叫停主题公园剑指房企变相圈地

曾风光无限的主题公园热遭遇“紧箍咒”。近日，《央广新闻》等媒体爆出，国家发改委发文要求各地方自8月5日起暂停新的主题公园建设，同时，已经办理审批手续但尚未动工建设的项目，也不得开工建设。尽管该条文尚未从任何公开渠道可以查询到，然而欲盖弥彰的信息披露标明，下一场行业的整肃风暴已在酝酿。

行内专家分析，国家突祭出重拳，意在抑制方兴未艾的主题公园投资冲动，特别是以此制止房企通过开发主题公园变相圈地的不正常行为，并通过提高准入门槛对乱象频出的行业进行规范。

“禁令”细节曝光

这一消息最先是16日由中国之声《央广新闻》爆出的，“自8月5日起至具体措施出台前，各地一律不得批准建设新的主题公园项目。同时，已经办理审批手续但尚未动工建设的项目，也不得开工建设。”报道称“叫停令”必将牵动安徽超百亿元主题公园投资的“神经”。随后《昆明日报》报道，云南已收到相关文件，将梳理主题公园项目，下一步严格按规定进行叫停。

长江证券(8.60,0.00,0.00%)更在其券商报告中披露了主题公园“禁令”的要点：“2011年8月5日国家发改委发布《关于暂停新开工建设主题公园项目的通知》内容概括如下：一、暂停新的主题公园建设。二、上报主题公园建设情况。三、上述限制建设和上报的主题公园项目的要求是：现代建设的、吸引游客参与并收取门票的营利性人工景观、游乐设施等，且该项目规划(或实际)总占地面积在300亩以上或规划(或实际)总投资在5亿元以上。”

尽管在媒体与券商中已炒得沸沸扬扬，但令人费解的是，在国家发改委网站以及大部分地方发改委网站中，并未看到有这个条文。本报记者昨日致电国家发改委新闻办，该办人员请记者继续留意发改委网站，记者提出“为何迟迟不在网站公布，是否发布了这个文件”。该人员表示“这个说不清，你继续留意我们网站就知道了”。

有媒体记者在前天看见安徽发改委网站上转发了国家发改委的这个通知。本报记者昨日再浏览安徽发改委网站发现，通知已不翼而飞。本报记者随后致电安徽省发改委社会发展处求证，该处一位负责人向记者确认，国家发改委的文件确实已经下发，也承认“300亩”和“5亿元”的红线。至于为何文件发了又撤下？该负责人表示，“文件刚发下来，目前我们还在摸底调查企业阶段，有些文件能否上网或许有规定吧，具体我也不太清楚”。

长江证券分析认为，此次发文实际上是2003年《关于加强主题公园建设审批管理的通知》的延续和加强，其目的首先是进一步加强主题公园行业的监管，规范国内主题公园旅游市场。而由于“禁令”牵扯面广，也有业内人士猜测，文件发布的欲盖弥彰也许源于有关部门想以此试探各地市场反映。

直指行业两大乱象

事实上，自锦绣中华，世界大观等中国第一批崛起的主题公园赚取了第一桶金开始，各地如雨后春笋般兴起了主题公园建设热潮。但盈利能力却每况愈下，飞龙世界、太阳岛乐园、世界大观等主题公园先后倒闭，曾经被誉为广州十大美景之一的世界大观主题公园也“暂停营业”，园区一片凋敝。

在主题公园数量迅速增长下，像迪士尼、长隆这样的龙头愈来愈显得凤毛麟角，据中国主题景点国际峰会2006年披露，20年间建设的2500多个主题公园70%亏损、盈利的不过10%，被套牢的巨资达1500亿元。主题公园运营的杂乱无序直接影响了行业的健康发展，国内甚至何为主题公园也没有一个标准，禁令的提出凸现了政府对行业加强整合与规范的决心。

今年3月，富力陵水海洋主题公园开工揭幕，占地3500亩，总投资65亿元，是海南省“十二五”规划重点项目；5月底，中弘地产宣布将在北京建设美猴王主题公园，占地5000亩，投资约100亿元……主题公园开发近年呈现的另一个不寻常的现象是，越来越多房地产企业涉足该领域。分析认为，“禁令”将进一步调控房地产市场，防止部分企业以主题公园开发名义开发商业房地产项目。

亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫表示，吸引开发商进入主题公园的动力，主要是背后隐藏着巨大的利润。因为主题公园项目带有公共利益性，土地价格非常便宜，配套费用低，手续简单，开发成本也比较小，有些企业通过申请主题公园来曲线拿地。而为了避免遭受楼市调控，部分企业以建设主题公园为名开发商业地产项目，逃避房地产调控政策。

专家指出，目前企业借主题公园概念，开发高端度假别墅、豪宅及高端公寓等，一些地方政府认为其可拉动当地经济增长、人口就业等，所以就出现了企业将主题公园和房地产开发相结合的模式，双方可谓一拍即合。

然而，随之而来的弊端不容忽视，谢逸枫指出，近几年主题公园概念的房地产开发扩张过快，市场供大于求，逐渐产生泡沫。而开发商融资过大，引发金融风险。一方面是开发商盲目性开发破坏地方环境，甚至借主题公园的名义疯狂“圈地”和融资，引起国务院高度重视；另一方面，地方政府为追求短期性的经济利益而廉价卖地，导致国有资产大量流失。

这种担忧已现端倪。据中国之声报道称，部分地区的主题公园项目是通过或计划通过地方债务融资来建设，而中国截至2010年底的全国地方政府性债务余额为10.7万亿元，这使得市场和官方均对中国地方债务的风险产生担忧。

能否达到初衷待观察

尽管种种迹象标明，国家发改委已下发通知，但相关文件是发到各个地方政府，而非发放到各个企业，许多企业表示还未看到文件，通知也尚未对市场产生明显动荡。

业内人士认为，政策上对主题公园的“一刀切”不太符合实际。而从长远看，对一些龙头企业来说，由于竞争对手减少，将是一大利好。“参与主题公园行业建设的准入门槛将提高，龙头企业或将受益于整体行业的规范化发展。”

暨南大学博士生导师、教授董观志向媒体表示，旅游行业是完全竞争性领域，民间资本运营已相当成熟。民间资本投入盈亏自负也无可厚非。如果限制民间资本项目，则限制了行业竞争，这不合理。而对于由政府主导的项目来说，暂停令也“起不到作用”。他还调侃说，“‘主题公园’不让建了，那就换个名字，叫‘产业园’怎么样？”

此外，根据通知，主题公园指现代建设的、吸引游客参与并收取门票的营利性人工景观、游乐设施等，且项目规划(或实际)总占地面积在300亩以上或规划(或实际)总投资在5亿元以上。

但在董观志看来，投资不到20亿元的项目不能称之为主题公园。“严格来说，主题公园应以1955年美国洛杉矶建成的迪士尼乐园为参考。在中国可称得上主题公园的大概只有北京、上海、深圳、成都的欢乐谷系列，长隆欢乐世界，芜湖方特欢乐园这几家。而且，占地300亩以上，投资5亿元以上的公园项目太多了，不一定都是真正意义上的主题公园”。

华侨城和华强是涉足主题公园领域比较有名的两家广东房企。渤海证券研究员表示，华侨城尚有在西安、云南、天津、武汉、青岛等市规划和在建的主题公园项目，其投资总额或已超过百亿元。其中，公司在武汉、云南、天津等地的华侨城项目已进展过半，预计明年中期会开门营业。此次，青岛华侨城项目已经成立公司，该项目已经开工，但是由于投资较大、工期长等原因，预计将于2014年开业，受此消息影响不会太大。

而深圳华强(7.87,0.00,0.00%)是目前国内唯一具有成套设计、制造、出口大型文化主题公园的企业，现已确立以科幻类主题公园“方特欢乐世界”，中国文化类主题公园“方特梦幻王国”及中国影视类主题公园“方特影视乐园”为代表的三个主题公园品牌。

不过，深圳华强证券部人员透露，公司仅仅涉及到芜湖市华强旅游城投资开发有限公司的主题公园项目，而该项目是由上市公司大股东深圳华强集团投资控股，上市公司只是持有35%的股权，与该公司是联营关系。主题公园业务对公司业绩影响不大。

公开资料显示，芜湖华强旅游公司的经营范围为旅游、酒店、房地产开发，公共配套服务，商业，投资实业，广告经营。目前该公司的主营业务为“方特欢乐世界”主题公园周边的房地产和配套商业的开发、建设和经营。2010年公司总资产28.39亿元，总负债24.91亿元。芜湖R01、R05和R10三个项目成功实现预售，2010年总销售面积为8.04万平米，净利润9680万元。

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