走向温泉综合开发时代――“温泉休闲综合体”开发研究

       打造“温泉休闲综合体”

一、温泉走向“综合开发时代”是市场的必然选择

经过10余年的开发经营，中国温泉已经实现产业化发展，并成为中国多元化休闲产业的龙头――全国涌现出来的一大批成功的温泉度假村、温泉小镇和温泉新城表明：温泉对于休闲产业的聚集效应和对于区域经济的带动作用已经得到开发商和各地政府的高度认可。随着旅游业成为国家战略性支柱产业和中国休闲度假产业的进一步发展，加之旅游经济与地产资本的双重驱动，我们判断：温泉仍将是未来休闲度假开发的超级热门。

然而，在消费需求不断升级与市场竞争日趋激烈的态势下，温泉行业必然要进行重新洗牌，规模小、资金弱、功能单一、设施落后的一大批温泉度假村必将被整合，规模化、综合性、复合型的“温泉度假区”将会成为温泉休闲市场的主流模式，温泉将从“单一利用时代”走向“综合开发时代”，这是市场的必然选择，其原因主要表现为两个方面：

其一，从土地开发角度来看，大型温泉度假村的开发需要大规模的资金投入，单一开发温泉泡浴产品显然无法实现快速回报与土地开发价值的最大化，温泉和地产的互动已是必然选择，加之温泉本身所具有的养生与休闲的双重价值，“休闲养生地产”的概念能有力提升地产的附加值、增加开发回报（但凡打上温泉概念的楼盘价格都不菲），因此必然要结合地产的开发。

其二，从消费需求角度来看，富裕起来的人们对于温泉的消费需求，已经不局限于“单一泡浴”的层面，而是要求能够满足其对于“保健疗养、运动游乐、商务会议、休闲度假”等全方位、多层次、综合性的休闲消费需求，导致功能单一的温泉度假村将逐步丧失在市场上的竞争力，亟待改造升级，这也直接加快了温泉从“单一利用”走向“综合开发”的进程。

二、温泉综合开发的目标是打造“温泉休闲综合体”

我们认为，温泉综合开发项目的目标，实际上是打造“以温泉休闲为基础、以会议度假酒店为重点、以休闲养生地产为核心”的“温泉休闲综合体”――小则百余亩即温泉度假村，大则数平方公里即温泉小镇或温泉新城。从功能业态上看，“温泉休闲综合体”主要包括“温泉休闲中心、会议度假酒店、休闲商业街区、运动游乐项目和温泉养生地产”五大核心功能板块。

打造“温泉休闲综合体”，是在搭建一个功能齐全的品质化休闲平台，构造一个温泉休闲产业聚集区，这是温泉开发模式的突破；选择以温泉养生为基础、以会议酒店为重点、以休闲地产为核心的功能业态结构，是业态创新的升级。因此，我们认为，“温泉休闲综合体”，一定未来中国温泉开发的大方向。

建设“温泉休闲综合体”，需要大规模的资金投入，更由于功能业态的综合性，“温泉休闲综合体”的开发具有相当的复杂性和风险性，从开发战略到产品设计，都需要一流的方案――要求规划设计机构不仅要懂温泉，更要洞悉酒店、商业、旅游和休闲地产等领域，能够以商业模式的突破为核心，以休闲综合体的眼光来审视温泉综合开发，从投资运营的实质来把握各个功能板块的互动关系与土地利用结构，才能够真正实现“温泉休闲综合体”开发价值的最优化。

5、以运营科学化的眼光，创新操作模式，突破其发展

运营操作的创新，关系项目的发展升级，主要形成以下经验：

（1）项目运营

一是先做休闲平台，再做休闲地产。休闲平台主要指运动平台、养生平台、会议平台、文化休闲平台，通过休闲平台的打造，来带动休闲地产的开发，是休闲地产项目开发的商业模式实质。

二是先做项目品质，后做销售面积。在开始先注重项目品质，为的是创造品牌效应，在土地充分升值后做大销售面积（追求合理容积率），是为了更大程度的获取增值回报。

三是销售型物业与经营型物业相结合的运营模式。一般来说，除了主题园区、会所、酒店大堂等公建以外，包括酒店客房在内的休闲地产产品均可以产权式物业的手法先售后租，通过会议经营实现回租后的有效使用。

四是以会员卡的模式，实行捆绑销售，增加项目附加值。如高尔夫地产可以与高尔夫会员捆绑销售，温泉地产可以与温泉泡浴年卡捆绑，同一家企业的若干个项目则可以通过会员卡实现组合权益大联动。

（2）企业运营

从“项目开发商”到“区域运营商”，做“一级半”开发。在企业运营上，从“项目开发商”到“区域运营商”，以“一级土地开发与二级土地开发相结合”（即一级半开发）的方式，部分重点项目引进战略合作伙伴共同进行开发，如度假酒店、温泉SPA、养生项目、商业休闲街等，可分别引进国际著名的酒店管理集团、著名SPA、国家级中医理疗机构、休闲商业街各类业态品牌店来合作开发，最终推动整个项目的大发展，而开发商将在降低开发风险的同时，在土地增值与经营分成中获得巨大收益。