绿维创景林峰院长：新型城镇化带来了哪些商机？

自从“十八大”以来，新型城镇化被中央和市场给予了巨大的期望，新型城镇化究竟给市场带来了哪些商机？日前，北京绿维创景规划设计院林峰院长在一次演讲中，针对新型城镇化商机做了解读。

四方面理解新型城镇化商机

林峰院长认为，对商机最直接的理解就是价格差异带来的盈利机会。有价格差才有盈利结构。对于新型城镇化而言，主要商机是结构性商机，可以从以下四个方面来理解：

首先是估值差异。拿股票来说，其估值差异主要是在估值洼地的时候买进，到一定水平时卖出，这是投机型结构差异。土地价值之间由于政策造成巨大的估值差异，同时市场化和城市化也会形成估值差异，这种估值差异带来巨大商机。

第二是价值升值。土地、房产和城市建设中方方面面的不动产以及知识产权都有一个价值成长过程。比如说商业口岸逐步聚集人气，最后演变为中心口岸，这就是价值升值。

第三是附加价值。农民把草莓卖给批发商的价格是两元一斤，但是若卖给采摘的游客，价格可能就是二十元，从两元的批发价到二十元的休闲采摘价之间十倍的价格差就是旅游的附加价值。

第四是价格创造。商业机会往往基于价值创造，正如有些东西没有市场，但它能创造市场。比如，现在的手机创造出一种可触摸、可互动的人机界面，这样的商机是经济架构、市场结构和政策架构下形成的一种可能固化的长期的结构性架构。企业是以盈利为目的的运作机构，是创造价值的机器，如何把商机转化成盈利结构主要在于其商业模式创新。

旅游引导的新型城镇化商机要和企业运营模式相结合探讨

2012年底，林峰院长带领北京绿维创景规划设计院课题组，进行了题为“旅游引导的新型城镇化”的研究。林峰院长提到，旅游引导的新型城镇化结构的商机和企业运作模式及商业模式架构关系非常密切。首先要了解新型城镇化的重要性。中国经济发展在资源约束、土地约束、能源约束、环境约束条件下，需要长期发展且相对稳定的可持续发展的依托和基础，而这个基础如果再靠低价劳动力的世界工厂或大量出口是行不通的，唯有靠内需拉动。内需拉动的发动机来自于城镇化。中国城镇化如果再按照老路是会出问题的，需要转变观念。面对未来城市化，如果没有新理念是无法抓住新型城镇化商机的。比如新型城镇化要求按生态文明的发展架构，建造过程中应追求低碳的材料、无污染的环境等，若企业不能满足这一要求，就很难抓住商机并有盈利机会。

商机解读中要特别注重新型城镇化中的“新”

林峰院长强调，新型城镇化的“新”是关键词，这个关键是基于中国在约束条件下创新发展必须要有的价值。新理念是新型城镇化的大前提。新型城镇化要靠什么？靠改革，靠制度的调整。包括财税制度、土地制度、城市规划结构、城市发展模式、土地财政模式等，否则很难发展新型城镇化。新型城镇化的变革关键是落到人的城镇化，以人为本的城镇化是其核心观念，公平发展、平衡发展、和谐发展为其核心结构。新型城镇化的“新”可以概括为六个方面：新的核心、新的驱动、新的落地、新的要求、新的目标、新的突破，这六个“新”基本上概括了新型城镇化的核心价值。

泛旅游产业是城镇化推动中非常重要的主力军

林峰院长认为，新型城镇化能推动经济发展的前提是解决人的问题。如果没有产业支撑，新型城镇化就是一句空话。靠什么产业？这是新型城镇化真正实践时遇到的核心问题。之前所依靠的加工工业、高污染高耗能产业或以石化资源为主的持续高碳产业不能无限的发展下去，外贸出口也面临瓶颈。如果靠高科技当然好，但中国的高科技基础还无法支撑7%的发展行业，而且仅靠高科技，意味着效率提升和用工减少，可能带来劳动就业率的降低。而城镇化要解决两亿多农民进城的就业问题，需要有就业化动力产业。内需产业如果没有实现蓬勃发展，中国的新型城镇化会遇到巨大的挑战。旅游休闲和泛旅游产业以其强大的内需带动作用，可以作为推动城镇化的非常重要的主力军来看待。

产城一体化是城镇化发展方向

林峰院长指出，城镇化可以归纳为三个阶段：第一阶段是八十年代乡镇企业形式拉动的小城镇发展结构。第二阶段是产业园区引领的产城分离的城镇化。大中型城市迅速扩张形成产业园和城市分离。第三阶段实际上是产城一体化发展阶段。产业园区开始结合城市化结构，城市内部形成内需产业、高科技产业和部分第三产业中生产性服务业与城市有效的协调一体化发展。产城一体化是城镇发展的主流方向。

旅游引导的新型城镇化商机

第一是旅游本身的商机。由旅游形成的吃住行游娱购，景区主题乐园和各种各样的旅游产品形成大量商机。主要是旅游产业链消费形成的商机，同时包括旅游通过新型城镇化形成的旅游产业链延伸、泛旅游产业聚集带来的商机。

第二是通过土地开发形成的土地价值升级的商机。包括土地一级开发、二级旅游房地产开发和综合区域开发三部分。旅游引导的土地一级开发主要包括城市旧城改造和非城市中心的土地开发。游客量是带动土地一级开发升级的重要因素。二级地产开发主要是商业地产开发，包括休闲商业地产、旅居地产等。休闲商业地产主要是通过旅游搬运形成游客聚集、消费聚集，从而带动商铺价值提升。旅居地产包括5+2模式的休闲居住地产、以第三居所为主的度假居住及以销售为主的酒店地产。度假居住地产的类型很多，包括养老地产、养生地产、滨海地产、庄园地产等。酒店地产主要是以酒店综合体为依托形成的酒店销售。酒店综合体主要包括酒店住宿、休闲功能和度假物业。旅游引导的新型城镇化带动综合区域开发主要是指政府与投资商基于各自的需求，形成旅游与地产的对接模式，政府匹配土地，出让土地一级开发利润，引导和要求投资商在进行地产开发的同时打造旅游设施与旅游服务，由旅游综合开发带动区域发展实现城市化。而旅游投资商以区域综合开发的身份进行城市综合运营，建立旅游城镇运营商及旅游综合开发运营商的连锁模式，这也是企业利益最大化的途径。

以旅游为引擎实现游客聚集、消费聚集、休闲聚集、泛旅游产业聚集，从而实现新型城镇化，并带来诸多商机。不同模式形成的不同商机，通过不同的方式来实现价值提升，绿维创景今年推出的新书《旅游引导的新型城镇化》中对此有一系列的概括。

《林峰视点》栏目 全新上线

旅游运营网《林峰视点》栏目经过长期准备全新改版上线。林峰博士作为资深旅游规划与旅游地产专家，北京绿维创景规划设计院院长，在实践中积累了大量旅游综合开发、旅游地产开发、旅游投融资等领域的经验和心得。把握国家大势，望旅游规划前沿，在《林峰视点》栏目中，绿维创景将为您带来林峰院长对旅游规划、旅游地产等领域的深度剖析，期待您的关注。

《林峰视点》：http://www.lwcj.com/linfeng.aspx

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