旅游综合开发企业运营模式初探

       旅游综合开发的企业运作模式

2、具体模式：“三造三中心”

从具体模式上说，我们可以把旅游综合开发项目的构架分为三个中心：核心吸引中心、休闲聚集中心、延伸发展中心。旅游综合开发项目的商业模式，就是在区域综合开发运营的视角，三造三中心（详见《让“旅游综合体”成为旅游综合改革的战略抓手》）：

其一，打造核心吸引中心――初步收益。这个核心，实际上就是旅游核心吸引物的打造问题，需要通过创新策划与设计，面向市场需求，整合自然、文化与社会资源，打造一个或若干个具有强大吸引力的项目。这是旅游综合开发项目必须突破的第一步。

其二，构造休闲聚集中心――扩大收益。通过核心吸引中心把休闲消费者吸引过来后，要通过度假酒店群、休闲街区、休闲广场、运动游乐项目、文化休闲设施、特色餐饮、主题表演留住消费者，从而扩大其消费，这是旅游板块能够获得持续收益的重要载体。

其三，创造延伸发展中心――延伸收益。通过前两大中心的发展，区域土地将会实现逐步的升值，这就需要通过延伸发展中心的创造，来获得土地升值的效益与可持续的发展，由此应该发展休闲地产、特色农业、文化创意产业、无污染加工业等产业来实现土地增值的落地与可持续发展的保障。

（三）运作流程

对于开发企业来说，在项目的运作流程上，一般包括拿地阶段、建设阶段、运营阶段三大步骤：

其一，拿地阶段：主要通过编制一个打动政府的开发策划与概念性规划方案，打动政府，获取土地。

其二，建设阶段：在拿地阶段完成的基础，通过编制详细规划报规，编制建筑设计、景观设计、游乐设计报建及具体工程设施。

其三，运营阶段：主要包括系统营销、旅游休闲项目经营、休闲地产销售、特色产业发展与部分项目的招商合作以及人才队伍组建与日常经营管理工作。

三、结语：冬日里的春光

传统地产的政策高压让地产的发展陷在寒冷的冬日里。事实上，对于大型地产或旅游开发企业来说，应该看到冬日里的春光。这一片春光，就是旅游综合开发项目――旅游引导的区域综合开发的机会，这是在中国城市化浪潮继续推进与休闲消费持续增长的背景下的黄金机会，给地产开发创造了无限的商机。

然而，区域价值决定地产价值。谁能够把握这个战略远见，愿意做长线的区域运营，谁就将是未来最大的赢家。如果能够通过“旅游休闲”这个产业引擎来整合区域产业、提升区域价值、促进城乡统筹，做区域运营商，将是中国房地产市场里最有活力和生命力的企业。

（关于旅游综合开发的更多研究，详见www.lwcj.com）

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