走向温泉综合开发时代——“温泉休闲综合体”开发研究

 三、创新打造特色“温泉休闲综合体”的一般模式

绿维创景温泉水疗与温泉地产中心，依托中国旅游运营与房地产开发的“脑库”——绿维创景，专注于温泉水疗、温泉会议酒店、温泉度假村、温泉小镇、温泉城、温泉休闲社区特别是大型温泉综合开发项目的开发研究，始终立于行业研究与开发咨询创新的前沿。在总结近年来完成的多个“温泉休闲综合体”成功案例的基础上，我们提出创新打造特色“温泉休闲综合体”的一般模式如下：

1、以“土地综合开发”为导向，理清功能关系

打造“温泉休闲综合体”，首先必须确立“土地综合开发”的导向，通过土地的综合开发带动城市和区域的升值，最终实现项目开发价值的突破。这就需要以土地开发的最优化回报为目标，结合温泉作为一种具有高附加值旅游资源的特色，来理清各个功能业态之间的关系。

根据我们的经验，温泉综合开发的核心实质，是围绕温泉资源的特性，处理好旅游（温泉、酒店、休闲）和地产（休闲商业地产、养生居住地产）之间的关系。据此，“温泉休闲综合体”的开发，必须理清旅游板块、地产板块和温泉资源之间的特定关系，进行全局性、系统性、综合性的开发：

其一，以温泉水疗、会议酒店及特色休闲为构成的旅游板块，是带动人气、树立形象、提升地气并创造长期持续现金流回报的基础板块，尽管需要较大投入，也首先需要创新打造；

其二，以休闲商业地产和养生居住地产为构成的地产板块，是创造快速回报、获取土地开发收益的核心板块，应当重点开发；

其三，温泉本身具有突出的“养生与休闲”效应，是打造温泉休闲、会议酒店、养生地产的引擎资源，特别能够有效提升酒店、商业与休闲地产的附加值。因此，必须在旅游板块和地产板块的开发中创新融入温泉功能，突出温泉养生休闲价值，形成温泉休闲中心、温泉会议酒店、温泉养生地产等产品，才能够实现整体开发价值的最优化。

2、以“休闲产业整合”为手段，形成功能聚集

以综合发展为方向，“温泉休闲综合体”要有多元化产业体系的支撑。要充分利用温泉对于休闲产业的聚集效应，面向市场需求，整合休闲资源，形成休闲功能聚集与休闲产业体系，构建温泉休闲产业聚集区，重点发展五类产业：

第一是养生产业。以温泉泡浴为基础，将养生、健身、医疗、康复、美容、护理、健康管理等一系列养生手段深度结合，形成温泉养生中心，这是“温泉休闲综合体”发展的根本基础。

第二是会议产业。以温泉水疗为吸引，以会议度假酒店为载体，以会议接待为重点的温泉会都模式。除了少量处于偏远地区、交通相对不便的温泉之外，会议几乎成为大多数温泉度假村经营发展的重要带动产品。

第三是房地产业。以养生地产和温泉第二居所为概念，是温泉度假村房地产项目的主流，与会议经营相结合的产权式度假物业也成为重要的市场热点，升值空间较大，因而受到市场青睐。

第四是运动游乐产业。根据资源特征，以水游乐、高尔夫、网球、滑雪和跑马场为代表，一方面是考虑亲水休闲游乐市场群体的需要，更重要的是和政务商务休闲会议客群、度假物业的客群的需要结合在一起。运动游乐是“温泉休闲综合体”重要的功能构成，为品质化休闲交流平台的打造奠定重要作用。

第五是温泉农业产业。这是对温泉资源全方位利用的重要方面，在全国已经形成诸多成功的例子，主要通过设计温泉水的系统利用模式，利用温泉余热发展包括温室大棚、热带鱼养殖等为核心内容的农业产业。

3、以“温泉产品创新”为基础，打造吸引核心

对于“温泉休闲综合体”来说，温泉是关键，是创造吸引力与附加值的核心所在。打造“温泉休闲综合体”的根本基础，就是要进行温泉产品的创新。未来的温泉创新，主要从以下几个方面来把握：

其一，以中高端市场为重点，打造精品化温泉。结合温泉水量和水质，以精品化为导向，面向中高端市场，打造高品质温泉，包括高品质的产品和高水准的服务机制。这是在激烈市场竞争与行业洗牌趋势下，温泉旅游未来发展的必然方向，更由于温泉在“温泉休闲综合体”中作为引擎产品的特性，其档次的高低直接决定着整个的项目品质与品牌价值，影响着后续酒店的品质和房地产的价值品质。柏联SPA度假村从一开始就把自身定位为高端温泉，为后续旅游房地产的开发创造了极好的品牌效应，获得了可观的开发回报。

其二，以衍生化发展为方向，打造复合型温泉。作为温泉休闲综合体里面的温泉产品板块，绝不局限于单一的“泡池汤浴”，而是要结合市场需求，通过纵向创新与横向聚焦，实现产品链的延伸，主要有两个方向：

一是做足亲水游乐的文章，发挥温泉的亲水本质，把游泳池、人造沙滩、造浪池、水中健身池、水上表演项目作为重要内容融入温泉产品的开发中，增强人们的亲水参与性与体验性，增加夏季运营的收入；

二是做足健康养生的文章，利用温泉的养生功效，将养生、健身、医疗、康复、美容、护理、健康管理等一系列养生手段深度结合，形成面向中高端市场特别是女性市场的巨大突破。

其三，以风格主题化为手段，打造主题型温泉。在未来的发展中，要想把温泉资源通过温泉度假村的形式变成具有市场竞争力的产品，必须挖掘文化，用文化来打造温泉的主题，营造独特的文化氛围，创造独特的文化感受，才能在市场上占据一席之地。这个文化，不一定是当地的文化，这个要从市场需求、市场竞争的差异化来决定。如绿维创景策划设计的浙江缙云仙都·黄帝温泉谷（以黄帝文化与《内经图》来整合包装温泉主题），北京蓝调温泉庄园（从草莓到蓝调文化，打造“小资温泉”），辽宁思拉堡温泉（以溶洞泡浴、台地温泉为特色的“琴台温泉”），福建梅花湖温泉（构建“水上温泉”特色）。

4、以“会议度假酒店”为重点，构建接待载体

会议度假酒店是“温泉休闲综合体”的重点构成，作为核心接待载体，与温泉中心相辅相成，是整个综合体吸引与接待游客的核心，其建设水准决定了整个“温泉休闲综合体”的品质和形象，对于后期地产的开发有重要影响。

我们之所以非常明确提出“会议度假酒店”的概念，是由温泉度假村的经营特性决定的——对于绝大多数温泉度假项目来说，会议几乎是不可或缺的功能，这一点在全国多个温泉度假村的经营中得到证实，在未来的发展中会议休闲也仍将是温泉度假项目的重要产品。“会议度假酒店”策划设计的关键包括以下三个方面：

其一，市场决定配置。要明确，由于会议市场规模的差异性，不是所有的温泉度假村都可能做到九华山庄（我们称之为九华温泉会都）的水准，因此，在会议度假酒店的会议、客房、餐饮、娱乐等功能的规模和档次配置中，要根据市场的具体特征来确定，必须量体裁衣，才能保证后续经营的良好效果。

其二，场地决定格局。“温泉休闲综合体”的休闲特色决定了会议度假酒店一定要区别于城市商务酒店：一方面是在功能布局上要考虑与其他功能板块的互动关系，另一方面是酒店本身充分体现出度假酒店组团式、园林型、休闲化的布局结构，特别要利用场地的优势景观资源，强化与周边环境的有机融合，创造出休闲放松的环境氛围。

其三，文化塑造风格。在总体定位的前提下，酒店的建筑风格要充分吸纳当地建筑文化特色，或创新引入一种融入场地环境的建筑特色，体现出鲜明的建筑风格与休闲气质，力争成为整个温泉休闲综合体的标志性建筑。

5、以“温泉养生地产”为核心，创造利润中心

作为土地综合开发的核心与快速回收投资的载体，“休闲养生地产”是“温泉休闲综合体”开发的关键所在，应成为精心打造的对象，主要有三类：

第一类是作为第二居所的“住宅型物业”。销售完毕之后即完成开发，以公寓或洋房为主，不建议温泉入户，公共的温泉中心只作为配套来使用，可以给予年票的优惠或俱乐部会员卡模式来运作。

第二类是作为可以返租的“度假型物业”。建议温泉入户，以别墅式温泉汤屋为主，包括迷你温泉汤屋（大约50~120平米），以联排为主，此类产品总价格不高，但是休闲功能齐全；温泉别院，一般为院落式别墅，兼具泡浴功能、会议功能，娱乐功能、厨房功能，面向企业小型团体，一般在400~600平米，可以容纳10~20人；温泉大宅，作为真正的高端温泉度假物业，面向私营企业主、企业高级管理层等市场。

第三类是以温泉为特色的休闲商业街。其实质是休闲商业地产，既可以自持，也可以出售，以酒吧、餐饮、养生物品专卖店、健身会所为核心业态，此类物业可以结合温泉，也可以独立开发，但是要注重与温泉区的配合。

“温泉养生地产”的开发运作，主要注重三个方面：

一是温泉综合价值的大力彰显。从主题概念和功能特色上，要突出温泉地产、养生地产、休闲地产的特征，提升地产的附加值。

二是会议度假酒店的充分结合。要结合会议经营，形成对产权式度假物业的返租结构，实现物业价值的最大化利用。

三是整体开发节奏的科学把握。“温泉休闲综合体”一般都是位于城郊或乡村的大盘，全面开花是不现实的，应认清随着项目开发经营的深入，必将带动区域价值的提升，从而进一步推动房地产价值的提升，从而为获取土地升值效应带来的高额回报创造基础。因此，在具体的开发中，要本着“先投资型，后自住型；先经营型，后居住型；先小户型，后大户型；先中端，后高端”的原则来安排科学合理的开发节奏，才能实现土地开发价值的最大化。

6、以“温泉生活方式”为目标，实现品牌突破

温泉生活方式，是温泉度假项目的最高境界。“温泉休闲综合体”的目标，是通过规模化的优势和差异化的产品，构建出多元的功能结构，营造出良好的休闲环境，创造全新的温泉文化，最终形成一种全新的温泉生活方式，让游客充分享受到温泉休闲养生的乐趣。

如果能够成功创造出一种全新的“温泉生活方式”，“温泉休闲综合体”将从项目开发的层面上升到品牌塑造的层面，在提高市场竞争力的同时，为开发商进行品牌的连锁拓展运营创造可能。如海泉湾、天沐温泉、柏联SPA、颐尚温泉等，都是通过温泉生活方式的打造，实现品牌塑造，最后成功实现连锁扩张和运营。

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