保定云花溪谷项目策划

难点聚焦

资源级别一般，优势不突出。项目地旅游发展的市场环境并不乐观
   
项目业主

河北中荣投资有限公司   

完成时间

2010年9月
   
项目背景

项目地位于被誉为深山老峪“香格里拉”的河北阜平县西南，隶属太行山系与五台山余脉交汇处。项目地可进入性较差。但从长期来说，受益于冀晋两省合作加深，区域交通正逐步改善。

核心思路

1、树立“休闲引领”的理念，以山水休闲为指向，打造“太行山第一休闲溪谷”

本项目的山水观光资源优势不突出，要想在区域范围内脱颖而出，就要跳出山水观光的层面，树立“休闲引领”的理念，以山水休闲为指向，特别是要形成避暑休闲与避暑房地产的复合发展模式，通过打造太行山第一休闲溪谷，以休闲带观光，形成全新的发展思路，从而使得本景区在市场上占据优势。

2、以水资源为核心，构建全方位的水休闲体验产品

以营造系列化、规模化的溪谷跌水景观、瀑布景观、湖面景观为前提， 溪谷做观光，赏水是重点；水上做漂流，玩水是重点；水边做商街，休闲是重点，最终构建以观光为游览基础，以漂流为吸引重点，以水镇为消费核心，形成“观光为底气、漂流聚人气、水镇出财气”的全新发展构架。

3、以“场地经营”为重点，把主题活动作为重要产品来开发，实现最少投资最大收益

场地经营的目的是减少大投入的建设，又能创造出独特的旅游吸引力，形成良好的旅游收益。

要利用形成的水景，把场地利用、活动经营作为重要内容来打造，初步考虑可以有，利用水面做漂流、戏水区、水上休闲船只；利用平整后的滨水区域可以打造篝火广场、烧烤区、露天电影放映区、啤酒广场、帐篷营地等项目。

4、以价值最大化和设施集中化建设为原则，充分考虑农民参与问题，优化村落和农地的整合，形成土地利用的合理模式

对于土地利用原则问题，包括三条：其一，不是所有的地块都要考虑开发建设，但要进行控制，与政府签订合约，不能让其他开发主体进来再搅和整体开发。其二，以设施配套集中化建设为指导，相对集中化利用地块；其三，选取最有价值的地块进行开发。筑坝蓄水形成水景后的临水地块，是最具建设价值的地块，应当进行合理化的开发。

对待景区内村落问题，有两种态度：一是必须拆迁，对象为主要旅游休闲配套设施建设区域的村落，包括景区入口、道路、酒店、商街、漂流上下站等，如南台村、康家坪，这些村落对景区的发展造成本质性影响，必须予以拆迁，才能使得景区获得更大的发展；二是合理控制，对于景区深处的主要是二道庄、面盆、羊道区域内的村落，建议与政府合作，形成相关合约，对其进行合理控制――不能乱排污、不能乱建房、不能乱开店，引导其配合景区实现农业产业的升级。

对于农地问题，关键在于形成合理的整合利用模式。如先承包过来，每年按照粮食予以补贴，再雇佣其作为景观打造和维护的工人，发放工资，既能增加其收入，又实现景观的打造，保证农民的可持续发展。这一模式被证明是成功的。

5、以创造景区吸引力为核心，充分结合经营管理顺畅和投资规模合理的原则，确定各项工程设施及其选址

景区大门，换乘中心，休闲商街，水库大坝，漂流上下站等各项重点工程的建设，既要考虑到景区吸引力，又要充分顾及后期的经营管理和建设投资规模，才能真正使本项目的各项工程科学合理落地。

6、创新运用临时建筑，创造休闲产品，特别是避暑休闲度假物业产品，在降低成本的同时，又能形成独特的吸引力和休闲价值

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