文旅地产具有强烈的产业属性

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日前，北京绿维文旅城乡规划设计院院长、北京绿维文旅控股集团董事长林峰博士，就文旅地产相关问题在接受采访时表示，文旅地产与普通地产不同，具有强烈的产业属性。以旅游休闲为主导，兼顾并结合体育、养生、养老、文化等要素，以休闲游客、度假游客为依托，以亲子、研学、休闲、养老市场为主打构建出的休闲度假与商业地产模式已经成为地产发展转型的主流方向。

绿维文旅多年来聚焦旅游引导的幸福产业、特色小镇、乡村振兴、区域综合开发的规划设计等项目，拥有3000多个成功规划设计案例，在文旅地产领域具有绝对的发言权。

记者：绿维专注文旅产业开发运营服务多年，文旅项目在开发初期有哪些因素是制约其发展的？应该如何规避？

林峰：文旅项目涉及到众多产业，是一个综合性项目，在开发初期，如何形成吸引力、如何形成地产升值、如何快速引爆市场、如何塑造主题形象等都会影响项目的成功开发。因此，在项目开发初期，就需要理清发展思路。

①找准发展方向，文旅项目最根本的模式是以旅游休闲为引擎，以文化内涵为支撑，以文旅产业聚集为延伸，三者良性互动共同推动区域文化旅游、产业、城镇化的综合发展。

②运用互联网思维，结合业态，整合资源，合作发展，从而实现从土地开发、建筑开发到空间发展的价值，这也是整个社会发展和产业发展的趋势。

③创新打造吸引核，文旅项目成功的关键在于打造特色鲜明的吸引核，将基础资源与文化相结合，对市场形成强劲的吸引力，借助品牌营销，提升项目的内涵品味和知名度。

记者：打造超级IP是所有文旅项目成功的必经之路，如何根据本土文化及项目本身打造超级IP呢？

林峰：IP打造的最终目的，是在IP的基础上建立良好的产业生态系统，用一个IP贯穿项目策划规划、建造、投融资、运营等全程，实现IP带来的体验升级与项目价值提升。在打造的过程中要遵循三个要点：

①讲好故事做品牌，挖掘当地最有特色的文化点进行IP开发，通过艺术设计创造饱满的故事角色，形成一个具有目的地文化特色、能够充分展现地方品牌形象的IP。

②提炼符号推产品，将IP的故事与自身的特色文化充分融合，形成目的地特有的文化符号。

③产业扩张建生态，通过IP产品系列和业态矩阵的构建，把文化符号推广到项目发展体系中，形成文旅产业融合发展的良性生态圈。
 

记者：文旅地产从开发到运营都离不开优质的资源，而很多文旅企业资源或资金相对缺乏，在这种情况下，文旅企业应如何突破？

林峰：文旅地产开发运营是一个系统工程，需要资源、资金、人才、管理、营销等各类资源共同发力。

引入平台运营理念，采用互联网逻辑思维，聚集文旅产业链上下游供应商、服务商等，构建多主体共享的商业生态体系，实现多主体价值提升和传递。

因此，文旅企业需要创新商业模式，结合互联网思维，搭建综合开发服务运营平台，从而实现全产业链资源整合。

在资源导入方面，利用平台在不同开发阶段导入不同的资源，如IP资源、运营服务资源、运营业态资源、运营团队和专家资源等。

在资金导入方面，在充分运营政府支持资金及银行融资的基础上，发挥市场能动作用，形成PPP结构下的杠杆融资、基金融资、上市融资及债券融资为主导的多种融资模式，并发挥自身优势，结合全要素招商引资，构建一个相互支撑、相互渗透的投融资平台结构。

记者：运营管理可谓是文旅地产可持续发展的关键所在，除了需要足够的资金，还需要具备哪些必然要素？

林峰：文旅地产与普通地产不同，具有强烈的产业属性。在运营管理上：

①对文旅产业配套方面具有较高的要求，在运营管理中需要配置多元化的业态产品设施，实现在文旅产业主导下产业地产的综合发展。

②文旅地产要求管理的专业化，包括物业管理、安保管理、人员管理等多个环节，其中酒店、民宿类地产还需要专业的酒店服务管理。

③需要精细化运营为支撑，包括业态聚集、品牌运营、活动运营等内容，实现地产价值不断升值。

记者：为进一步落实国家乡村振兴战略，乡村文旅开始吸引越来越多的地产开发商，那么传统乡村文旅产业应如何创造出符合当下生活美学与场景体验的优质内容呢？

林峰：文化和旅游产业拥有聚集人气和促进消费的优势，通过乡村文旅活动开展、文旅购物消费及文旅服务体验，在乡村形成以文旅产业为主导的三产融合项目和产品。

以农业、农村等资源为核心，以旅游目标为导向，在对文化资源深度挖掘的基础上，通过休闲、医疗、体育、康养、会展等泛旅游产业的植入，开发具有观光休闲、度假康养、教育研学等多种功能的产品形态。

例如，随着供给侧结构性改革与乡村土地改革的推进，资本与专业的品牌管理运营人才开始介入乡村民宿的建设。通过对在地景观资源的深度挖掘，突出民宿空间与环境设计的个性和特色，注重地方性和文化性，打造优质的乡村文化旅游接待设施。

乡村民宿不仅解决了城市资本往哪投，农民手里的闲置资源如何利用等问题，也成为乡村美好生活和体验的重要抓手和平台。

本文来源：中房协商旅文地产公众号

作者：桃子

原题：筑梦文旅 | 文旅地产具有强烈的产业属性

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