成都休闲度假房地产研究

       成都郊区休闲度假房地产发展趋势

（一）影响因素

土地政策：最主要的就是关于土地的使用权的转让。一是解决投资增长过快的问题，二是解决房地产土地市场较为混乱的局面，保护失地农民的利益，还有一个重要的出发点是解决土地批租中大量的腐败问题。开发商资金压力：新的土地政策对房地产开发企业的资金链运作提出更高要求，开发商将不得不在短期内缴纳土地出让金，支付土地征地、拆迁费用以及后续的各项开发费用，这使得开发商们的资金压力进一步加大。区域环境因素：在成都市的各个郊区中，龙泉、青城山、温江由于交通方便、环境优美以及具有独特的人文自然景观，适合开发休闲度假型物业，大邑县花水湾、蒲江、新津等地目前的交通正在改善中，自然环境优势突出，将成为未来休闲度假型物业发展的重点区域。成都市总体规划：根据成都市最新的2003－2020年规划，成都市的10个区县有了重新定位。温江区依托大专院校形成教育科研、休闲旅游为主的城市新区，大邑县定位于以旅游服务、综合产业发展为主的生态城市，这些政府规划导向也将影响开发商的开发思路。金融政策的变化：房地产信贷规模受到控制，从2004年4月25日起商业银行的存款准备金率提高，限制了其信贷扩张。

（二）未来发展趋势

中国休假日目前共有115天，工薪阶层全年约有1/3时间休闲度过，著名未来预测学家格雷厄姆认为，休闲将是新千年经济发展五大推动力中的第一引擎，“一个以休闲为基础的新社会有可能出现”。而集山水景观、休闲度假为一体的度假社区也将随之应运而生，成为新的房地产开发热点。

看好区域：从调查研究中可以判断成都休闲度假房地产发展前景最好的区域为青城山－都江堰区域；其次为龙泉、大邑县以及成都市新规划的蒲江以及新津区域。

青城山为中国道家文化的发源地，拥有稀有的人文自然景观，为中国著名的长寿乡是各个区域休闲度假型物业平均销售率最高的区域，未来该区域必将成为成都市最具有竞争力的休闲度假区域；龙泉经过政府与开发商的合作，打造龙泉阳光体育城，使得龙泉在以桃花声名远播的同时输入健康、运动的概念，从成都市远景规划可以看出，龙泉在现有的发展基础上逐渐发展成休闲度假的城市新区；大邑县离成都市距离较远，目前该区域主要为旅游接待进行休闲度假服务，未来吸引力将更强；新津、蒲江区域拥有独特的自然景观资源，由于交通条件以及区域配套的匮乏，历来不被重视，通过区域的远景规划以及基础建设的改造，上述两个区域将重点发展休闲度假物业，为成都市居民假期休闲提供更多的选择。

建筑形态：低层建筑为未来市场发展的主流产品，电梯公寓在局部区域将得到较大的发展，多层项目反而处于未来发展的尴尬境地。

户型面积：适合全家居住的居家型户型将成为市场主流产品。目前市场供应户型主要为一房或两房的经济型户型， 其中150-200适合客户全家短期居住，也可满足客户部分的商务功能或接待功能等。

房产价格：休闲度假房地产的发展前景以及投资价值将促使该类物业的市场价值不断攀升，销售价格有上升的趋势，目前各类物业的销售均价在3000元/左右。 

房产特色：楼盘的个性化以及主题概念的要求更加明显。休闲度假型物业不在于满足基本居住需求，而是一种生活品质提升和个性化的体现，因此对项目本身的主题概念要求会更加明显。

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