一级土地开发往往成本很高，风险较大。但是如果城市休闲聚集核等旅游地产运作比较好，可以有效的提升区域地价，实现一级开发盈利。

旅游城镇化中的一级土地开发涉及到很多不同类别，包括城市中旧城改造为休闲商业或休闲娱乐街区。非城市中心的土地，做旅游房地产开发，特别是偏远区域，环境好旅游资源好地价很低，如果大交通政府解决方案比较好，一级开发空间很大，这是绝大多数房地产商参与旅游房地产开发的关键。10万以内成本的土地，能否通过旅游开发提升到100万？或100万左右的土地，能否通过旅游开发提升到500万？这是旅游房地产最大的难题，也是最大的魅力。

旅游房地产商参与的土地一级开发，与城市土地开发不同，不仅仅要进行征地补偿、拆迁安置、七通一平等基础设施和社会公共配套设施建设，将“生地”成为“熟地”，还要形成真正的旅游产业，带来人气。因为旅游房地产的核心，在于依靠旅游，形成游客搬运，实现消费聚集。只有形成人气，才有可能形成商气、才进一步可以发展出多样化的居住，最终带动城镇化的发展。

绿维创景的结论是：旅游城镇化中的土地一级开发，是与旅游产业的发展紧密结合在一起的，旅游产业的价值，决定了土地的价值。因此，建议旅游房地产商在进行土地一级开发时，必须结合旅游产品与旅游房地产二级市场开发，只有这样才能真正获取一级市场的利润。

当然，在旅游引导的新型城镇化建设过程中，存在城市休闲区、新城新区、旅游综合体、新农村社区、配套酒店、度假公寓等各类项目的开发建设，如果房地产商与政府形成补偿性合作，参与进行土地一级开发，相对风险较小，盈利更有保证。

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