住建部 国开行发文推进开发性金融支持小城镇建设

编者按：小城镇是新型城镇化建设的重要载体，是促进城乡协调发展直接有效的途径，在推进经济转型升级、绿色低碳发展和生态环境保护等方面发挥着重要作用。小城镇建设任务艰巨，资金需求量大，迫切需要综合运用财政、金融政策，引导金融机构加大支持力度。开发性金融支持是推动小城镇建设的重要手段，是落实供给侧结构性改革的重要举措。绿维文旅专注于旅游小城镇以及特色小镇开发运营十余年，提出了特色小镇投资逻辑和投资开发模式，并创新推出了“特色小镇孵化器”，为小城镇的开发建设及落地运营提供全产业链全程联合孵化服务。

现将《住房城乡建设部 国家开发银行关于推进开发性金融支持小城镇建设的通知》整理如下。（小城镇建设项目入库申报表及通知全文，点击文尾的链接进行查阅。）

四大工作目标

①落实《住房城乡建设部 国家发展改革委 财政部关于开展特色小镇培育工作的通知》（建村[2016]147号），加快培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居的特色小镇。优先支持《住房城乡建设部关于公布一批中国特色小镇名单的通知》（建村[2016]221号）确定的127个特色小镇。

②落实《住房城乡建设部等部门关于公布全国重·点镇名单的通知》（建村[2014]107号），大力支持3675个重点镇建设，提升发展质量，逐步完善一般小城镇的功能，将一批产业基础较好、基础设施水平较高的小城镇打造成特色小镇。

③着力推进大别山等集中连片贫困地区的脱贫攻坚，优先支持贫困地区基本人居卫生条件改善和建档立卡贫困户的危房改造。

④探索创新小城镇建设运营及投融资模式，充分发挥市场主体作用，打造一批具有示范意义的小城镇建设项目。

三大重点支持内容

①支持以农村人口就地城镇化、提升小城镇公共服务水平和提高承载能力为目的的设施建设。主要包括：土地及房屋的征收、拆迁和补偿；供水、供气、供热、供电、通讯、道路等基础设施建设；学校、医院、邻里中心、博物馆、体育馆、图书馆等公共服务设施建设；防洪、排涝、消防等各类防灾设施建设。重点支持小城镇污水处理、垃圾处理、水环境治理等设施建设。

②支持促进小城镇产业发展的配套设施建设。主要包括：标准厂房、众创空间、产品交易等生产平台建设；展示馆、科技馆、文化交流中心、民俗传承基地等展示平台建设；旅游休闲、商贸物流、人才公寓等服务平台建设，以及促进特色产业发展的配套设施建设。

③支持促进小城镇宜居环境塑造和传统文化传承的工程建设。主要包括：镇村街巷整治、园林绿地建设等风貌提升工程；田园风光塑造、生态环境修复、湿地保护等生态保护工程；传统街区修缮、传统村落保护、非物质文化遗产活化等文化保护工程。

建立项目储备制度

①建立项目储备库

各县（市、区）住房城乡建设（规划）部门要加快推进本地区小城镇总体规划编制或修编，制定近期建设项目库和年度建设计划，统筹建设项目，确定融资方式和融资规模，完成有关审批手续。

②推荐备选项目

各县（市、区）住房城乡建设（规划）部门要组织做好本地区项目与国家开发银行各分行的项目对接和推荐，填写小城镇建设项目入库申报表（详见附件），报省级住房城乡建设部门。省级住房城乡建设部门应汇总项目申报表，于2017年3月底前报住房城乡建设部，并将项目信息录入全国小城镇建设项目储备库（http://www.charmingtown.cn）。

今后，应在每年11月底前报送下一年度项目申报表，并完成项目录入工作。住房城乡建设部将会同国家开发银行对各地上报项目进行评估，将评估结果好的项目作为优先推荐项目。

加大开发性金融支持力度的三个要点

①做好融资规划

国家开发银行将依据小城镇总体规划，适时编制相应的融资规划，做好项目融资安排，针对具体项目的融资需求，统筹安排融资方式和融资总量。

②加强信贷支持

国家开发银行各分行要会同各地住房城乡建设（规划）部门，确定小城镇建设的投资主体、投融资模式等，共同做好项目前期准备工作。对纳入全国小城镇建设项目储备库的优先推荐项目，在符合贷款条件的情况下，优先提供中长期信贷支持。

③创新融资模式，提供综合性金融服务

国家开发银行将积极发挥“投、贷、债、租、证”的协同作用，为小城镇建设提供综合金融服务。根据项目情况，采用政府和社会资本合作（PPP）、政府购买服务、机制评审等模式，推动项目落地；鼓励大型央企、优质民企以市场化模式支持小城镇建设。在风险可控、商业可持续的前提下，积极开展小城镇建设项目涉及的特许经营权、收费权和购买服务协议下的应收账款质押等担保类贷款业务。

绿维文旅董事长林峰博士认为：以特色小镇开发来带动分散的广大乡镇人群的城镇化，是中国未来社会经济发展中最重要的开发带动模式和引擎结构，是县域经济发展的核心引擎！特色小镇开发建设，是就地城镇化的主战场，是产城乡一体化发展的突破，是中国城镇化的革命！全国特色小镇开发大潮，迫切需要理顺开发理念，梳理开发逻辑，真正把基于市场配置资源的核心发展架构，落实到规划中，落实到开发中，落实到投融资及产城开发运营中，避免走弯路，严禁建“鬼城”，真正实现开发一座特色小镇，带动一个区域发展，富裕一方百姓。特色小镇为我们提供了最好的机遇和最大的挑战。

绿维文旅专注于旅游小城镇以及特色小镇开发运营服务十余年，创新推出了“特色小镇孵化器”，通过要素整合和资源整合，运用联合孵化模式，导入成功的结构，由后端导入到前端，从前期的规划设计导入到EPC导入、运营导入以及投融资导入，形成整套的运营模式结构，为特色小城镇开发建设及落地运营提供全产业链全程联合孵化服务和一揽子解决方案。

即通过“规划设计、EPC建造、旅游运营、投资融资、人才与培训”五大事业部和 “合伙、合资、战略合作”三大业务合作方式，汇聚数百家金融、投资、开发、运营及服务机构，通过要素整合和资源整合，以后端导入前端的方法，运用“顶层规划设计—投融资规划设计—全要素招商大会—建设规划设计—旅游EPC 建造—开业引爆经营—托管辅导经营—成功业绩移交”全程联合孵化模式，

特色小镇投资开发模式设计是特色小镇全程解决方案的基础。绿维文旅认为特色小镇的开发建设，关键是把控好“投、融、营、退”四步结构，掌握好“六大收益模式”。四步结构，即：投资的时序与规模控制、融资的对象与政府扶持利用、特色产业与旅游的运营专业化导入、资金与资本的适时适度退出安排；六大收益模式，即工程收益、地产收益、房产收益、旅游收益、特色产业收益、资本收益。这是特色小镇开发投资的核心模式设计。

以六大收益为依托，我们首须拿到工程收益。开发投资商，而不仅仅是建造商，拿到建造收益，是开发的前提。特色小镇项目，都需设计为ppp项目，把基础设施、土地开发、公共设施开发、产业基础开发等等应该有政府买单，或政府补缺的内容纳入ppp构架，才可能形成区域发展的基础。一个特色小镇，投资50-100亿，其中基础部分占40%-60%。这是一个建造产业的大蛋糕，但不能有建造商专享，应该由开发商投资商分享。

土地升·值，是任何区域开发、城镇开发的基础和核心。特色小镇需善于把土地从30万提升到200万，300万。这是不动产的基础。

房地产是产城一体化中的蛋糕。特别是休闲商业地产，短租型住宿地产，度假地产、养老地产、乡村庄园地产等等。

旅游产业，带来现金流的产业。

特色产业，需发展成为现金流聚集的产业。

资产投资、产业投资，通过股权转让，资产证券化，必然走向资本退出的收益。

基于以上六大收益，我们来安排投资资金，必然先投资基础设施、土地开发、公共设施开发，必然落实ppp，落实长期化开发金融支持贷款。这就是投资与融资的启动结构。但是启动之后，若不能有效形成人气，不能快速落实旅游项目，落实大规模聚集商气的街区架构，那么，土地升·值就不可能实现。因此，投资的第贰个重·点，必然是旅游项目，是人气的快速聚集。在人气聚集的同时，需落实休闲业态聚集，要让来的人留下来消费，要让人夜间消费。只有这样，我们才能形成商气，形成街区价值，形成商业地产价值，形成土地价值，形成消费聚集下的消费产业聚集。

基于以上聚集逻辑，我们需要进一步投资旅游目的地的配套，街区配套，产业链配套，需要投资特色产业的结合。再次基础上，才能够形成城市化的聚集，投资城市服务设施，提升城市架构与居住结构。因此，运营能力就成为核心。旅游运营，商业街区运营、消费产业运营，特色产业运营，才能够保证产业的持续发展，形成就业基础。

退出，正是在此基础上实现的。首先是建造盈利的退出，进一步是土地升·值下资产转让或资产融资的处置，进一步，是房地产销售下的快速回报，然后是产业现金流回报，再才是资本的转让、上市等退出。

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