滨湖地产创新模式研究――地产界新宠

    一、水乡园林的EOD模式
    1、开发背景条件
    项目所在区域为位于重要的经济开发区之内，是城市郊区八大小城镇建设重点组团之一，民间经济优势明显。开发区以工业、物流为主，聚集了大量的国内外优秀企业和众多基础雄厚的民间资本。城市地铁延长线也即将通达，与城市联系日益紧密。
    项目所在区域周边生态环境品质一般，与其日益成熟的经济条件和地位极为不符，一定程度上还制约了区内企业的增长。
    2、现状场地条件
    现状场地条件对于开发十分不利，水体与陆地相对独立，滨水空间严重不足，若不进行“大动作”，整体地块的以湖泊为特色的开发无从谈起。
    3、创新思路
    瞄准本地市场，满足迫切需求
    瞄准市场，本项目的资源特征决定了其必定不能成为一个面向更广阔区域的著名旅游项目，最为根本的市场就是项目所在地的本地市场。
    满足需求，本地市场最迫切的需求就是在经济基础完善的今天，尽快走出环境不佳的阴影，寻求环境优越的办公与居住场所。
    改变水陆关系，提升土地价值
    由现状可知，规划区内现状，从旅游开发的角度来看，是最不合理的一种形态，如果不改变这种水工建筑的形态，可以说所有的新理念都会在此阴影之下，毫无发展空间之说。
    我们在与当地沟通的基础上，大胆的提出对水库的基本形态进行了调整，形成了更大的滨水面积和区内更为丰富多变的水陆空间体系，为主题的落实和土地的深度利用铺平了道路，也获得了甲方上下一致的认可。
    引入EOD理念，打造水乡园林
    生态办公区（EOD）的概念：绿色生态办公区是运用生态学原理、环境学原理和建筑学原理，遵循生态平衡及可持续发展的原则，合理设计、规划建筑内外空间的物质和能源因素，使其在系统内部能有序地循环转换、从而获得一种高效、低耗、无废无污染且能实现一定程度自给的新型办公方式。
    我们将古典园林的理念运用到项目区的开发设计之中，既营造水乡园林的环境景观，又改善了水库的堤岸形态，大大增加了亲水、滨水区域的面积。
    这种模式绝非1+1=2的简单克隆与机械拼凑，而是对旧要素的重新组合，是一种创新，是一个全新的概念，它将释放出巨大的能量，从而带来房地产业与生态产业的一场革命性的变化。
    通过园林化、生态化建设，塑造出一种“绿、敞、净、美”的滨水空间形态，宣扬“水、城、人”的和谐共处关系，强调生态与人行为的相互关系，着力打造成集居住、办公、休闲等功能为一体，以北方水乡园林为背景，以生态资源最优化利用为目标的示范性泛地产社区。
    二、北美风情的红枫湖模式
    1、开发背景条件
    本项目是诸多湖泊之中唯一一个山地湖泊，且距离城市中心区最远，是由截潜工程新近形成的人工湖泊，周边山地植被覆盖一般。但项目的周边自然与人文旅游资源丰富，有良好的休闲度假传统。
    2、场地现状条件
    场地现状较为简单，两座山体与其间水坝围合形成水面，项目范围以水面为核心，延伸至周边山地。
    3、创新思路
    项目推进的核心就在于突破点的寻找，平淡无奇的方案在这样一处区位、资源、市场都并不突出的地方很难得到认可，什么才是项目的引爆点呢？从旅游产业的视角入手思考，我们发现，对环境的大胆变革，与周边形成差异，才是项目成功的必要条件。
    低成本的景观打造--再造一个红枫湖
    北美红枫湖的照片大家都见过，无不惊叹于她的美丽；每年香山观红叶，都会引发北京的交通堵塞。久居都市的人们对红叶景观的向往远远超出了个体的想像。
    为什么我们不将山地湖泊周边山体遍植枫树呢？每到秋季形成遍山红叶，更有红叶映红湖面的壮丽景观，在这个“红叶匮乏”的时代，注定会吸引全社会的眼球。在此基础上，而后一切的项目开发都似乎显得水到渠成。
    高品质的产品内涵--再造一种生活方式
    如果说“再造一个红枫湖”仅仅实现了项目开发初期“造环境、聚人气”两个层面的目标，那么“再造一种生活方式”就成为项目开发的实质。
    这种生活方式的实际表现形式为“商务度假生活”，形成以北美枫情别墅构建的小型山地庄园为主，辅以滨水瀑布会议中心、北美乡村小镇形态的滨水商业街、汽车营地、小型滑雪场、马术俱乐部等休闲设施为辅助的综合开发模式。
    这样的开发模式分为两大阶段，第一阶段瞄准周边两座大城市中高阶层人士的周末城郊休闲，达到汇聚人气的目的；第二阶段，以企业型客户为核心，开拓商务会议、商务度假市场，进行地产类产品的销售，将前期的消费型休闲项目转化成为此类客户的度假配套产品。
    三、清明上河图的商业街区模式
    1、开发背景条件
    项目位于城市水系之中城市端末尾，周边已有相关的旅游开发项目，但层次较低，项目地民俗较为突出，是城市滨水游线的重要节点。
    2、场地现状
    现状场地位于城市水系之中，公路铁路从中跨越，自然资源平淡无奇，人文历史资源更是匮乏，场地面积仅1.6平方公里。
    3、创新思路
    独辟蹊径--从水上寻求出路
    项目地自然资源十分平淡，周边为较为典型的乡村，并无其他优势资源，我们认为，从陆路形成突破十分困难，借助水系的贯通，与城市中心区形成水上联系是唯一的选择。
    本次课题所在的城市有着“依水而起、因水而兴”的特殊背景，曾经繁盛的河流文化奠定了这个城市的性格，而今城市的飞速发展，传统的风貌荡然无存。
    城市中心区完全已无文化拾遗的可能性，而在本项目所在的区域，完全可以再现当时的胜景，与已有的水上游线贯通，一脉相承。
    借船出海--站在巨人的肩膀上
    熟悉商业地产的人都知道，非传统商圈内商业街的开发存在较大的风险，因此我们借助民众耳熟能详的概念，整合项目地现存的各类民俗资源，形成商业地产开发的特色主题，行为引爆新兴商业地产的引擎。
    项目位于郊区，人气的汇聚存在较大困难，但若与当下火爆的城市水上游线捆绑，打造一条城市的时空走廊，提升城市精神文化、找寻城市民间文化之魂都是有推动作用的，这样的思路同时也得到了市领导的高度肯定。
    树立地标--占领文化的制高点
    文化移植项目成功的关键在于受众对文化的认同感，考虑到新建项目的文化基础较薄弱，因此特意规划了一处追忆城市河流文化演进的标志性建筑，成为了解城市历史文化的必游项目，极大的提升了项目的价值。
    反弹琵琶--水陆互动、日夜互动、古今互动、城乡互动
    所谓“反弹琵琶”，就是将开发重点明确指向为市场的软肋，提供其他供应商所不能提供的产品，取得出其不意的效果。
 以上几个互动都是传统商业街所欠缺的，同时也恰恰体现出我们这个项目的特色。

    四、复合地产的造城模式
    1、开发背景条件
    文革时期一首著名的诗歌曾使这里名扬天下，现今这里经济快速发展，环境品质优良，距离市区较近，同时这里也是未来城市人口外迁的重要卫星城之一。
    项目区周边已有若干体育运动设施，区内还有丰富的地热资源，开发条件相对优良。
    2、场地现状
    项目水域同样为人工水库，水质中上，水面较大，但水域形态较规则，缺少变化。
    3、创新思路
    根据城市规划，项目所在区域发展方向为城市的卫星城，而本项目所在区域又是未来新城的核心，如何通过新城内最为“精彩”的一块水面，带动卫星城的快速发展，继而反作用于本项目，形成良性循环的局面就成为项目创新的根本。
    复合地产--地产发展的未来
    虽然项目的一切条件看上去都很美好，但是真正决定成败的还是市场，时至2006年，大城市之内的地产早已进入大盘时代，这个阶段以开发商大量引进国内外的规划设计、建筑风格和居住文化为主要特征，到处都是各式各样的“欧风美雨”，地产界也逐渐从狭义地产走向泛地产领域。
    所谓泛地产，相对于传统地产而言，它是在某一特定概念下营造一种人性化的主题功能区域，即将传统地产与工业、农业、商业、旅游、休闲、会展、体育、教育、科技等产业融合起来，形成各种“产业房地产”。
    为新城插上健康的翅膀
    健康产业大有可为，而传统的医疗体系却无法解决人们生活中广泛面对的亚健康问题。如果能策划出一个针对亚健康问题的系统性、原创性的解决方案，以之为主题和启动点，带动大规模的社区开发，由此走出一条健康产业与房地产嫁接的全新道路，就完全有可能在激烈的地产同质化竞争中处于相对无竞争的优势地位。
    在此背景下，结合项目地良好的体育运动氛围和优越的温泉资源，我们将项目定位为“康体水乡 会议新城”，核心项目选取目前国际旅游地产新模式--“室内水上乐园度假酒店”为切入点，带动其他片区的综合发展。打造成为一处集体育运动、生态休闲、娱乐、健身、商住、会议等复合功能于一体的休闲旅游度假集聚区。
    填湖造岛--全方位的滨湖地产开发模式
    与诸多滨湖地产遇到的问题一样，本项目同样面临水陆分离的窘境，水难到只能看吗？答案是否定的，若不对水体进行有效利用，应当说滨湖地产仅仅停留于开发的初级阶段。
    填湖，有一个前提，就是不能缩小水库的库容，因此我们采取清理湖底淤泥和适当改变岸线的手段，在湖中堆起若干个可供建设的岛屿，将诸如水上高尔夫、帆船俱乐部、人工沙滩若干与水关系密切的项目布置于上，效果尤为出众。

    五、总结
    滨湖地产的开发是时下地产界的宠儿，如何能够借助湖泊这一稀缺资源为社会贡献出最大的价值，让开发企业获得最丰厚的回报，并成为业界的焦点？滨湖地产开发没有不变的规律，对于想走捷径获得成功的发展商来说，必须跳出地产做地产，突破单一化的原有住宅格局，充分考虑现代人和现代社会的多元化、全方位需求，在更大的范围内整合多种资源、导入新的要素、寻求新的增长点。谁抢占了房地产开发和发展新潮流的制高点，谁就可以掘得新一桶金。

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