林峰：特色小（城）镇，中国城镇化的革命

为什么社会资本如此热衷于特色小镇开发建设呢？商机在哪里？

特色产业与旅游产业开发利润都非常低，特别是在县域经济条件下发展产业，难度很大。社会开发主体如何在特色小（城）镇开发建设与运营中盈利呢？如何操盘一个特色小（城）镇？

在冲进特色小（城）镇开发的同时，几乎所有的人都在问一个问题，到底如何进行特色小（城）镇的开发，我们如何盈利呢？最为重要的是，特色小（城）镇开发运营，不可能由一家企业包揽全部内容，特色小（城）镇的主办开发商应该怎样整合资源，实现有效开发与运营呢？社会资本作为特色小（城）镇主办开发运营商，需要研究透彻的，是融资杠杆、政策模式、退出机制三件事。核心，是退出机制设计。

依托开发性金融，结合财政保障与政策扶持设计，实现高杠杆放大开发资金，是特色小（城）镇开发运营的基础。这一块，城投很熟悉，发改委、财政局、建设局都已经较好的运用了PPP的模式，来推进基础设施与公共服务设施的开发建设。对于特色产业与旅游产业的开发建设与运营，政府相对较陌生，绝大多数企业也很陌生，把握不了产业开发运营规律。《特色小镇孵化器》一书最大一部分内容，就是结合绿维文旅10多年来旅游小城镇开发运营研究与经验，整合产业开发运营的规律逻辑与经验，形成了开发运营的指南性架构与细则。

林峰博士把特色小（城）镇主办开发运营商的退出，设计为六大结构：

第一，依托开发性金融低息、高杠杆、长期期限三大基础，以2:8甚至1:9的杠杆形成土地及城镇基础设施与公共服务设施、产业基础公共服务设施的建设开发，获取10%-15%的建造收益，3-5年内，回报本金的50%-100%。

第二，依托土地一级半开发，实现土地溢价分成及资金杠杆提升。

第三，依托二级房产开发，在旅游引爆人气的前提下，在房产开发量控制的基础上，实现特色小（城）镇核心商业街区的房产收益，实现不动产较大幅度升值，形成房产销售现金流、商业出租与经营现金流及估值大幅提升的财务杠杆。

第四，坚决结合特色产业与资源基础，开发泛旅游产业，引爆人气，引爆商气，形成夜间人流聚集，形成大规模的消费聚集，带动特色产业消费化发展，实现特色产品体验性附加价值收益，实现农副产品、特色产业产出产品、文化、体育、健康、养老等泛旅游消费业态的现金流回报。

第五，选择、导入、培育、产旅融合、产城融合、持续整合经营特色产业，最终实现产业本身的现金流回报。

第六，打包特色产业与泛旅游现金流，实现资产证券化、资本上市等收益。

绿维文旅认为，“特色小（城）镇”不是单一的旅游景区或产业园区，也不完全是建制镇，而是旅游景区、产业聚集区、新型城镇化发展区三区功能合一、产城乡一体化的新型城镇化模式。

如何打造出特色小（城）镇的“特”？

如何打造出特色小（城）镇的“特”？是开发运营的重点。《特色小镇孵化器》一书提出了“四特”概念：产业上坚持特色产业、旅游产业两大发展架构；功能上“生产”+“服务”；形态上独特的风格、风貌与风情；机制上是以政府为主导、以企业为主体、社会共同参与的创新模式，即主办开发运营商模式。在市场机制下，统筹兼顾政府、企业、百姓三方面利益为开发逻辑，构建出以特色产业与旅游为引擎的泛产业聚集结构，以及旅游目的地、新型城镇化、互联网引擎与智慧化的新架构。

四特概念

《特色小镇孵化器》一书强调的最为重要的规则，是特色小（城）镇的开发运营，必须遵循市场规律。

研究市场规律，基于市场逻辑进行的开发与运营模式设计，是《特色小镇孵化器》一书理论的基础。特色小（城）镇需要培育产业，需要打造成为旅游目的地，还需要大量的资金、人才、管理、营销、企业等多类型资源要素的合理高效配置，从而依托市场规律协同发力，共同营造出系统性、完备化的工程体系。

在一家企业难以独立完成一个特色小（城）镇全部开发内容的现实条件下，绿维文旅运用合作的方式，打造了一个O2O的开发平台——特色小（城）镇开发平台，通过整合开发链及产业链各个环节上数百家机构，形成了联合服务与政府及主办开发商，联合孵化特色小（城）镇的一套办法，这就是特色小镇孵化器——特色小（城）镇全产业链全程联合服务解决方案。

《特色小镇孵化器》一书在研究旅游小镇与产业小镇市场化规律的基础上，结合绿维文旅10余年来的实践探索和部分研究成果，在全国首次推出了“特色小（城）镇旅游项目孵化器”的联合服务模式，旨在通过

全程联合服务，为特色小（城）镇旅游项目的开发提供一揽子全产业链全程解决方案！特色产业孵化器，与旅游项目孵化器类似，遵循特色产业的发展规律，为单一产业项目进行孵化。

特色小镇的孵化器，是在旅游项目孵化、产业项目孵化的基础上，结合特色小（城）镇的创建内容与过程，通过有效的创建行动计划和专业的孵化服务平台，最终高效的实现验收和创建过程。

孵化平台组合了特色产业的孵化、旅游目的地的孵化、城镇化的孵化、“旅游+”的孵化、土地综合开发的孵化等五大内容，基于绿维文旅搭建的旅游产业与特色小镇开发服务平台，整合数百家开发环节上的投资商、开发商、运营商、服务商，通过联合服务，实现对特色小（城）镇全产业链全程联合服务的孵化效应。

绿维文旅期望与多家合作伙伴协同作战，联合服务，实现全产业链全程孵化的效果，让中国特色小（城）镇的开发少走弯路，走创新发展和可持续发展之路。绿维文旅也期待有更多伙伴加入这一事业，共同发力，共襄盛举，共同推动我国新型城镇化走向一个新台阶！

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