前7月房企并购创历史新高 旅游养老地产成热点

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2011中国房地产品牌价值研究成果发布会披露，品牌房企市场份额大幅上升。

9月9日，“2011中国房地产品牌价值研究成果发布会”在北京举行。“房地产调控将持续化、长期化，普通住宅将逐渐去投资化、回归居住本质”。包括中国房地产业协会副会长朱中一在内，出席本次发布会上的数十位房地产业专家，就以上观点达成广泛共识。三家机构联合发布的研究报告还表明：在房地产调控期，品牌房企优势正在持续扩大，市场占有率越来越高。

品牌房企市场份额逐年扩大

限购、限贷、限价……自2010年以来，中国房地产市场进入新一轮的深度调控阶段。进入2011年，国家在行政、税收、信贷等方面调控政策进一步深化的同时，保障房供给也在不断加大，中国房地产市场正面临着新的竞争格局。刚性需求和改善性需求正在成为市场主导，消费者在产品的选择上更加注重品牌，品牌企业市场份额因此显著扩大。

中国房地产TO P10研究组研究发现，2009、2010年品牌企业销售额增长率均值均高出行业平均水平15%，领先优势尽显。销售额的大幅增长，带动房企营业收入、净利润等业绩进一步提高。2010年，全国性品牌房企市场份额仍大幅增长30.94%，市场份额绝对值上，全国性品牌房企的市场份额已经由2006年的6.28%快速扩大至2010年的16.21%。

在今年上半年，几大重点城市的销售额排行榜中，中海、万科、保利、绿城均占前五，其中万科和中海两家占据了深圳市场份额的11.55%;碧桂园等4家房企占据广州市场份额的17.44%。

品牌溢价效应也相应增强。研究结果显示：品牌企业的品牌溢价水平不断提升，由2005年的697元大幅提升至2010年的2894元，复合增长率达到32.97%。中海地产主要城市品牌溢价达到2500-5000元。品牌溢价效应的不断提升，带动了品牌企业的净利润大幅增长。2010年，中海地产净利润破百亿，2011年上半年中海地产实现净利润57亿元，同比大幅上涨35%，企业净资产收益率达到25%以上，近十年净利润复合增长率高达50%。

卓越置业集团北京公司总经理孙彦彬表示，以前开发商的利润主要来源于土地增值，未来将发生深刻变化，即“房产归房产、地产归地产”。以后房企依靠土地增值获得利润空间将越来越小，房地产开发的利润将更多来源于房产增值。对于品牌房企来说，竞争优势将更加明显。

负债率上升，部分房企资金链堪忧

在银根收紧、融资艰难的大环境中，品牌房企往往更容易获得融资，在融资频度和融资成果均大幅超越了非品牌房企。

2010年国家调控持续加码，央行接连提高利率与存款准备金率，房地产企业面临更加严峻的融资环境。特别是2011年以来，货币政策延续收紧态势，而国内资本市场增发、配股等融资渠道全面紧闭，信托融资成本较高，房地产企业融资愈发艰难。房地产企业资金链开始出现恶化，包括绿城集团在内，很多知名房企的负债率攀升，资金链备受考验。

根据W ind资讯统计，今年上半年，房地产业的资产总负债率已经高达71.28%，部分房企的负债率超过80%。其中，总负债为1.24万亿元，总资产为1.73万亿元，总负债较去年年底增加1514亿元，今年房地产的资产负债率已经达到10以来的最高值。部分房企已经严重资不抵债，存在较大的破产风险。

房企紧绷的资金链，让房企不得不想方设法拓宽融资渠道，并背负更高的融资成本。国务院发展研究中心金融研究所副所长孙承惠发现：“一些上市公司和大型国有企业开始成为影子银行主力，很多银行资金通过大型国有企业流向体制外，保守估计市场规模在两万亿以上。”其中，有相当一部分资金被曲线借贷给房企。另有统计数据显示，截至9月末，已有超过2000亿的信托资金流入房地产开发投资领域。

研究显示，2010年，全国品牌企业银行贷款合计2977.12亿元，占全年房地产开发企业国内贷款总额的23.74%，其银行贷款均值达到129 .44亿元，同比增长23 .45%，较行业平均水平高出13.15个百分点。此外，品牌房企也在积极尝试新的融资模式。2011年1-6月51家品牌房企进行了66起融资活动，万科、招商地产、首开、华润置地、恒 大地产等品牌房企分别通过债券、优先票据、银行贷款等各种方式进行融资活动。1月14日，仅恒 大地产一家，即通过海外融资筹集资金高达92.5亿元。

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