中国地产商转型　服务式公寓商机大

随着目前中国房地产市场乃至整个国家经济的转型，服务式公寓作为一种可长期持有的投资项目，再次受到国内投资者的热捧。

以往来说，国内开发商更为注重中短期回报，以快速回笼现金流。所以对于服务式公寓投资，过去开发商一般会持有5至7年后出售，但基于现在的房地产市场，开发商也意识到需增加长期可持有项目以保证现金流的稳定性。服务式公寓相对于酒店，收益则更为稳定。此外，高端的品牌服务公寓也非常重视物业的维护，保持着较低的折旧率，再加上品牌本身的价值，也都有利于物业长期的价值提升。

ONYX酒店集团北亚区办事处商业发展部副总裁黎志财就表示，现在最流行的一句话就是“转型”，很多香港的上市开发商都致力于转型手中持有项目，以饱和自己的现金流。“转型”也是现在多数开发商所思考的问题，这与整个房地产大市场、金融走势及国家政策有高度关连。当房地产调控政策出台时，地产销售受到打击或者土地价格持续飙高、上市公司对公司股价及财务报表等营都自有操作模式，因此，从去年开始就有不少服务式公寓运营商都获知许多开发商想把其中一部分的房地产项目改成自己持有项目，也印证了目前服务式公寓市场还仍稀缺。

中国房地产走势期很大地影响服务式公寓的运营者。如果开发商的房地产卖的非常好，就不会考虑持有型资产，在房地产走低谷的时候，开发商卖的量不多，要保住自己的现金不容易，只有长期持有的业务才有稳定性。也因此，“转型”早已被多数房地产开发商默默接受，也是势在必行，他进一步指出，未来几年中国转型现象依然持续。

仁恒置地集团有限公司酒店运营部总监沈钢则从开发商的角度来分析，开发商会精打细算项目的投资回报率。酒店的产权与服务式公寓无法相比，服务式公寓的投资相对来说较灵活，可经营也可出售，因此现在很多开发商都考虑将持有项目引进服务式公寓品牌；此外，如何选择投资项目对开发商相当重要，一般不会单独做服务式公寓，而会选择规划在住宅或者综合体项目中，也就是说所选的服务式公寓品牌的档次要和物业相匹配；第三，选择前要看市场的品牌布局，如果市场上已有的品牌，开发商基本上会选另一个品牌；第四，则要留意品牌文化的匹配，亦即开发商的企业文化与品牌管理公司的文化是否相同，这几年有很多的酒店管理公司签约没多久就解约了，可能双方的文化不匹配，对方所需没有达到一致的认同。

服务式公寓的投资附加值相当可观，比如一个综合性项目里有写字楼、商业、服务式公寓，通过三种业态的经营组合会产生良性循环，互相带动其租金增长。又比如，写字楼里进驻的多为国际跨国公司500强企业设点，这些企业的高管可能就是旁边服务式公寓的常住客;进驻商业的零售品牌也会选择在综合体举行活动，整个区块的生活便利度就会提升。如此一来除了促进服务式公寓、写字楼及商业的价格提升外，未来二期若有高档住宅开发，自然价格能轻易拉升，这就是业态之间彼此形成生意良性循环的最佳案例。

服务式公寓可以带来稳定的现金流和先进的客源，特别是在房地产大势不明朗时，服务式公寓就是开发商的业态好选择。黎志财补充说明，在2003年非典时期，酒店入住率相当低，服务式公寓也不相上下，但原先许多商务住客虽然暂时离开却依然在付月租，这就是稳定现金流的差异。酒店相对服务式公寓，虽然可以很快取得市场定价，服务式公寓的定价可能往往稍比酒店低一点，但却可以保证长远获利，对投资方来说也是较好的长线投资。

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