走向温泉综合开发时代（下篇）――“温泉休闲综合体”开发研究

2019-01-14 绿维创景：罗红宝 标签：

4、以“会议度假酒店”为重点，构建接待载体

会议度假酒店是“温泉休闲综合体”的重点构成，作为核心接待载体，与温泉中心相辅相成，是整个综合体吸引与接待游客的核心，其建设水准决定了整个“温泉休闲综合体”的品质和形象，对于后期地产的开发有重要影响。

我们之所以非常明确提出“会议度假酒店”的概念，是由温泉度假村的经营特性决定的――对于绝大多数温泉度假项目来说，会议几乎是不可或缺的功能，这一点在全国多个温泉度假村的经营中得到证实，在未来的发展中会议休闲也仍将是温泉度假项目的重要产品。“会议度假酒店”策划设计的关键包括以下三个方面：

其一，市场决定配置。要明确，由于会议市场规模的差异性，不是所有的温泉度假村都可能做到九华山庄（我们称之为九华温泉会都）的水准，因此，在会议度假酒店的会议、客房、餐饮、娱乐等功能的规模和档次配置中，要根据市场的具体特征来确定，必须量体裁衣，才能保证后续经营的良好效果。

其二，场地决定格局。“温泉休闲综合体”的休闲特色决定了会议度假酒店一定要区别于城市商务酒店：一方面是在功能布局上要考虑与其他功能板块的互动关系，另一方面是酒店本身充分体现出度假酒店组团式、园林型、休闲化的布局结构，特别要利用场地的优势景观资源，强化与周边环境的有机融合，创造出休闲放松的环境氛围。

其三，文化塑造风格。在总体定位的前提下，酒店的建筑风格要充分吸纳当地建筑文化特色，或创新引入一种融入场地环境的建筑特色，体现出鲜明的建筑风格与休闲气质，力争成为整个温泉休闲综合体的标志性建筑。

5、以“温泉养生地产”为核心，创造利润中心

作为土地综合开发的核心与快速回收投资的载体，“休闲养生地产”是“温泉休闲综合体”开发的关键所在，应成为精心打造的对象，主要有三类：

第一类是作为第二居所的“住宅型物业”。销售完毕之后即完成开发，以公寓或洋房为主，不建议温泉入户，公共的温泉中心只作为配套来使用，可以给予年票的优惠或俱乐部会员卡模式来运作。

第二类是作为可以返租的“度假型物业”。建议温泉入户，以别墅式温泉汤屋为主，包括迷你温泉汤屋（大约50平米~120平米之间），以联排为主，此类产品总价格不高，但是休闲功能齐全；温泉别院，一般为院落式别墅，兼具泡浴功能、会议功能，娱乐功能、厨房功能，面向企业小型团体，一般在400~600平米之间，可以容纳10~20人之间；温泉大宅，作为真正的高端温泉度假物业，面向私营企业主、企业高级管理层等市场。

第三类是以温泉为特色的休闲商业街。其实质是休闲商业地产，既可以自持，也可以出售，以酒吧、餐饮、养生物品专卖店、健身会所为核心业态，此类物业可以结合温泉，也可以独立开发，但是要注重与温泉区的配合。

“温泉养生地产”的开发运作，主要注重三个方面：

一是温泉综合价值的大力彰显。从主题概念和功能特色上，要突出温泉地产、养生地产、休闲地产的特征，提升地产的附加值。

二是会议度假酒店的充分结合。要结合会议经营，形成对产权式度假物业的返租结构，实现物业价值的最大化利用。

三是整体开发节奏的科学把握。“温泉休闲综合体”一般都是位于城郊或乡村的大盘，全面开花是不现实的，应认清随着项目开发经营的深入，必将带动区域价值的提升，从而进一步推动房地产价值的提升，从而为获取土地升值效应带来的高额回报创造基础。因此，在具体的开发中，要本着“先投资型，后自住型；先经营型，后居住型；先小户型，后大户型；先中端，后高端”的原则来安排科学合理的开发节奏，才能实现土地开发价值的最大化。