城郊田园综合体：链式发展结构与模式解读

在乡村振兴的大背景下，“以生态为依托、农业为基础、旅游为引擎、数据为支撑、金融为保障、健康为理念、市场为导向的智慧集约型大农业产业集群”的田园综合体，被寄予了实现“三农”问题全面深化改革、带动乡村实现振兴的厚望。尤其城郊地区，具备得天独厚的区位优势和发展机遇，田园综合体建设将成为城乡融合、脱贫攻坚、镇域经济发展的有效抓手。

基于多年研究，结合新的发展背景，绿维文旅在负责规划设计国家级田园综合体试点项目——河北省唐山市迁西“花乡果巷”田园综合体中，统筹考虑供需关系、各方利益、产业体系、产品体系、开发执行、综合效益六大层面，总结出了“链式发展”的田园综合体结构与模式。

一、田园综合体的链式发展结构

“链”的基本含义是用金属环节连套而成的索子。对于“链”而言，首先要有两大核心要素，一个是“珠子”，对于田园综合体来说珠子就是要素；一个是把这些要素串联而成的“线”，这个线就是各要素之间的关联度。两者相互作用，最终形成一个不断循环和反复的闭环结构，从而解决田园综合体建设过程中纵向断层、横向失联，以及重成果、轻效果、抄袭堆砌成风等问题。

田园综合体的“链”不是单一的一条链，而是一个以结构搭建为核心的多链条、圈层化的复合结构，包括供需链、利益链、产业链、产品链、执行链和效益链。

其中，核心结构主要有三个，第一是供需结构，形成了供需链，这是最核心的结构；第二是利益结构，形成了利益链；最后一个是执行结构，形成执行链，即解决到底怎么做的问题。

链式发展结构

二、田园综合体“链”式发展模式

（一）供需链

市场是供需关系。一切谋划的前提都是供需，田园综合体也不例外。在农业综合体项目中，供需不只是包含农产品和农产品的衍生产品，还涉及基于农业的土地、气候、产品、政策、人才等软硬件资源的供给。

绿维文旅也是基于此形成了以市场为导向的倒推规划法，即先想好商业模式、运营模式以及供需关系，通过市场的预测，形成交易的可能性，然后通过运营架构、组织建设形成适用于当地的规划设计模式。

（二）利益链

利益链是为了促进供需关系的长久发展，协调政府、投资商、合作伙伴、当地居民、客户五大主体关系，从而实现各方核心利益诉求及可持续平衡发展。

田园综合体利益链的五大项目主体

（三）执行链

执行链主要有统筹谋划、农业资源、主体结构、资金结构、开发建设、运营管理六个链条。

1. 统筹谋划

执行链的第一个链条是统筹谋划。统筹谋划不仅仅是规划设计，还包括空间规划、品牌营销、产品设计、财务预算、运营架构和组织结构六部分。

简单说，统筹规划就是把一系列想法变成商业模式，把项目的规划、设计、预算、开发、运营、管理等环节理清楚，并形成系列成果，从而形成可操作、可持续运营、可盈利的整体指导性方案。

2. 农业资源

执行链的第二个链条是农业资源。农业资源是农业发展的源头，也是决定田园综合体长久发展的根本，其中，核心资源的选择至关重要。核心资源要么是本地已有资源，要么是符合当地条件的导入资源。

比如在花乡果巷田园综合体项目中，我们抓住了其核心资源——花和果，果是迁西板栗，早已名声在外。核心资源确定后，以其为基础依托，进行横纵向的一二三产融合延伸与发展，形成“大农业产业”，这是田园综合体健康发展的源泉所在。

花庄效果图

3. 主体结构

执行链的第三个链条是主体结构，主体结构是解决“人”的问题，即“谁来干”。田园综合体的开发建设需要五大主体：国企、民企、合作社、合作方和当地政府。在开发过程中，或以农村合作社为主，形成合作社带动模式；或以企业为主，形成大型企业带动模式；或以政府为主，形成政府主导模式。

如花乡果巷项目，主要以唐山供销农业开发有限公司作为核心项目控股方；多家民营企业作为综合体中的被辐射和带动方；各村居民以梨树和土地入股，有些温室可以承包给他们，进行利润分成；投资方主要通过项目发展，获取增值服务；当地政府的核心任务是把握田园综合体的发展方向，带动地方经济发展。

单个果院效果图

4. 资金结构

执行链的第四个链条是资金结构，农业项目的资金渠道包括五大部分，即企业自筹、众筹合作、民间资本、低息无息贷款和政策扶持。

在谋划阶段，需要制订大财务计划，筹措资金，制订“资金规划及实施方案”；在建设期，需要制定大建设计划，通过“建设规划及实施方案”的制定，节省开支，保证资金的最大化使用；在运营期，需要制订大运营计划，通过“运营规划及实施方案”的制订，实现稳定赢利。绿维文旅多年深耕，在资金链上有众多资源可以为农业项目提供服务。

5. 开发建设

执行链的第五个链条是开发建设，田园综合体在开发期，建议以整体谋划、分布实施、启动样版、带动全局的模式进行发展。

第一步是打样本、做龙头；第二步是扩规模、增体量；第三步是各项政府资金导入；第四步是各类社会、民间资本跟进；第五步是做联盟。

6. 运营管理

执行链的第六个链条是运营管理，包括四大结构，营销负责市场、业务负责生产、行政进行管理、后勤进行保障。

以上六大阶段，每一阶段都有不同的工作重点。

（四）产业链

产业的发展带来的是人们生产与收入方式的变化，田园综合体作为乡村振兴的重要抓手，在产业链构建上应以一二三产融合为目标，与农产品加工、旅游、教育、健康、体育等产业广泛融合，实现全产业链聚集。

以花乡果巷田园综合体为例，在花果种植的基础上，大力发展花果加工、饮料加工等二产以及花果售卖、技术推广、仓储物流等三产，形成以花果为核心的全产业链聚集结构。

花乡果巷的产业链构建

（五）产品链

在传统意义的社会产品分工中，乡村供给的主要是粮食、蔬菜、肉蛋等满足基本需求的农产品。新形势下，乡村已经不再仅仅是农产品供应基地，它需要适应我国新时代的新矛盾，成为美好生活方式的载体。

具有“农业+旅游+社区”完整生态圈的田园综合体，在产品链打造方面具有先天优势：依托乡村良好的生态环境，可以提供生态旅游产品，为城镇居民提供优良的休闲度假场所；可以提供休闲运动产品，满足近些年来快速增长的体育市场需求；可以提供健康产品，为病人、亚健康人群提供养疗基地等。总之，田园综合体在“农业+”的产业发展模式推动下，将形成适应现代生活需要的综合性产品架构。

（六）效益链

田园综合体涉及产业、产品、社区、文化等乡村各方面的升级，因此，其构建的是经济、社会、文化、政治、生态等综合效益链条。田园综合体的开发依托于乡村独特的物产、文化资源与优良的生态环境，其经济收益与生态环境、文化环境形成正反馈；而多样化的田园产品、创新型的项目运作模式为区域树立良好的品牌形象，同时产生深远的社会、政治影响。

可见，随着田园综合体项目的推进，其所产生的经济效益、社会效益、文化效益、政治效益、生态效益将彼此强化，并形成动态可持续的效益链条。

绿维文旅是旅游引导的幸福产业·特色小镇·乡村振兴创新引领机构，是城乡规划、旅游规划“双甲级”规划设计院！

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