传统的房地产和旅游地产时代已经一去不复返，未来的旅游房地产有两个核心的方向：一是认清楚旅游到底是怎么回事，二是认清楚房地产到底往什么方向转型。

6月8日，由执惠主办，左驭、春晓资本、源和资本和品途集团协办，主题为“赶潮·谋变”的《2018CTCIS第三届中国文旅大消费创新峰会》在京召开。大会从文旅扶贫、文旅投资与运营创新、目的地产品创新及营销与文化传播创新、文旅产业融合创新等多维度、多角度全方位解码中国文旅业的发展逻辑。北京绿维文旅科技发展有限公司副总裁秦川出席本次论坛并发表主题演讲。

秦川表示，传统的房地产和旅游地产时代已经一去不复返，未来的旅游房地产有两个核心的方向：一是认清楚旅游到底是怎么回事，二是认清楚房地产到底往什么方向转型。他认为，地产在未来的发展过程当中，最重要的就是要从过去建房子变成打造家和生活方式。把房子变成家其实就是旅游地产，是地产发展非常核心的方向之一。

以下为秦川演讲全文：

(本文根据演讲实录整理而来，未经当事人审核。执惠略做删减)

各位嘉宾，大家下午好!非常荣幸在这里和大家分享旅游和地产。传统的房地产和旅游地产时代已经一去不复返，因为早几年的时候更多的不是旅游地产，而是房地产商通过旅游拿地或者是做“带着旅游外皮”的地产，但这个时代已经过去了。

旅游和房地产的逻辑是完全不一样的，旅游的逻辑更多的是强调持续的引领，房地产的逻辑更多的是卖房子。原来房地产是非常好做的，所以通过旅游获得了一些非常好的价值。我认为未来的旅游房地产有两个核心的方向：一是认清楚旅游到底是怎么回事，二是认清楚房地产到底往什么方向转型。

旅游的基本认识与规律

这两年旅游是一个非常热的话题，今天的会议来了很多嘉宾，如果会议放到五年前可能规模和档次远远达不到这样的程度。这两年的发展非常快，数据上也能够看得出来，每年GDP增长7%，旅游消费比GDP增长的速度快了一倍，旅游的投资和旅游消费的增长还要快一倍。

旅游当中热潮非常大，但大部分投资的都是类似地产商这种大型企业，这个产业热潮涌动，但问题其实更多，因为旅游投资和后期的经营以及回报中间是有非常大的脱节。在这个过程当中应该更好地认识旅游的一些问题和现状。

旅游是一个比较复杂的系统，因为旅游有不同的角色和不同的景区类型，也有一些不同的要素。不同的身份做不同的事情，目的是完全不一样的。

有的时候在外行看来，旅游当中有些非常热闹的事情好像很赚钱，实际上是有很大的问题。

比如水乐园人山人海，我们经常看到新闻报道说一个水乐园进去以后看不见水，只能看到人，这样的乐园赚钱吗?其实也不一定，就算是那样一个乐园，可能一天去一万人，实际上能够经营多长时间?只能是经营最热的时候，而且是以周末为主，也许只有二三十个周末，还要去掉刮风下雨的时间。比如水乐园收费一两百块钱，二三十万人一年也就只有小几千万的收入而已，而且是在人口非常多的地方。

这样的乐园如果投了一两千万可能非常赚钱，但要是投一两个亿，这个项目的投资回报就有非常大的障碍。但有的水乐园可能做到自己赚钱，有的水乐园是吸引人来，游客不光是玩乐园，还玩周边的景区。需求不一样，背后赚钱的逻辑是完全不同的，有的看起来非常赚钱的项目也有很大问题。

我们要分析清楚、认识清楚，找到这些乐园的破题之路，再有一些更好的建设实施运营落地，能够更好地把这些项目推进。

旅游当中最核心的其实是寻找到一些“吸引核”，包括怎么去做文化和体验转化。地产转型的时候总是说这里有非常好的历史底蕴，打造千年古城、千年古镇，实际上有没有问过，吸引的是什么样的游客?

一个地方是千年古城是非常自豪的事情，但中国缺千年古城吗?能不能吸引距离远的人到你这里?杨教授来自四川，阿坝州有九寨沟和黄龙，这样的景区非常吸引人，可以说是人间天堂，但老外的比例其实非常少，老外更愿意去看大熊猫。因为四川被叫做“大熊猫的故乡”，外国人更愿意花几千块钱去看大熊猫，而不愿意花几百块钱去看九寨沟。所以要把吸引物重新包装才能有更好文化传播，有些也需要从外来的角度重新梳理，包括体验转化和游戏方式的设计。

游戏方式说白了就是玩的方式，比如武夷山，正常就是去爬山，除了爬山之外还有漂流。同样的一片山，爬山是没有人排队买票的，坐船大家还要排队买票，要花更长的时间给更多的钱，还要给划船的小哥小费。花钱更多了，这就是游戏方式的转变。

地产转型文旅的方法与模式

旅游当中有不同的逻辑、身份、地位、角色，做的方向是完全不一样的。地产行业转型来做旅游，应该如何投资旅游、如何与自己的产业结合?

某种角度上讲，地产的影响力要比旅游大得多得多。比如我们经常说的四菜一汤的景区，有着高尔夫和温泉等等，统称来说都是旅游地产，但里面内在的逻辑是完全不一样的。这几年有景观地产、概念地产、旅游地产，包括地产旅游，里面的概念都是不一样的。

酒店的地产概念提升是说可以有一个五星级的家，很多人认为酒店就是地产的配套，其实不完全是这样的，比如高尔夫和地产的配套逻辑也是完全不一样的。一种最基础的逻辑是推开窗户以后会有大片的草地，心情会非常舒服，但高尔夫自己还有做高端品质的，或者是做生活配套和体育配套等等，它的逻辑也不完全相同。总的来说，直接提升价值是非常高的。

主题公园是在旅游地产领域当中是最好的拉动旅游地产的内容，因为它不是直接靠提升地产舒适度拉动旅游地产，而是通过拉动旅游人气。很多主题公园带动的地产项目，往往是不毛之地，做了主题公园以后来了很多人，大家觉得人来人往，这个地方有价值有商业，就是通过转型的方式提升旅游地产的价值。即使是最基础的“四菜一汤”，实际上和旅游之间的结合、和地产之间的机制都是完全不同的。认识到地产本身其实是能够更好地做好地产行业的转型。

无论什么地产、什么行业、什么产业，最核心的其实就是人。为什么要说旅游地产?旅游是一个非常好的、拉动性的产品，可以拉动人流、拉动价值，把这个区域之间形成非常好的互动，所以通过这样的概念可以形成非常好的提升。

我们认为，地产在未来的发展过程当中，最重要的就是要从过去建房子变成打造家和生活方式。把房子变成家其实就是旅游地产，或者是地产发展非常核心的方向。很多人在做一些郊区的地产项目时，有没有想过做一些课程、培训和生活方式，能够让大家每周来、每月来。很多房子都是一居二居三居的概念，原来的房子更多的是增值的空间，并没有真正意义上的使用价值，未来的旅游地产其实更多的是要形成家的感觉。

当然，这个家其实是有非常多的不同层次，比如房地产本身产业的培育，包括经营的手段里面会有非常好的结合。再比如这个家的概念，从房子的角度来讲有一部分是起居室，有一部分是客厅公共空间，还有一部分是单独的书房和游戏空间等等。

未来的旅游地产某种意义上其实是把一居二居三居和公共活动的空间形成非常好的结合，这种形态下才能更好地做好旅游地产，甚至是房地产本身。房地产和旅游之间的转型也有非常多的方向，包括文化化、休闲化、体验化，还有旅游、体育和文化之间的结合。但这些都是下面的一些小道而已，真正做的就是要营造生活方式，通过旅游这样非常好的、外向型、吸引型、搬运型的行业结合，形成一种非常核心的价值。

房地产未来的发展趋势

房地产未来的发展趋势在我们看来其实是幸福产业融合的综合发展逻辑。以后的地产商尤其是旅游地产商，某种意义上讲不是房地产商投了旅游，而是幸福产业和综合服务商做了一部分配套的房地产概念，这样才能真正意义上做出自身的价值。

房地产要做好，需要有几个核心：首先是吸引力核心。靠旅游靠文化靠康养都没问题，主要是要把人吸引过来。其次是休闲聚集中心。能够让人留下来，然后再形成我们的延伸发展中心，让我们的房地产自身的价值得到最好的表达。

新的形势下地产也有非常多的转型机会，比如特色小镇、乡村振兴、全域旅游。最近我们也出了一些书，是专门针对这些方面研究，特色小镇当中旅游地产的机会也非常多，早几年做特色小镇的非常多，大家都是把特色小镇当做地产。实际上我们既要产业化考虑特色小镇，又不能完全杜绝房地产，不然的话，特色小镇自身的动力机制是有一定的问题。全域旅游其实也是一样，一些房地产企业承接地方的全域旅游规划编制工作，其实是通过全域旅游的规划编制获得地产投资机会。

我们这里有些非常核心的观点，比如乡村不同于农村，乡村居民不等于农民，乡村产业不等于农业，围绕这些就可以寻找到房地产非常好的机会。绿维文旅是一家平台化的企业，主要是做旅游全产业链，包括乡村振兴和特色小镇的产业链服务。未来的过程当中，希望与大家合作共赢，也为大家提供更好的服务。