七彩云南 三色腾冲――腾冲高黎贡国际旅游城二期运营策划和概念性规划案例解析

一、项目背景

高黎贡国际旅游城，项目位于云南省腾冲县东山，是由恒益东山休闲度假有限责任公司所投资开发，项目的开发与政府的着力打造，将使这片区域形成一个集旅游、娱乐、度假、购物、商务、居住为一体的超大规模生态旅游居住大城。项目占地2万亩，共分四期开发，是以高尔夫、马术、休闲旅游为核心价值的主题社区地产项目，项目最终目标将发展成为中国一流的高端商务旅游及生态栖居地。

从传统旅游地产的开发项目来说，很多类似本项目的大型综合开发，都会以地产开发为主，最后由于缺少核心吸引力和相关公共配套，而形成大量鬼楼鬼城；然而，若倾力打造旅游核心吸引力，也同样面临前期投资巨大，资金回收期过长等问题。因此，对于一个大型旅游综合开发的项目来说，单纯的地产开发销售并不难，难得是如何打造吸引核聚集人气，最难的是如何平衡旅游与地产之间的关系，实现政府、企业、百姓多赢局面。因此，恒益集团特邀北京绿维创景规划设计院深度参与腾冲高黎贡国际旅游城项目，首次合作的任务是项目二期的运营策划和概念性规划，期望将其二期打造为整个项目的旅游休闲核心，充分展示腾冲本土文化，聚集人气，带动一、三和四期发展。

二、规划难点

项目二期总占地4500亩，地形复杂，投资巨大，将旅游产品和文化概念整合起来并非易事，综合来说存在以下三大难题：

（一）文化繁杂难甄选

打造项目旅游的核心吸引力是首要任务，那么文化的甄选更是重中之重。然而，腾冲自古就地处边境且与众多民族聚居，其文化特性中就极具多元性、开放性和融合性。高黎贡的生态文化、翡翠文化、马帮文化、远征军文化、南方丝绸之路文化都极富吸引力和神秘感的，如何甄选着实难以抉择。

（二）竞争激烈难突围

项目难点之二是竞争异常激烈，一方面是旅游方面的，几乎所有文化都会融在腾冲各大旅游景点中，如火山热海景区、和顺古镇、国殇墓园等。一方面来自地产项目的竞争，如世纪金源等。

（三）巨额投资难平衡

恒益集团在前期规划中考虑了大量的旅游休闲产品，既有适合大众观光游乐的欢乐谷、美食城、滇缅抗战纪念园、观景长廊等，又有适合高端休闲度假的赛马、马术俱乐部、湿地公园、佛寺等，都是巨额投资且运营成本巨大的旅游项目，故规划中合理分期考虑投资商的资金平衡问题是重中之重。

三、解决方案

（一）文化提炼  魅力无限

项目成功之处就是对腾越文化做出了创新解读，腾冲文化多元且包容性强，但我们通过甄选比较，认为腾冲给人们最直接的印象就是代表三种颜色的文化。分别是：蓝色，丝绸古道和马帮文化，行走在天上；绿色，生态高黎贡和翡翠；红色，中国远征军的滇缅抗战。而这三种颜色正是大自然的三基色，两两相配可调出任何色彩，才能构成三色腾冲、多彩画卷。

（二）市场导向  精准定位

本次规划合理构建项目旅游度假体系，一方面深入研究腾冲旅游市场，策划的旅游产品弥补了目前腾冲市场休闲、娱乐、互动、体验的空缺；另一方面，结合宏观市场和场地限制，对宗教体验和马术休闲产业也做出了精准定位。我们在主题文化提炼的基础上，充分结合了现代游客的需求，分别根据三基色策划了相对应的文化体验旅游产品。

（三）场地利用  挖掘价值

在大型综合开发中，场地利用是特别重要的。本项目位于腾冲县城东方，二、三、四期都是隆起的平顶山，其地块南部边缘具有极好的观景价值。我们将主题文化、地形、游客需求、开放商诉求有机结合起来，策划了一条以南方丝稠之路为主题的空中的文化休闲商业街区――古驿天街。将文化体验、休闲商业、观景长廊有机结合，联动项目一期和三期，以期望其成为整个项目的文化休闲聚集核心。

（四）分期开发  核心引爆

在二期分期开发规划中，充分考虑市场和投资压力，决定将整个二期开发分为两个部分，先开发大众旅游项目，再开发高端马术休闲项目；在大众旅游项目中，我们又将古驿天街休闲商业项目放在第一阶段，以主题文化体验式的休闲聚集核来引爆整个项目，联动一期和三期，快速回笼资金，然后再开发主题公园等项目，再次引爆人气。

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