让旅游综合体成为旅游综合改革创新的战略抓手-旅游综合体开发模式研究

       何为“旅游综合体”？

12月9日，旅游综合改革试点城市工作座谈会在京召开，确定成都、张家界、秦皇岛、舟山四个城市为首批旅游综合改革试点。这标志着我国旅游业综合改革试点工作正式启动。国家旅游局局长邵琪伟提出了旅游综合改革的工作思路和重要原则，明确将从“与一二三产业融合发展上、在推动旅游业建成现代服务业上、在体制机制改革创新上、在建设生态文明和实现旅游业可持续发展上、在落实41号文件（《国务院关于加快发展旅游业的意见》）精神上等五个领域先行先试。

这是中国旅游发展又一轮崭新的机遇！那么，要有序推进旅游综合改革创新，必须有一个合适的载体和抓手，我们认为，作为未来旅游开发的主流创新模式，“旅游综合体”无疑将成为旅游综合改革创新的核心抓手！

作为中国旅游运营与休闲地产开发的脑库，绿维创景近几年来所接触的绝大多数课题，几乎都是各类旅游综合体项目，这也从侧面反应了“旅游综合体”实际上已经成为各地探索旅游改革创新（特别是旅游开发方面）的聚焦点所在，以杭州、黄山为代表的旅游城市，以华侨城、港中旅、海昌为代表的大型旅游企业，以万达、雨润、恒大为代表的地产集团，都把旅游综合体作为未来旅游休闲产业升级或土地综合开发创新的战略抓手，目前已经形成了多个成功典型，且释放出来的巨大效应正在显现。

因此，我们认为，在全国启动新一轮旅游综合改革的大势下，完全应当大力推进战略抓手――“旅游综合体”的创新开发，并首先强化对“旅游综合体”的经验总结与理论研究工作。本文是绿维创景在吸取已有“旅游综合体”相关研究、结合项目规划设计实践基础上，对“旅游综合体”的概念、类别及开发模式提出的初步研究，希望对“旅游综合体”的深入研究与开发建设形成一定的促进作用。

（一）概念

“旅游综合体”的概念，实际上来自于我们所熟悉的“城市综合体”，但是两者有着明显区别。城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐四大核心功能于一体的“城中之城”（功能聚合、土地集约的城市经济聚集体）。而“旅游综合体”，有时也称之为“休闲综合体”或“度假综合体”，是指基于一定的旅游资源与土地基础，以旅游休闲为导向进行土地综合开发而形成的，以互动发展的度假酒店集群、综合休闲项目、休闲地产社区为核心功能构架，整体服务品质较高的旅游休闲聚集区。作为聚集综合旅游功能的特定空间，旅游综合体是一个泛旅游产业聚集区，也是一个旅游经济系统，并有可能成为一个旅游休闲目的地。

（二）特征

“旅游综合体”出现，是“旅游消费模式升级（从单一观光旅游到综合休闲度假）、景区发展模式升级（从单一开发到综合开发）、地产开发模式升级（从传统住宅地产到综合休闲地产）”三大升级共同作用的结果。从这个意义上看，更印证了“旅游综合体”必然是推动中国旅游产业再次升级的主力引擎，也决定了其核心特征包括以下五个方面：

“旅游综合体”五大特征

1、以一定的旅游资源与土地为基础

这是旅游综合体打造的前提所在，需要指出的是，这里说的旅游资源，是包括人工打造的资源在内的泛旅游资源的概念，如何转化成具有独特吸引力的旅游产品是其核心指向。土地资源，可大可小，它决定了旅游综合体的规模大小，影响着产品的配比结构。

2、以旅游休闲功能为主导

作为旅游综合体，旅游休闲功能必须是主导，基于泛旅游产业综合发展的构架，融合观光、游乐、休闲、运动、会议、度假、体验、居住等多种旅游功能在内的“综合旅游休闲”的概念，当然，在实际开发中的功能综合配置，不是多种功能的简单的大糅合，而是要根据具体情况，侧重打造其中某一项或几项功能。

3、以土地综合开发为手段

旅游综合体，实际上根本就是以旅游休闲为导向的土地综合开发利用的一种手段，其目标是通过综合开发，进行多功能、多业态的集聚，以旅游发展提升土地价值、推动衍生产业发展、多元文化互动，最终实现开发回报的最优化。

4、以休闲地产产品为核心

在此说的休闲地产产品，既包括度假酒店地产、休闲商业地产（商街）、休闲住宅地产三大核心类别，也包括其他特色主题地产如创意地产，这是旅游综合体开发最核心的一个板块，是赢利的核心所在。

5、以较高品质服务为保障

作为旅游开发的升级模式，旅游综合体必须拥有超越一般景区的较高品质的服务作为保障，才能够实现良好的运营。

（三）作用

从大的层面上来说，一个成功的旅游综合体，对于提升城市品牌形象、提供更多就业岗位、推动产业转型升级等方面都有巨大作用。

从旅游发展的角度来说，旅游综合体实际上有三大作用：
其一，推动区域旅游从“观光时代走向休闲时代”。
其二，推动区域旅游从“景区时代走向旅游目的地时代”。
其三，推动旅游开发从“单一产品时代走向综合体时代”。

从地产开发的角度来说，旅游综合体为大地产开发特别是旅游休闲地产的开发提供了一种创新的模式；按照“旅游综合体”的特色模式进行旅游休闲导向的土地综合开发，实现地产开发与综合旅游休闲发展的完美融合，为旅游休闲地产的创新开发带来了巨大的空间，东部华侨城正是一个最为成功的典型。 

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