旅游投资，与投资工业、能源、高科技、房地产等有很大的区别，这是由旅游产业和旅游产品的特殊性决定的。总体来看，旅游投资有三大特征：1、高投入与持续回报的投入产出特征；2、旅游产业链整合与多产业整合特征；3、旅游资源的资本化流通存在法律制约。其理念主要有以下几方面：

1、四先定律

先进行产品策划，再编制规划，而非先规划后策划；

先通过规划，再获取建设用地，进而建设；而非盲目建设，或搞四边工程；

先签定旅游特许经营权，再锁定核心地块，进而获得相关资源权益；以区域旅游资源锁定为前提，核心地块为关键；

先设计商业模式（运作模式），再投入资金；以明确的投资评价为前提，极其清晰的把握投资运作思路，找准盈利点和运作方式狠下功夫；

2、杠杆运作理念

我们在旅游营运策划中，提出了“五重杠杆运作模式”，其目的，就是突破高投入与慢回报之间的矛盾。

规划杠杆：通过旅游总体规划修编，编制详细规划，把项目在国际、全国、区域的定位大大提高，通过协调好的高规格评审会议，可以进行大规模的炒作，产生出巨大的影响，为融资、招商、旅游营销、土地升值提供巨大的支持；

政策杠杆：以绿色GDP 政绩观为指导，调整城乡产业结构，形成新时代下经济发展的新思路、新理念；从而得到政府给予旅游开发的最大优惠条件（低价资产收购、税费减免、申请扶持资金等）；

营销杠杆：造势炒作、全面进行景区管理提升和科学营销，形成现金收入的高速增长，一方面改善经营业绩，另一方面，给银行融资，土地价值提升，投资商追捧提供坚实的证据；以营销造成的人气旺、收入提升、效益好的形象，可以很好的实质性的撬动融资和招商引资；

土地杠杆：以低价获取的景区周边土地为核心资产，通过以上三重杠杆的运作，实现土地的大幅升值，以商业房产、旅游房产等方式，实现最大的资产收益；
融资杠杆：融资和招商引资，是运作本项目最重要的杠杆；依托收购兼并、政府优惠、低价获取大量资产，以前述三重杠杆为手段，产生资产大幅升值的市场评价，以现金流量增长的事实，支持对融资及招商引资项目未来收益的预期，实现大规模融资，高价出让资产的目的。

3、产业整合链的理念

以泛旅游产业为依托，进行产业链延伸的整合运作，是旅游项目运作的重要理念。泛旅游产业具有极大的区域聚集和经济带动作用，往往会带动一个区域的城市化进程，被广泛用作为提升城市功能，推动城市经营的有效手段。

在项目开发中整合产业链，就是把旅游与农业、体育、房地产、城市化、娱乐、购物等进行深度穿插，互为依托，形成综合产业效益的理念，比如旅游房地产、旅游小城镇、步行街等类项目，就最好的利用了产业的整合。

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