育学院不动产投融资研究中心主任周大研看来，富民属于昆明“半小时生活圈”范围内，有交通优势，同时作为农业县，其在环境和生态方面有一定优势，其短板在于当地房地产开发目前尚没有形成一定规模。但由于早先已经进驻昆明，对区域市场已经有所了解，协信后期可能会将其目标客户定位在昆明甚至全国。

“但作为旅游地产，协信项目当地的旅游资源优势并不突出，属于“无中生有”的一类旅游地产开发，后期关键看如何打造，开发起来有一定的挑战性。”周大研分析说，其后期项目的定位和开发模式是尤为重要的。

重庆永川的旅游古城项目，业内专业人士对其的看法也有着明显差别。

重庆新中地产总经理何伟坚认为，永川当地房地产市场开发已经较为成熟，并吸引了金科、恒大等品牌房企进驻，同时房价区间业在5000-9000元/平方米左右，“开发潜力还是较大。”

重庆当地一位机构分析人士则认为，永川项目并无多好的旅游资源，购房人群也是当地人为主，“这个项目后期可能更多以地产为主，昆明项目相对会好一些，对于协信来说，新进入一个领域，风险还是蛮大的。”

“协信此前在重庆主要在主城区，较少涉及到区县项目开发，而且这次又是进入一个全新的领域，首次做，我认为风险肯定是有的，必然存在的。”前述机构人士认为。

在业内人士分析看来，协信突然宣布进入文化旅游地产，这与目前协信正快速扩张和谋求上市有很大联系。

扩张与内控

在连获上述两项目之前的几天前，协信还在上海拿下了一幅地块。协信集团自去年以来的快速扩张由此可见一斑。

据悉，今年3月6日，协信地产以2.85亿元顺利取得上海祝桥空港工业开发区的浦东空港国际总部经济园项目一期建设用地，用地面积204.8亩。

这是协信地产在不到一年时间内第三次在上海拿地。资料显示，去年8月22日出让的闵行区虹桥商务区核心区北片区12号地块，被来自重庆的协信集团以底价13亿元摘得。时隔一个月的9月20日，协信集团又摘得闸北区474街坊1丘地块。

事实上，自2011年起，协信在土地扩张上一直是高歌猛进。

据相关媒体报道称，2011年下半年到去年10月左右，协信在土地上的资金投入已超70亿元。第三方机构数据显示，在“2011年重庆土地市场明星企业”排行榜一栏中，协信地产当年成交土地1414亩，成交金额约45.3亿元，排名第一。

而协信地产CEO刘爱明今年1月份接受媒体采访时公开表示，“去年协信新增土地规模大约300万平方米。”

2013年，协信正盼望进入包括北京在内的更多城市。“我们将很快在北京拿地,目前正在洽谈中。在北京是很不容易拿到纯住宅用地的,我们的方向主要是商业或者工业基地等项目。”刘爱明彼时称，“我们希望到今年年底能进入12个城市，其实我们也不想一下子进入太多城市，毕竟发展太快了不一定是好事，这对管理上是一种挑战。”

据悉，从2009年开始，协信走出深耕多年的重庆大本营，开始布局全国，现已进驻苏州、无锡、成都、昆明、三亚、镇江等大中型城市。目前，协信正在关注北京、杭州、长沙等国内重点城市。

与外部的快速扩张相对应，协信也希望通过内部的管控实现企业的良好运转。相应大动作是成立了独立的事业部。

去年3月，协信地产商业事业部成立。6月份，协信集团成立了产业事业部。“这标志着协信集团精品住宅、商业地产、产业地产三大核心产品线的战略布局完成。”协信官网如此表述。

协信的快速扩张和多条产业链布局，在外界看来，是其为最终筹划上市做相应准备。

正合地产重庆机构研究部一位负责人认为，协信布局多个产业，是对其的业务链进行扩充，从而开始积累可沉淀性的资产，包括商业和产业资产。“商业和产业事业部成立，也许是为上市做准备。”

重庆新中地产总经理何伟坚也认为，过去这两三年，协信在商业地产方面的表现尤为突出，但对于它来讲，将来想要上市，是需要多元化的。同时，筹备上市需要足够的土地资源，也就决定了协信必须的快速扩张，从而最后上市解决资金问题。

高额融资承压考验IPO

协信地产的拿地扩张早在两年前已显露无遗，不过在其赴港上市越发逼近之时显得尤为急迫，而支撑其攻城略地的是相对密集的融资行动，尤其是借助房地产信托。

《每日经济新闻》记者从用益信托网获悉，协信地产最新发行的一笔信托计划在2013年2月，这是协信与五矿信托合作成立的“协信中国基金集合资金信托计划（一期）”，信托计划资金将用于向协信中国项下的企业或项目进行股权投资，发行规模达9亿元，发行期限2年，预期年息率9.2-11%。

而此前的2011年7月，协信地产与五矿信托合作发行了10亿元的“协信城市发展基金集合资金信托计划”，募集资金将用于向重庆协信集团城市建设发展有限公司进行增资扩股，发行期限为2年，预期年息率10-13%，实际募资8.89亿元。

更早些时候，华润信托2010年曾向协信地产旗下公司推出了“华润信托・鼎新3号集合资金信托计划”，募资4亿元，信托发行期限2年，预期年息率9-10%。

华西证券某地产信托分析师在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，目前信托融资已成为不少房企的主要融资渠道之一，虽然信托成本比银行贷款息率高几个点，但对于高利润的房地产行业来说，也是可以牺牲的部分利润，尤其是那些快速扩张的房企，更是如此。

事实上，自2011年“史上最严”的楼市调控以来，A股市场几乎关闭了内地房企的融资闸门，而房地产类的银行贷款也被收紧，这使房地产信托投资基金或海外融资成为大量房企重要的融资渠道。据相关媒体报道称，截至去年10月，协信地产为了快速扩张，在海外融资近100亿元，年息率逾20%。不过，协信地产CEO刘爱明否认了高息融资一说。

据了解，去年2月以来，中海地产发行5亿美元债券，碧桂园完成融资配股12.9亿港元，9月龙湖地产配股融资4亿美元等。其中，龙湖地产的融资成本仅为6.875%的年息率。上述地产信托分析师表示，目前海外融资成本并不高，甚至还略有下降。

无独有偶，同处于重庆的金科地产为了提升业绩，也不断地拿地扩张与信托融资，去年在重庆斩获80多亿元，而协信地产在重庆收获60多亿元。目前，坊间传言金科地产仍显资金饥渴，相关人士表示，协信地产的情况也差不多，融资是必然的，其中包括赴港上市。

协信地产官网显示，公司与上海中城联盟投资、汉威基金、宏�资本、华润信托、兴业信托与五矿信托等均有资本合作。据悉，早在2009年，汉威基金就向重庆“协信城”投资了几个亿的资金，缓解了协信地产项目在金融危机背景下的资金饥渴。

曾多次接触协信地产的重庆媒体某地产记者表示，协信地产进入赴港上市的时间表，为获得投资者的青睐而首发股票成功，储备大量土地是必备的，但拿地资金需要多方筹措。

用益信托首席分析师李�表示，针对某些房企一手通过信托融资、一手大范围买地的行为，并不一定会导致还款风险，关键还是要结合该公司具体运营情况、自身实力等多种因素综合考虑。信托融资可能会对协信地产赴港上市造成一些影响，但最根本的还是要看其是否符合IPO的门槛。

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