我院度假养老分院院长刘祎就创意农业地产接受房地产报采访
与常规地产项目相比,创意农业地产受规模庞大的前期投资、漫长的回报周期,以及农业和土地方面的政策、项目运营过程中“裸奔”的风险等种种不可抗拒因素的制约。并在开发商天然逐利性和地方政府政绩效应的推波助澜之下,地产上位,农业、旅游沦为附属。日前,我院度假养老分院院长刘祎接受了《中国房地产报》采访,针对创意农业地产的发展困境、盈利模式等问题发表了自己的观点。访谈已于2014年4月21日在《中国房地产报》旅游地产板块B-2版刊载。主要观点如下:
双线分化
目前创意农业地产存在两种开发模式:以农业种植为主的模式、以地产开发为主的模式。这两种模式与真正意义上的创意农业都还有很长的距离,目前均没有形成成熟的农业旅游形态,其发展也逐步呈现分化趋势,主业低迷,依靠两头产品盈利。
刘祎院长认为,“房地产和农产品销售是让产品走出去,而真正创意农业是让消费者主动走进来完成消费。” 这被看作是创意农业最核心的特征,即项目利润不依赖于地产项目和农产品销售,而是旅游度假及经营性物业收入。
业主盈利难,地产上位
对于目前国内创意农业地产的投资回报,刘祎告诉中国房地产报记者,创意农业投资回报周期至少在5年以上。“一个创意农业项目,要想做得好,首先是农业不赔钱,通过出让一部分土地和地产使用权回收建设成本,而后通过农业观光、旅游度假等项目实现稳定的盈利。”
但实际情况是,多数项目难以完整实现,地产上位现象屡见不鲜。“依照我们的经验,如果没有相应的地产支撑,基本只能靠政府补贴维持现状。” 刘祎院长如是表示。至于地产比例占多大,刘祎认为主要看地方政府和开发商之间博弈结果,对于开发商而言,整个项目中,地产所占比例越大,意味着其回报率越高;对于地方政府而言,由于有国家政策限制,其希望开发商把更多资金和精力投放在主业上面。
多因素制约,破题艰难
创意农业在国外并不乏成功案例,在法国、德国、荷兰和日本等国家及中国台湾地区,创意农业不仅带来了稳定的收益,也成为一个国家和地区的主要名片。但刘祎院长表示,“国内基本没有成功案例,主要原因是盈利模式和资本滚动回收问题。” 由于受到政策、市场等大环境的影响,国外成熟的商业模式在国内几乎不具有可行性,这一行业要想发展好,还要走出具有中国特色的发展模式来,这需要政府、开发商和社会大众的共同努力。
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