像长沙县房地产管理局这样组织国土知识培训是很重要的。
旅游和房地产是完全不同的两个行业，相互交叉、理念渗透，形成了许多边缘性的全新综合结构，如产权酒店、分时
度假项目、度假别墅区、高尔夫别墅区、中央游憩区、商业步行街、 shopping mall 等等模式。
其中，以别墅开发为主流，已经引起地产界的广泛关注；产权酒店即将迎来大规模推广的时期；与商业地产结合的中
央游憩区、滨水休闲区、餐饮街区、娱乐街区、古文化古建筑街区、 shopping mall 等，已经成为城市休闲餐饮娱
乐及购物的主力消费场所；而旅游小城镇开发及旅游城市开发——这种将旅游区域开发与城市经营全面结合的旅游地
产提升模式，已经出现，并逐渐走向流行。
用旅游的视角看地产，可以分析产业交叉和新型综合产业的出现，还可以把旅游业已经熟练的技术运用于房地产开发
之中，从而大大提升房地产的附加价值，获得人居环境的完善。其中，景观配置、游憩安排、旅游六要素综合平衡、
独特性吸引力打造、文化与资源挖掘等等，都可以成为房地产业借鉴的技术，对房地产开发商提升其房地产运营能力
，及房地产商进入旅游产业，都具有一定的启示。
随着城市化发展，旅游开发已经与区域发展和城镇化进程全面结合并在产业上趋于融合，形成了旅游产业导向下泛旅
游产业聚合的区域经济与城镇化综合开发模式。这种以旅游为引擎的区域综合开发模式可以看作“旅游引导的区域综
合开发模式”。依托“服务产业聚集、土地升值、房地产高回报”三大因素形成的旅游引导下区域综合开发模式已经
成为旅游产业发展的主流模式。
当前，传统的以游客为服务对象，通过服务获取收益的旅游项目，其投入产出比越来越低，特别是在一流观光资源已
经全部开发完成之后，旅游服务与旅游设施开发项目都是“高投资、低回报、长周期”型项目。地方政府促进产业转
型升级的要求与投资商在泛地产高通胀时代高回报率要求不谋而合。
受国家房地产调控政策的影响，房地产开发受到严重冲击，投资商亟须绕过调控政策获得开发土地，而旅游地产的开
发环境相对宽松，高额的土地一级开发利润和旅游休闲度假房产利润可以抵消旅游服务与旅游设施项目开发的高成本
。据估算，只需要把旅游房地产开发中盈利的40%用于开发旅游服务与旅游设施，就足以推动整个区域的综合开发。
于是，对土地开发及房地产开发的共同需要，形成了旅游与地产的对接模式——旅游区域综合开发：政府出让土地一
级开发的利润，引导和要求投资商开发旅游服务与旅游设施项目。而投资商在开发旅游服务与旅游设施项目的同时，
就会要求政府匹配土地，用于住宅开发、商业地产开发或旅游房地产开发。政府与投资商找到了各自利益的归属，结
合旅游服务与旅游设施项目开发需要，整合形成了旅游区域开发、旅游综合体开发、旅游小城镇开发、旅游文化产业
园区开发、休闲农业区开发等等。
由此，面向非城市区域的旅游区域开发成为新一轮圈地运动的主要方向。大批房地产商及其他投资者纷纷涉足旅游综
合开发，大量资金涌入酒店、温泉、旅游地产、旅游演艺等行业，投资项目也逐渐呈现出大规模、高档次的特点。
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《城市化进程加快引发旅游投资热》
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