从旅游视角看房地产
房地产业态的结构与分级
二、房地产业态的结构与分级
旅游产业的开发,是对土地及其上的景观文化资源的开发利用,归根结底,还是土地开发的一个分支。旅游对环境要素的利用方式,旅游对人类与自然的关联互动的研究,对于分析地产要素及人居环境都有独特的帮助作用。
1、房地产结构要素分析
我们将房地产的结构要素,概括为土地取得、规划设计、房屋建筑、环境建设四方面。房地产综合开发的业态,也因此形成了从地产到房产的多级结构。
地产是土地开发利用的产业,是营造人类活动空间及其环境的产业。在空间与环境中,公共空间与私人空间,公共环境与私人环境既相互隔离又相互渗透,可以大致分为五类:交通空间及其环境、公共开放空间及其环境、公共商业空间及其环境、非公共商业空间及其环境、私人空间及其环境。
在广义地产的理念下,一切土地利用的方式,都可以纳入地产经营中来。因此,城市建设、小城镇开发、旅游开发、各类(工业、高技术、教育等)园区开发、甚至交通及农业综合开发等,都与土地开发结合在一起。在地产运作中,功能定位、项目策划及布局规划对土地开发具有特别重要的意义。
一般意义的房产,概念相对狭隘,其开发的产品,是依托大众市场交易的建筑物,主要指住宅、商业、写字楼、标准厂房四类大宗产品。
更高级次的房产开发商,则进行非标准化的专业性建筑开发,包括城市标志性建筑、特殊功能建筑、非标准化商业、工业、教育、体育等等建筑产品的开发。
环境开发是房地产商必须面对的重要课题,而且在城市发展和产品市场卖点中越来越重要。景观、休闲、文化及其它特殊功能,在公共空间的营造中,独立性已经显现出来。环境开发正在成为房地产中一个子产业,具备极大的发展空间,包括生态绿地、休憩节点、城市公园、城市广场、步行街区、滨水街堤等等。只是由于其公共产品的特征,产业经营模式与一般房产不同。
2、房地产业态分级
由此,我们可以把从地产商到房产商的层次分为四级:
一级运营商:区域开发商――结合了全部土地功能要素,包含大众产品与非标准产品,进行的成片土地综合整体开发,以复合功能的成片土地为对象,把附着了功能与项目的分块土地作为产品进行经营,同时全部或部分开发其中的项目,其中,国家的各级政府及其土地储备中心、流行的"城市经营商"、小城镇开发商、大型综合园区开发商、超大型社区开发商等已经成型;招商局的蛇口、熊谷组的洋浦、华侨城、祈福新村、陆家嘴、天津泰达、望京等属于这类,该类开发与政府职能有深度的联系。
二级运营商:项目包装公司――以小块土地独立项目及土地片区分拆项目为产品,进行非独立片区招商开发和项目炒作。这类企业较多,有的项目进行部分环境建设,有的开发一期或样板,有的仅仅进行规划调整和产品调整,甚至以时间换增值,该类企业往往与官员寻租有关,但正在形成一些高智慧型企业。
三级运营商:非标准产品开发商――以特殊功能产品、公共空间与环境、自营性产品等非大众市场为基础的建筑产品开发商,包括火车站、机场、中国大剧院、奥体中心等类公共产品委托开发,Mall、步行街、新天地、外滩等类游憩型商业中心或城市游憩中心开发,城市广场、城市公园、休憩园区、城市公共景观休闲系统等公共空间与公共环境开发。
四级运营商:标准产品开发商(房屋工厂)――以大众市场交易的建筑物,主要指住宅、商业、写字楼、标准厂房四类大宗产品的生产销售为核心,为房地产业的"简单加工型"企业。目前绝大多数为该类,包括部分大盘运作企业、可异地复制型品牌企业。
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