旅游项目开发的商业策划
旅游投资理念
3、旅游投资理念
1)四先定律理念
第一,先进行产品策划,再编制规划,而非先规划后策划;
第二,先通过规划,再获取建设用地,进而建设;而非盲目建设,或搞四边工程;
第三,先签定旅游特许经营权,再锁定核心地块,进而获得相关资源权益;以区域旅游资源锁定为前提,核心地块为关键;
第四,先设计商业模式(运作模式),再投入资金;以明确的投资评价为前提,极其清晰的把握投资运作思路,找准盈利点和运作方式狠下功夫。
2)杠杆运作理念
我们在旅游营运策划中,提出了“五重杠杆运作模式”,其目的,就是突破高投入与慢回报之间的矛盾。
规划杠杆:通过旅游总体规划修编,编制详细规划,把项目在国际、全国、区域的定位大大提高,通过协调好的高规格评审会议,可以进行大规模的炒作,产生出巨大的影响,为融资、招商、旅游营销、土地升值提供巨大的支持;
政策杠杆:旅游为政府提供了一个极好的政治操作平台――以绿色GDP 政绩观为指导,调整城乡产业结构,形成新时代下经济发展的新思路、新理念;通过政绩策划,形成以旅游开发为依托进行政绩打造的具体方案,最大程度的影响地方党委与政府,形成党委与政府全力支持旅游开发的决定,从而要求政府给予旅游开发的最大优惠条件(低价资产收购、税费减免、申请扶持资金等);
营销杠杆:造势炒作、全面进行景区管理提升和科学营销,形成现金收入的高速增长,一方面改善经营业绩,另一方面,给银行融资,土地价值提升,投资商追捧提供坚实的证据;以营销造成的人气旺、收入提升、效益好的形象,可以很好的实质性的撬动融资和招商引资;
土地杠杆:以低价获取的景区周边土地为核心资产,通过以上三重杠杆的运作,实现土地的大幅升值,以商业房产、旅游房产等方式,实现最大的资产收益;
融资杠杆:融资和招商引资,是运作本项目最重要的杠杆;该杠杆关键是依托收购兼并、政府优惠、低价获取大量资产,以前述三重杠杆为手段,产生资产大幅升值的市场评价,以现金流量增长的事实,支持对融资及招商引资项目未来收益的美丽包装,从而实现大规模融资,高价出让资产的目的。
3)产业整合链的理念
以泛旅游产业为依托,进行产业链延伸的整合运作,是旅游项目运作的重要理念。所谓泛旅游产业,是指超出观光、休闲、度假等传统旅游概念的更加泛化的旅游产业概念,其内容还包括会展、运动、康体、娱乐等等,产业链连接到餐饮、运输、酒店、商业、农业等等。
泛旅游产业具有极大的区域聚集和经济带动作用,往往会带动一个区域的城市化进程,形成游憩区、度假区、会展区、娱乐区、步行街区、购物游憩区、及旅游小城镇等等,推动区域型旅游房地产和商业房地产发展。因此,泛旅游产业被广泛用作为提升城市功能,推动城市经营的有效手段。
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