绿维创景:温泉项目能否再次迎来“印钞机”时代

2012-12-31 人民网 标签:

      

随着入冬后温泉旅游逐渐走热,房产市场上的温泉地产也随之火爆。汤泉别墅、温泉住宅、温泉酒店……市场上打着温泉概念设计的产品层出不穷。记者了解到,同样以温泉为核心卖点,各家的经营状况却大不相同。对此,记者采访了北京绿维创景规划设计院www.lwcj.com)院长林峰博士。林峰博士认为,温泉开发配套地产产品设计,已经成为了一种主流的开发模式,以前那种单一的温泉泡浴项目逐渐被大型的综合开发项目取代,在综合开发项目中,地产产品往往被开发商作为一个重要的赢利点,但很多地产产品对温泉的利用并不充分,温泉设计的创新度不高。拿最普遍的温泉住宅来说,如果把这些别墅、公寓浴室水管中的温泉水换掉,就无法分辨出温泉楼盘与其他休闲型居所的差异。对于这些温泉产品创新不足的项目,单凭一个温泉设计的概念,很难引爆市场。

温泉地产为何流行

林峰博士告诉记者,绿维创景作为一家专业的旅游规划设计单位,旗下的温泉设计中心(wq.lwcj.com)近几年可以说接触了形形色色的温泉项目,见证了温泉开发的不同阶段。第一阶段,以广东温泉为主体,御温泉为样板,天沐温泉扩张为契机,全国形成了大规模的单体温泉度假酒店的开发潮流。温泉由澡堂洗浴转化为休闲养生的泡浴,大大提高了顾客的体验性,随之带来的是顾客量的大幅增加。温泉在这一阶段,呈现出一种典型的门票收益型景区特征,3-5年回收投资,被我们称之为“印钞机”。后来,依托温泉项目吸引的巨大人流,形成了休闲产业聚集,市场上出现了一批综合性的温泉度假村,如北京的九华山庄(温泉会都)、温都水城等。时至今日,温泉设计项目正朝温泉小镇和温泉新城发展,成为带动城市化的引擎。
从被称为“印钞机”的以休闲养生泡浴为模式创新的单体温泉,到产业聚集的温泉度假村,再到城市化发展趋向的温泉小镇及温泉新城,上演了旅游引导区域综合开发的典范。在这一过程中,温泉地产(wq.lwcj.com)以其高回报率成为了关注的焦点。
林峰博士指出,温泉地产的流行,源于多方利益的聚合。从土地开发角度来看,大型温泉度假村的开发需要大规模的资金投入,单一开发温泉泡浴产品显然无法实现快速回报与土地开发价值的最大化,温泉和地产的互动已是必然选择,加之温泉本身所具有的养生与休闲的双重价值,“休闲养生地产”的概念能有力提升地产的附加值、增加开发回报(但凡打上温泉概念的楼盘价格都不菲)。从消费需求角度来看,富裕起来的人们对于温泉的消费需求,已经不局限于“单一泡浴”的层面,而是愈加倾向于保健疗养、休闲度假等花费时间较长的休闲消费,购买度假房地产的需求呼之欲出。从投资置业角度来看,最近两年,依托良好自然环境、稀缺度假资源和高档社区配套的地产项目深受市场热捧。这些引入旅游、度假、温泉、养生等概念的社区不仅吸引了自主型买家,也吸引了一大批投资置业的购房者,成为了眼下很多买家新的置业方向。

温泉地产 :“概念”火爆难掩产品问题

针对近两年超大型温泉地产项目和温泉设计项目的火爆,林峰博士指出,温泉确实带火了一批地产项目,但如果从产业链上来看,目前的温泉地产设计,还存在不少问题。绿维创景(www.lwcj.com)以温泉住宅为例,根据其特征,就可以看出如下问题:
 一,大部分温泉住宅均强调其拥有的温泉资源优势,但往往以公用的温泉会所或温泉水疗中心去实现其温泉休闲功能,各个温泉住宅内所承载的休闲方式和休闲品质却无二致。
二,依然沿袭的常规住宅开发模式,并未很好地研究温泉休闲方式与居住或度假生活方式的关系,温泉资源未能很好地成为住宅的增值要素。
三,在大部分温泉住宅内,未能体现与康复、水疗、温泉消费品等的横向协作性,没有出现围绕温泉休闲形成的商业物业集群。温泉房地产的商业价值未能得到充分挖掘和运用。

温泉地产能否能作为引擎,再次开启温泉项目的“印钞机”时代?

温泉开发项目从过去的门票收益型发展至现在的综合开发形态,收益模式已经发生了很大变化。目前,温泉设计项目大多希望凭借温泉地产(wq.lwcj.com)的收益摊薄综合开发成本,使地产成为温泉项目的重要赢利点。对于温泉地产能否能作为引擎,再次开启温泉项目的“印钞机”时代,绿维创景林峰博士认为,通过细分温泉产业及链条,细致分析温泉休闲生活的要素和特征,运用休闲游憩项目的打造模式和思想,我们可以发现,将开发眼光聚焦于现代人的休闲生活方式,着眼于温泉产业聚集,是完全可以大幅度提高温泉地产的商业价值的。主要体现在一下三个方面:
1.在别墅、公寓等温泉建筑单体的设计方面,需要在满足正常居住功能的基础上,运用温泉资源,打造极具情趣性的温泉休闲空间(温泉健身房、温泉阳台、温泉影音厅等),也可以根据住户特征,打造特有的温泉功能空间(是私家水疗房,私家温泉理疗房),还可以运用温泉景观打造手法,将温泉融入到整个建筑中。有庭院空间的,可以打造云蒸雾绕、内外通透的温泉庭院,无庭院空间的,可以运用灰空间打造见天或见地的温泉泡汤平台,就算连灰空间也没有,也可以通过局部温泉的运用,打造温泉起居室、温泉餐厅等温泉房间。一方面促进住户休闲方式的提升,另一方面,将休闲度假与生活真正融为一体。
2.在住宅景观的打造上,不仅需要考虑到自然景观的赏心悦目和文化景观的寓意表达,更重要的是,充分理解住户在室内室外的休闲游憩习惯,并结合各产业业态的经营和消费特征,将各种造景要素(山水树石、亭台楼榭等)作为融合住户休闲生活方式的脉络和工具。同时,也将各种温泉休闲业态融入景观中(湖中水疗中心,山林康复中心等),实现园林景观的可参与性和可消费性。
3.配套设施上,在保证基本生活配套(能源、信息、安全等)和休闲配套(健身、娱乐、社交等)的基础上;需要细分各种温泉产业业态的经营模式和特点,适当分拆、并融入进社区配套中。以水疗为例,可营造室内室外、私有或公用的多种冷热水疗空间、设施和设备;同时注重室内装修和园林景观的情景化;将精油、食品、温泉与声光电技术融进社区配套,打造与日常生活紧密联系的温室型会所、康复音乐系统、家庭香氛系统、养生植物和食品配送系统等等。
4.在服务的营造中,也需要根据住户日常生活和休闲生活特征,在细分各种温泉产业业态的经营模式和特点基础上,定制公共服务和私家专属服务的综合社区服务系统,公共服务如社区温室、儿童温泉娱乐场、温泉健身场等,私家可以定制的服务包括养生食品药品配送服务、私家水疗服务、私家康复服务等等。
通过以上升级,可以发现,温泉商业的聚集也具有了条件。一方面,在社区商业中逐渐聚集温泉及衍生的商业业态,形成了一个小型温泉商业中心,另一方面,在温泉地产的营销和物业服务中,通过与相关产业业态形成联动经营和营销,可真正实现休闲生活方式的打造。
 
绿维创景的温泉设计项目――温泉泡池
 
绿维创景的温泉设计项目――温泉小镇鸟瞰
对于温泉地产未来的走向,绿维创景林峰博士向记者表示,旅游大鳄、地产大鳄纷纷进军温泉地产(wq.lwcj.com),这将促使整个行业产品研发和升级的力度,未来市场上将会出现更多精品的温泉设计项目。

 


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