“结”富济贫 做养老

习近平总书记在党的十九大报告中强调：“积极应对人口老龄化，构建养老、孝老、敬老政策体系和社会环境，推进医养结合，加快老龄事业和产业发展。”李克强总理也曾指出：“我们不能忘记那些为共和国建设付出努力、做出过贡献的老工人，决不能让他们年轻时流大汗，退休后再流泪 !” 　　

目前，中国60岁以上老人达2.3亿，未来还有加速趋势。养老30年已经到来。而近年来中国养老产业却举步维艰、发展缓慢，与老龄化时代的快速到来不相适应。该采取何种新理念新思路新模式，才能让辛苦一辈子的中国老人退休生活幸福如意？ 　　 　　

这不仅是一个产业发展问题，更是一个重大社会问题！ 　　 　　

一、中国养老的市场分析 　　 　　

一直以来，大众都把退休以后的老年生活叫做养老（广义养老）。当下中国养老产业多由五六十年代的敬老院模式发展而来。既不像美国等西方发达国家相对完全的市场化，也不像北欧小国的基本福利型，与亚洲周边国家相比也有一些差异，其自身特点比较突出。 　　 　　

老年银发大潮滚滚而来，但养老市场尚未发育成熟。目前全国60岁及以上老年人口占总人口的16.1%；65岁及以上人口1.44亿人，占总人口的10.5%，增速和数量均为全球第一；到2050年，60岁以上老人将达36.5%，高于美国等大部分发达国家。当下20世纪50年代出生人口约为2亿，年龄大都在60-70岁左右，已进入老龄化。这部分人生在新中国，长在红旗下；经历过上山下乡，沐浴过改革春风。而眼下他们居家养老有困难，福利养老进不去，手中有钱也找不到养老去处，愁眉不展，倍感困惑。 　　 　　

养老产业看似进入瓶颈期，但真正拐点这两年已初露端倪。在经历了第一代政策型养老院模式、第二代企业公寓型模式和第三代社区型模式后，企业投资养老产业步履蹒跚、看似进入发展瓶颈，但市场拐点其实这两年已初露端倪，产业将进入黄金发展期。市场拐点是：50、60后知识老人成为新养老人群，他们观念新、有实力、魄力大、敢消费，将加快推动养老产业转型升级；政府拐点是：中国人口高度老龄化，以往的老龄事业已演化成巨大的老龄产业。民政救济性养老容不下，社会普惠性养老量太少，民营盈利性养老难以为继，将成为牵动中国上下的重大社会问题，各级政府必定下大力加以解决。 　　 　　

养老产业转型升级确实很难，但广阔前景倒逼思维理念与发展模式加快转变。养老服务业是关系到亿万群众福祉的民生事业，也是具有巨大发展潜力的朝阳产业。来自全国老龄工作委员会的数据显示：目前我国养老服务市场消费需求在3万亿元以上，2050年左右将达到5万亿元。养老服务业涵盖老年人衣食住行、生活照料、用品生产、医疗服务、文化健身娱乐等多个领域，涉及面广、产业链长，一个潜力极大、前景广阔的新兴产业正在加速形成。投资开发企业如果思维理念不加快改变、思路模式不加速调整，将很快被蓬勃发展的中国养老市场所淘汰、所抛弃。 　　 　

房地产公司跟风投资养老产业，但进入行业之后发现赚钱很难。当下养老投资开发企业多由国营或民营房地产企业转型而来，他们用房地产模式来经营养老产业，碰到的矛盾问题多多。①养老产业横跨一产、二产、三产、四产，是一个横向产业链，链条做不完善盈利很难；②养老产业是一个以老年人为核心、以服务为中心的产业，老年人对产品价格、服务态度、服务价格相当敏感，赚他们的钱较难；③养老产业单一产品及服务获利能力有限，做大做强必须靠规模化和品牌化，小企业小投资赚不了钱；④养老产业脱不开社会责任，离不开公益属性，过于想赚钱反而难赚到钱。 　　 　　

二、养老产业的改革思路 　　 　　

中国养老产业主要由政府为主导的公办及政府政策扶持、企业自负盈亏的民营两种形式。国内民营养老产业的运营情况表明：市场上超过60%左右的养老机构亏损，30%左右的持平，10%左右的微利。一方面是政府大力扶持，另一方面却是企业撑不下去，原因到底在哪里？ 　　 　　

养老，养老！是一个“养”字制约了中国养老产业发展。“养”字的涵义有抚育、供给的意思，是一个略显被动、尊严度不高的词汇。当下社会提供的大都是迎合基本养老需求的产品，满足富裕老人的产品几乎是空白。而这部分老人需求的不仅是养老的房子，更多是温馨舒适的服务及温情关爱的精神供给。居家养老和住养老院，更多的是一种无奈的选择；而城市房地产开发，也不能提供富裕老人所需的环境和住所；老年人喜欢的是离城市不远，能享受清新大自然和悠然慢生活的休闲环境。要在引领银发产业这个巨大市场获得成功，必须对养老观念、发展模式进行突破。绿维文旅享老产业规划设计院何锡瑜团队首创的“享老”新理念，点亮了养老产业化的指路明灯，把中国“养老事业”推向升级换代为“享老产业”的新时代。 　　 　　

绿维文旅享老产业规划设计院何锡瑜团队将广义养老细分为“享老”与一般养老（侠义养老）两种消费模式。之所以说“享老”是新理念，是因为其鲜明提出了：要“把被动老年人生转变为主动享受老年生活”的新思维！老人们年轻时为国为家辛勤奉献，退休后不应被视为额外负担，一群被社会、家庭被动供养的群体！50至80岁区间内，多数老人的财富、资源、智慧、自由度将达到另一个顶点，可谓是人生第二春。他们应该得到社会尊重，应该体面、尊严地生活，应该享受最美“夕阳红”！ 　　 　

　“享老”的本质是什么呢？她不仅应体现在自由舒适的衣食住行，周到贴心的高端服务等，这是“享老”的题中应有之义。“享老”的本质意义在于，退休离职以后，老人们要自由洒脱、自主支配、自在享受生活的每一天，实现晚年人生之梦，升华余生自我价值，达到老有所活、老有所享、老有所乐的新境界。 　　 　

　“享老”理念及“享老产业”的提出，指明了当下中国养老产业发展方向：既不能完全走北欧福利型（政府出钱、社会出力）、也不能完全走美国市场化（政府既不出钱，也不出力，只维持秩序、严格监管）之路，而必须走福利型与市场化融和发展的混搭之路。作为一个民营企业，要走这条混搭之路，需要打造两个产品：一个是满足富裕和小康阶层的高端产品——“享老”产品；另一个是满足温饱和保障群体的产品——一般养老产品。两者构成一个整体，相辅相成，互为补充，缺一不可。 　　 　　

这条新的产业发展思路，实际上是一条“结”富济贫之路。他颠覆了传统养老思维，改革了原有发展模式，是一次养老“产业革命”！①给政府解了难题：政府没钱做、难做好、事关维稳的兜底难事由企业去做了；②给企业指了生路：既能享受政府养老系列政策优惠、又能拿到以“享老”带动一般养老的实在盈利、还树立了做公益善举的良好形象；③给百姓送了实惠：在享受政府规定基础养老补贴之外，企业再给予额外补贴，设备设施上层次，服务水平大提高；④给社会增了安定：子女不忧不愁、家庭其乐融融、社区矛盾化解。 　　 　

　发展“享老”产业，一举四得！ 　　 　　

“结”富济贫，不是劫富济贫。所谓“结”富，即是“结”集一批中国先富起来的高收入老人，以他们为核心，打造一批特点突出、形式多样的高端“享老”服务平台，提供供需对路的“享老”产品，为企业谋取利益；所谓济贫，即是用“结”富之部分盈利，改善提升一般养老群体的基础条件与服务水平，形成各取所养、以富济贫、和谐共赢的良性产业循环。 　　 　　

据调查，北京、上海、广州等经济发达城市，存在着一批占当地老年人口总数近6% 以上的中高收入老年群体，他们认为：现在的养老环境，无论从居住条件还是服务水平，都不能满足他们的养老需求。在期望的入住方式中，希望购买房屋产权的占调查总数的51%，打算租赁房屋使用权的占24%，希望购买产权式酒店的占16%，打算采取其它形式的占9%。 　　 　　

这批可被企业“结”富的老人，思想普遍活跃，群体基数可观，为中国“享老”产业发展奠定了坚实资源基础，这也是我们设计“享老”产品及运营模式的市场依据！ 　　 　

三、“结”富济贫的实际操作 　　 　　

投资企业要想在养老市场中盈利，就必须进行突破：突破养老的观念、突破养老的产品、突破养老的模式、突破养老的市场瓶颈、突破“养”字天花板制约！其核心是：走“结”富济贫之路——赚有钱老人的钱，以“享老”带动一般养老！ 　　 　　在实操实作上应把握以下几点： 　　 　　

（一）抓准市场需求。美国心理学家马斯洛将人的需求分为5个层次：①生理需求，②安全需求，③社交需求，④尊重需求，⑤自我实现需求。老年人的真正需求是什么？解决生理需求、安全需求，是政府和社会责任，是社会基本功能。企业做“享老”产业，就必须瞄准老年人第三、四、五层次需求，并按照这些需求去设计相应的“享老”产品，才能获得老年人的青睐、追捧、买单！ 　　 　　

“享老”群体的需求已经超越温饱阶段，他们需要社交、关爱与归属感、尊重、自由、实现自我的理想。这样的人群，需要的是充满温馨感和舒适感的居住环境，喜欢在诗情画意中自由生活。 　　 　

　社交方面：他们需要与亲人、朋友、同事、邻居广泛联系，寻求友谊、慰藉与互助；害怕孤独、寂寞、无聊，需要融入社团中——因此需要社区式的生活。 　　 　　

尊重和实现自我方面：老有所为、所乐、所学、所居、所养、所医——因此需要休闲、度假、康复、疗养等配套齐全的高品质居住环境。 　　 　　

因人施策，对症下药，看人下“菜碟”，企业方能有利可图！ 　　 　　

（二）摸清“结”富对象：当下中国老人大抵可分为4个层级：①富豪群体：中国改革开放后富裕起来的第一批人，目前已经进入老龄阶段。这些人有的已经成为大企业主，他们及其父母拥有高端消费能力。“享老”预期是：追求高端性、稀缺性，期望满足年轻化、时尚化、顶级化、个性化、专属化等需求。②小康群体。中小企业主及其父母、退休公务员、医生、教师等，具有中高端消费能力。“享老”预期是：追求生活品质，期望满足对生活方式和文化品位的升级需求。③温饱群体。普通退休职员及工人，具有中端消费能力。养老预期是：追求针对性生活保障服务，期望满足解决一些生活难题和机能障碍等需求。④保障群体。低保弱势老人，消费购买力低甚至无。养老预期是，期望满足最基本生存需要。 　　 　　

①、②类为“结”富对象，应提供“享老”产品；③、④类为济贫对象，应提供一般养老产品，让他们各有所需、各得所养、各得其乐。 　　 　　

（三）推出差异性产品。差异性产品是指分别符合“享老”群体需求的“享老”产品，以及符合普通养老群体需求的一般养老产品。 　　 　　

1. “享老”产品：“享老”人群的高端需求对居住条件、住区环境、社会管理等方面提出了新的更高要求，不能照搬照抄已有的城市开发及房地产模式去规划设计他们的居住环境和居所。对于进入富裕和小康阶层的“享老”群体来说，温暖、关怀等精神因素及环境文化比房子更重要！因为他们属于“五有人群”：有钱、有房、有车、有闲、有病（亚健康）！他们不缺房子！ 　　 　　

老年人喜欢距离城市不远、既有乡村美景、田园风光，生态环境、有机物产，又能尽情享受清新自然和慢生活休闲环境的地方：望得见山，看得见水，留得住乡愁；邻里能关爱，入可独享清静，出可组团群行；勾得起记忆，怀得住旧情，恢复得健康，展得开希望，这样的社区，就是能满足这个群体需求的“享老”乌托邦。企业应按照“享老”群体的需求，尽力打造这样的创新型田园度假社区（这方面已有先行先试者，如遵义“享老”城等）。当下“享老”产品主要参考以下两种形式： 　　 　　

（1）“享老城”模式：“享老城”是“享老”理念、“享老”模式乃至“享老”产业得以实化的载体；是有钱、有闲、有健康老年人群的高端消费场所；是“享老”老年人群高端社交及再创财富的平台。可在北京、上海、广州等一线城市，先行“享老城”规划建设试点，取得成功经验后，再在全国逐步推开。 　　 　　

①建设规模：“享老城”一般建在城市的近远郊区，每个城市以4个左右较为适宜。每个“享老城”由4个板块构成：一个是城市商圈，包括商住楼、写字楼等，可大可小；二个是医院、疗养院、教育、娱乐等配套，为城市商圈内人群提供各种生活服务；三个是“享老”小区；四个是一般养老小区。每个“享老城”以不超过2万人为宜，其中“享老”、一般养老群体各为1万人左右。 　　 　　

②享老城入住对象： I.“享老”族——银行存款大于500万元人民币的富裕人群；II.养老小区入住对象：一般养老族——符合当地入住养老院基本条件的普通民众。 　　 　　

③所需费用：I.“享老”族用银行存款500万元每月孳息约2万元左右，用于支付“享老”费用；II.一般养老族——按照当地民政部门规定缴纳相关养老费用并享受企业“结”富济贫补贴。 　　 　　

④其它要求：企业必须按照规划承诺，落实“享老”群体的居所需求及各项服务条件；企业从为“享老”人群服务而获取的利润中每月抽取“享老”费用的10%（约2000元左右）补贴一般养老人群；“享老”族去世结束“享老”，现用存款由子女继承或按老人遗嘱依法处理。等等。二、三线城市参照以上模式探索推进。 　　 　　

（2）“旅居享老”模式：“旅居享老”是一种生活方式，代表的是积极、乐观、向上的生活态度，享受旅居度假，追逐阳光与温暖，四海为家，这是“享老”的追求，体现了老人“享老”能力的增强、养老观念的更新和养老需求的多样化。 　　 　　

“旅居享老”、“候鸟式享老”、“旅游景区度假式享老”、“城郊二居所享老”等，让老人有“家”的归宿感，“旅居享老”平台提供设施及相应的全包式外围服务、产品供给、老人个性化需求，真正享受到“旅游+居家+度假+享老”的生活式度假。让老人在安全、轻松、私密、整洁、舒适、和谐的环境下， 体验休闲度假、旅居交友等活动的乐趣，从而心情愉悦，真正享受旅居带来的快乐，提高老人晚年生活质量。 　　 　

　①建设规模：以成熟的特色小镇、美丽乡村、休闲公园、旅游景区、度假区等为基础，建设景区享老居、特色小镇享老居、美丽乡村享老居等等，每个享老居点设置500到1000床位。一般由两个社区构成，I.“享老居”社区， 由“旅居享老”群体居住（针对富裕享老人群）。 　　 　

　II.一般养老社区，由符合政府规定养老条件的一般养老群体居住（主要解决当地养老人群），不一定建在休闲公园、旅游景区、度假区；两个社区由同一个企业运营管理。 　　 　　

②入住对象：身体健康、有经济势力、乐于旅居的老人都可以参加“旅居享老”。 　　 　

　③所需费用：I.“旅居享老”族——每月需支付约25000元左右“旅居享老”费用； 　　 　

　II.一般养老族——按照当地民政部门规定缴纳相关费用，享受企业“结”富济贫补贴。 　　 　

　④其它要求：企业必须按照规划承诺，落实“旅居享老”群体的居所需求及各项服务条件；企业从为“旅居享老”族人群服务而获取的利润中每月抽取“旅居享老”费用的10%（约2500元左右）补贴一般养老人群。 　　 　　

2.养老产品：按照政府规定的标准条件为普通养老群体提供一般养老产品。同时发挥“结”富济贫——以“享老”带动一般养老的制度模式优势，拿出企业“享老”产品部分盈利贴补一般养老人群，让那些低收入、求温饱老人的养老生活得到充分改善。实现企业得盈利、“享老”得如意、一般养老得实惠的共赢目标。 　　 　

　四、投资企业的盈利路径 　　 　

　“享老”产业利润形成因素异常复杂。上游由投资、金融、保险拉动，中游是实体建设，包括地产、服务、医疗等；下游是它的支撑性产业，老年用品、旅游、教育等。在这个产业链上，任何一个链条做不完善，盈利就难以实现。 　　 　　（一）中国养老产业为什么不赚钱？据统计，当下国内养老产业多数不赚钱，原因究竟在哪里？①老年人不愿去。养儿防老根深蒂固，老了仍希望在家里安享晚年。住养老院一怕人笑话，二怕花钱，三是怕有人管。即使养老机构再好，也不愿意去住。②收入增长慢。中国各个阶层收入水平极度不平衡，企业员工与行政事业单位人员收入差距大。国人处于未富先老阶段，老年人的消费能力偏低。③投资盲目。近几年房地产企业转型进入养老行业，用房地产的思维做养老，才发现吃这块蛋糕不容易，养老靠服务，回收周期长，与房地产开发完全是两个玩法。④缺乏精准定位。开始兴起的是高端养老，缺乏环境的精准定位、购买先进的设备设施的精准定位，缺乏后期服务培训的精准定位等等。⑤市场竞争不公平。养老市场两条线，一个是公办，一个是民办。公办具有福利性质，收费相对较低。而民营主要靠自己，价格高了没人住，费用收低了成本在涨，机构运营困难，难以为继。 　　 　　

（二）“结”富济贫——以“享老”带动一般养老为什么肯定盈利？制度模式的优势是最大优势，并会由此衍生诸多的企业盈利点。 　　 　　

1.靠制度设计优势盈利：当下社会提供的养老产品，多针对的是温饱和保障老人群体。一群被养起来的老人，他们的钱能去赚吗？能挣的到吗？无论投资什么产品，只要打上了“养老”印记，高端不起来，卖不上高价格，也不敢卖高价格。没有高价格，就无法提供高端的服务！没有高端的服务，就吸引不来高端客人。“结”富济贫——赚有钱老人的钱、以“享老”带动一般养老，打的是“组合拳”：以“结”富“享老”模式，打造高端“享老”产品，确保企业较高回报率；以“济贫”养老模式，拉动一般养老服务水平提高。 　　 　　

“享老”产品盈利，生发企业后劲；一般养老水平改善，提升企业形象。这一制度设计优势，确保了企业盈利与社会公益的有机统一。 　　 　

2.靠项目精准定位盈利：用传统旅游项目规划和房地产思维策划“养老”项目必定失败，而用“享老”思维定位，“享老”项目则会赚钱。比如，按照“享老”思维规划的“享老城”，会合理规划出“享老”与一般养老两个区域，“享老”区用高端产品吸引富豪、小康等“享老”族；普通养老区用一般产品供给温饱、保障养老族。“享老”产品档次高、名声大、具有市场号召力、影响力；一般养老产品实惠、对路、多数消费得起，容易受欢迎。两区共享的商业金融、教育娱乐、运动养生、服务中心等形成新的商务圈、经济圈，会衍生投资企业多个盈利增长点。 　　 　

3.靠商业模式创新盈利：一是在产品出售上盈利（赚产品销售钱是“享老”产业最初级的盈利方式）。根据项目土地不同性质，对“享老”群体，采取产权销售、长期使用权转让、出售会员卡、预交押金等形式；对温饱、保障等一般养老群体，采取收取租金等形式，为企业快速回笼资金。二是在价值溢价上盈利，模式新颖的“享老”平台能吸引购物、旅游、娱乐、网络、医疗等众多机构为有钱老人定向投资提供消费平台，会给企业带来多个持续财源；三是在上市融资上盈利。精准项目定位必精准吸引客流群，“享老”群体达到一定规模，会产生稳定现金流，有了稳定现金流就可以上市融资，带来“享老”项目的巨大升值。 　　 　

4.靠资本运营变革盈利：资源——资本——资金——资产，是“享老”产业运营赚钱的固定链条，它改变了依靠硬投资、形成死资产、盈利单一的传统运营方式。具体思路是：投资企业先把存量土地转变为可控资源；经过规划建设转化为储藏资本的“享老”平台；再将“享老”平台与金融产品，如信托产品、基金产品、保险产品等挂钩，吸引金融资金规模进入；在资金注入后将“享老”平台持续做大做强，蜕变为巨量优质资产。最终形成产业形象品牌，为企业创造海量财富。 　　 　　

5.靠延伸与增值服务盈利：国外养老企业，盈利主要来自服务。“结”富济贫——赚有钱老人的钱、以“享老”带动一般养老，要在服务上做足做好文章，并作为企业最重要的盈利点之一。在延伸服务方面，老年产业链接社区物业、卫生保健、产业服务、家政服务、金融服务、教育培训、旅游度假等几十个中下游产业，可以为开发商创造10种以上的收益模式；老年银行、资金托管、投资理财，增资扩股等，可让投资商获得5至10倍的项目溢价。在增值服务方面，根据“享老”个体的消费能力和消费习惯。为他们提供对口高端个性化服务，如旅游度假、海外旅行、住院陪同、高端体检等，既提高了企业服务水平，也开辟了广阔的增值盈利空间。 　　 　　

6.靠政策红利盈利：目前国家各级政府已开始高度重视养老问题，为养老产业提供了前所未有的政策扶持。主要包括：养老产业的一般性优惠政策、金融优惠政策、土地优惠政策等众多优惠政策，这些系列政策优惠，也将为投资开发企业赢取一定的盈利空间。 　　 　　

当前中国养老市场处在一个转型升级、快速发展的十字路口。本文在充分调查研究的基础上，以各级党委政府有关要求为依据，着眼切实解决市场存在矛盾问题，从市场分析、思维理念、实际操作、盈利路径等方面，对中国养老产业发展进行了较为深入的归纳梳理，形成了一个观点较为新颖、逻辑较为严密、比较贴近实际、能实操实作的可行性研究报告。为民营企业转型发展提供了一份带有指路航标性质的说明书、路线图，也为各级政府统筹谋划社会养老产业，提供了一个能拓展思路、能具体指导、能操作管用的借鉴与参考。 　　 　　

“带领人民创造美好生活，是我们党始终不渝的奋斗目标”……可以预见，在党的十九大结束以后，为满足人民日益增长的美好生活、特别是全体中国老人美满养老生活的需要，一个全社会大力发展养老产业的高潮必定很快到来！（执笔 王洪军 ）

本文作者：何锡瑜 王洪军 李振峰 张柯欣

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