中国高端酒店的“围城”困局

近年来，我国各省份豪华酒店呈现投资过剩的趋势，据相关资料显示，当前内地拥有1.6万多家星级饭店，其中四星级及五星级酒店比例由10年前的7.7%升至去年底17.5%。2013年伊始，部分城市四、五星级酒店便传来了开业的消息。早前，希尔顿酒店集团就曾宣布，到2015年将在华建设逾百家酒店。有业内人士预计，2013年至2015年将迎来新一轮的酒店“开业年”。

思

众所周知，酒店的经营最大的优势是地理位置。如今全国四、五星级豪华酒店已超过2800家，并且大量聚集在北京、上海、广州、三亚等一线城市。虽然如此，高星级酒店仍前赴后继的涌现出来。对此，我们不得不面对这样一个现实：高端饭店业竞争压力逐渐变大，一线城市酒店投资趋于饱和，让投资者可供选择的优势位置将会越来越少，投资商们还能否放声高唱凯歌，新增酒店又将布局在哪里呢?酒店又要如何“凤立鹤群”?银行频频放贷，资金风险堪忧?一座座拔地而起的酒店正在慢慢将城市围起，后十八大时代中国饭店业的“美丽中国”之路，似乎已经遇上了“围城”的困境。

辩 酒店“圈地”转战二三线城市

首先，一线城市市场饱和，竞争加剧、成本上升。随着二三线城市的增长前景看好，且土地价格和开发成本继续保持吸引力，所以一些投资商宁愿向二三线城市扩张，也不愿在一线城市继续争宠。其次，国内部分二三线城市的饭店业市场本身也逐渐成熟，已具备投资商圈地的条件，尤其是自然或人文资源型城市及度假型城市，或将成为新的投资热点。

高星级酒店过剩只是阶段性景象，饭店业投资仍大有出路。所以，转战二三线城市也是取得新的发展空间的方法之一。这些地区的高品质酒店都相对匮乏，四、五星级酒店的投资落户，正好填补了其空白，不但能有效提升政务、商务、旅游接待能力，而且对提高整个地区品位、完善城市功能、展示城市形象、带动经济繁荣等都具有不可估量的影响。部分城市四、五星级酒店的“零”突破，预示着该地区配套服务设施得到进一步完善，市场竞争能力进一步增强，也标志着该地区旅游经济发展的脚步正在加速。

历经金融危机，中国饭店业发展的步伐并未滞足，甚至曾交出增长超越30%的成绩单，国内外的投资者对中国饭店业前景依然十分看好。未来二三线城市饭店业发展存在着巨大的生机和活力，越来越多的酒店投资商抱着“掘金”的想法对二三线城市的市场进行争夺，这必然引来二三线城市饭店业的另一场整合潮。

经济型酒店“饱和”

相较于一线城市高星级酒店呈现逐步“饱和”的现象，经济型酒店在一线城市的生存状态似乎要更加艰巨。经过过去几年的迅猛发展，北京、上海、广州、深圳相对密集饱和的经济型酒店生态，如家、7天、华住(由“汉庭”更名)、锦江之星等经济型酒店的迅速扩张源于巨大的业务潜力。此前品牌经济型酒店不只是扩张速度惊人，从2011年开始，在保持快速增长的同时，同样进入了高赢利期。

经济型酒店的一个显著特征是规模化复制和扩张，只有快速的规模化才能够进一步降低成本获得规模效益。由此，市场快速扩容的同时，带来的是经济型酒店出现相对饱和、竞争激烈的格局。相对2012年以前，在过去的一年中经济型酒店在一线城市的盈亏勉强持平，很多分店正常营业时间的空房率比较高，有的甚至高达50%-60%，如果算上管理成本和人力资源成本，事实上营业收益并不高。

由此可见，目前一线城市相对于二三线城市，是处于相对饱和的状态。众多经济型酒店品牌已经向二三线城市发展，这也是目前的一个大趋势。但部分业内人士认为经济型酒店的发展还“在路上”，远没到饱和的阶段。主要原因之一是，整个经济型酒店行业在全国住宿业中的占比还很小。

统计数据显示，2011年中国星级酒店实现营收2314.82亿元，市场营收规模为260亿元，约为星级酒店营收的11%，数量仅占全国住宿业总数的15.11%。欧美的经济型酒店占比约为70%，相比之下中国经济型酒店的发展空间还非常大。7天方面也曾表示，目前经济型酒店市场空间仍然很大，几大品牌仍然可以继续将市场做大。经济型酒店继续发展的空间，除了人们出行需求的日益增长，更多的是与传统住宿业的竞争。经济型酒店需要将习惯于住在传统酒店的出行者，变成自己的客户、会员，这也是几大巨头正在努力争取的。

行 酒店式公寓异军突起

作为近年来兴起的“酒店+地产”发展模式之一，很多酒店集团纷纷进入酒店式公寓领域，酒店式公寓运营商也不断地在中国开疆扩土。近年来有哪些投资因素对酒店式公寓的拓展有所影响?酒店式公寓的品牌商在选择项目时主要考虑哪些因素?

从现在情况来看，在中国主要城市如北京、上海、广州等，大约有25万个酒店房间，而酒店式公寓的数量与酒店相比就少很多，北京大约在3000到4000间房，从量来比较，酒店式公寓确的确有很大发展空间。总的来讲从量来看，需要多少酒店式公寓投入到市场才可能达到饱和的情况，离此数字水平还有很大的距离。

如今在饭店业最流行的一句话就是转型。在香港，很多的上市开发商都尽量把几个项目转型，就是饱和开发商自己的现金流。转型是现在很多地产开发商费尽心思想要实现的，从2012年开始，不少开发商就已经想把他们手中其中一部分的房地产项目转成持有项目。由此可见，中国房地产走势很大地影响酒店式公寓的运营者，在房地产走低谷的时候，开发商卖的交易量不多，只有长期持有的业务才有稳定性。

从开发商的角度来分析，开发商会精打细算项目的投资回报率。酒店的产权与酒店式公寓无法相比，酒店式公寓的投资相对来说较灵活，可经营也可出售，所以现在很多的开发商都在考虑投入酒店式公寓项目;此外，如何选择投资项目对开发商相当重要，通常不会单独投资酒店式公寓，可以规划在住宅或综合体项目中，也就是说，所选酒店式公寓品牌的档次要与物业相匹配;再次，选择前要参照市场的品牌布局，如果市场上已有的某一个品牌，开发商大致上会选择其他品牌;最后是品牌文化的匹配，就是开发商自身的企业文化与品牌管理公司的文化是否相同，这几年在中国有很多的酒店管理公司签约没多久就解约了，可能双方的文化不匹配，对方所需没有达到一致的认同。

大型旅游综合体趋势凸显

随着旅游的持续发展，休闲度假旅游将逐渐进入民众的生活，度假型酒店适应了目前中国旅游业由观光型向休闲度假型转变这样一个大的发展趋势。旅游综合体对于城市来说，能提升城市形象，能促进城市经济大发展，对房地产商来说，一方面有助于企业深入参与到城市发展建设当中，还有助于提升住宅等销售物业的附加值。同时，如果放进上市公司资本化，酒店构成很大的资产值，资本市场尤为看重企业对自有型物业的持有水平与运营能力。

仅对地产开发的角度而言，旅游综合体为大地产开发特别是旅游休闲地产的开发提供了一种创新的模式;按照“旅游综合体”的特色模式进行旅游休闲导向的土地综合开发，实现地产开发与综合旅游休闲发展的完美融合，为旅游休闲地产的创新开发带来了巨大的空间，东部华侨城正是一个最为成功的典型。

由于是一个复杂的综合旅游发展模式，旅游综合体对于运营的要求极高，因此需要专业化、落地化的高水平智力支持：第一，具备多专业配合的团队构架――透析泛旅游产业的团队大构架，特别是旅游产品、度假酒店、休闲地产、投资运营和土地综合开发的专业人才。第二，具备全程化咨询的服务能力――即要具备从创意策划到落地运营的综合能力，因为一个成功的旅游综合体开发方案，必须有灵魂、有骨架、有血肉、能成长，缺一不可。而“策划找灵魂、规划搭骨架、设计长血肉、运营促成长”各有不同，因而能够落地的规划设计机构必须是策划、规划、设计、运营咨询一体化的构架。

真正的旅游综合体，对旅游综合运营的要求非常高，要体现全局性、长期性、品质性，在实际的操作中，应该有两种这样的选择：其一，是独立开发，独立运营的模式。在全国，能够这样做的企业并不多，主要是大型旅游集团或已经转型旅游领域多年的大型地产集团，如华侨城、港中旅、国旅、龙城控股、方特、卓达等。 其二，是统筹开发，合作运营的模式。这里面就会形成一个新的运营主体――旅游综合体运营商，类似于城市运营商、区域运营商，主导地块的规划与开发，并且是一个招商平台、融资平台、营销平台，做一级半开发，除了开发并独立运营自身比较擅长的项目外，综合体内的其他项目则通过战略合作的方式来落实具体运营，如酒店、商业街、娱乐项目等等。

故而，一个旅游综合体既要有自己的一个专业的主体运营公司，同时要根据不同的功能部分引进最为专业的合作伙伴，共同来管理运营项目，才能够为目标客群提供周到的综合服务。从现如今国内旅游综合体的发展态势看来，未来旅游综合体将成为“酒店+地产”发展模式的主要趋势之一。

本文关键字： 查看更多