休闲地产的开发关键与经典模式研究（下篇）

5、以运营科学化的眼光，创新操作模式，突破其发展

运营操作的创新，关系项目的发展升级，主要形成以下经验：

（1）项目运营

一是先做休闲平台，再做休闲地产。休闲平台主要指运动平台、养生平台、会议平台、文化休闲平台，通过休闲平台的打造，来带动休闲地产的开发，是休闲地产项目开发的商业模式实质。

二是先做项目品质，后做销售面积。在开始先注重项目品质，为的是创造品牌效应，在土地充分升值后做大销售面积（追求合理容积率），是为了更大程度的获取增值回报。

三是销售型物业与经营型物业相结合的运营模式。一般来说，除了主题园区、会所、酒店大堂等公建以外，包括酒店客房在内的休闲地产产品均可以产权式物业的手法先售后租，通过会议经营实现回租后的有效使用。

四是以会员卡的模式，实行捆绑销售，增加项目附加值。如高尔夫地产可以与高尔夫会员捆绑销售，温泉地产可以与温泉泡浴年卡捆绑，同一家企业的若干个项目则可以通过会员卡实现组合权益大联动。

（2）企业运营

从“项目开发商”到“区域运营商”，做“一级半”开发。在企业运营上，从“项目开发商”到“区域运营商”，以“一级土地开发与二级土地开发相结合”（即一级半开发）的方式，部分重点项目引进战略合作伙伴共同进行开发，如度假酒店、温泉SPA、养生项目、商业休闲街等，可分别引进国际著名的酒店管理集团、著名SPA、国家级中医理疗机构、休闲商业街各类业态品牌店来合作开发，最终推动整个项目的大发展，而开发商将在降低开发风险的同时，在土地增值与经营分成中获得巨大收益。

四、休闲地产项目的经典模式

结合案例的分析与项目的实践，我们发现，大型休闲地产项目，均是以优美自然生态环境为前提，以特色休闲项目经营为基础，以主题度假酒店建设为重点，以休闲地产开发为核心，以一流配套服务为支撑的“大型休闲综合体”。主要有以下几种经典模式可以借鉴：

1、“高尔夫庄园”模式

实践表明，将生地变成熟地的最佳办法，就是建设高尔夫球场，其对于休闲地产的带动作用极其明显，除了球场本身拥有极好的景观资源外，更为主要的原因是高尔夫球场是重要的高端政务商务休闲交流的平台，能够引发高端休闲人群的聚集，凸显品质性，从而带动了休闲地产的价值提升，并为休闲地产的销售创造优越基础，国内形成了以观澜湖高尔夫、富春山居高尔夫、春城高尔夫为代表的多个经典案例。

由于地块规模与政策压力的限制，高尔夫庄园模式未来的趋势，已经不再是球场规模的比拼，而在于主题化的创新，即给球场赋予一种独特的文化主题，并围绕这一营造一种独特的景观意境，使球场不仅具有一般的功能与景观，更有不可复制的特色文化内涵，其吸引力与竞争力必定超越常规球场，从而为休闲地产创造更大的附加值，如富春山居高尔夫以黄公望的《富春山居图》为意境打造的蓝本，形成了国内少有的文化型高尔夫，在亚洲市场也颇负盛名。

2、“温泉会都”模式

温泉，是最具带动力的休闲引擎，已经成为全国休闲开发的超级热门，它对于休闲地产的开发具有突出的作用。“以特色温泉水疗产品为吸引，以会议度假酒店为核心，带动先售后租的温泉地产开发”的“温泉会都”模式在市场取得了巨大的成功。其原因有三：一是因为温泉本身具有养生与休闲的双重特性，可以提升地产的附加值；二是因为温泉可以解决酒店经营的冬季问题，并对会议经营有极大带动作用；三是因为如果有观光景区在周边，则可以成为休闲消费的核心平台。

据此，由于有会议经营的支撑与冬季温泉旅游的支持，温泉带动型休闲地产，升值空间非常明显，发展潜力巨大，通常以“先售后租”的产权式物业来操作。这种模式在温泉综合地块的开发中，必将继续大放异彩。

3、“文化度假酒店综合体”模式

悦榕庄酒店、安缦酒店是目前中国度假市场上最炙手可热的度假酒店，这两大均来自新加坡的酒店集团，在中国市场上取得了巨大的成功，并且正在以稳健的速度在持续扩张。究竟是什么原因让它们如此受青睐？文化的魅力！以生态别墅或古村落为载体，强调与自然环境的和谐，与本土文化的融合，在一种独特的文化意境里面享受时尚度假的奢华体验，这种低调的奢华获得了世界范围内许多高端休闲人群的极大认可，造就了一批忠实的“全球粉丝”。

尽管这两家酒店的重点不在地产开发，但我们认为，这些具有鲜明文化主题的精品度假酒店，其文化意境的地域性、其低调奢华的特色性、其时尚浪漫的品质性，一定对休闲地产的开发有着突出的带动作用。

4、“休闲Mall”模式

对于位于城市中心或中心城拓展区的地块，一般采用“休闲Mall――城市综合体”的发展模式，如万达广场。就是通过将品牌餐饮美食街、五星级酒店、购物中心、家电商场、大型电影院、量贩KTV等不同的业态整合在一起，创造一个独具吸引力的区域性休闲消费中心――休闲Mall，然后带动写字楼和住宅地产的开发，此种模式，可以称之为城市中心区休闲地产模式。目前，万达广场的模式，正以势不可挡的趋势向全国各大城市扩张。

5、“主题文化小镇”模式

主题文化小镇，主要是古镇、古街区，或者新打造的小镇。其核心都是创造出符合市场需求、凸显独特主题风情的文化小镇，以小镇为载体，构建文化休闲平台，提升吸引力，进而带动在小镇外围发展的休闲地产，如丽江大研古镇、成都宽窄巷子、上海朱家角古镇、成都芙蓉古镇、楚雄彝人古镇。这种模式，已经成为很多古镇进行休闲化升级与城镇化发展的主流途径。

6、“特色景区综合体”模式

这里所说的特色景区，包括主题公园或休闲景区。

主题公园带动模式，以华侨城和迪斯尼为代表，以游乐园带动休闲地产开发，已经成为业界经典，但需要强大的开发资金、品牌效应与运营管理等多方位支持，进入门槛较高，并非每一个企业都能够操作。

休闲景区带动模式，以安徽某木屋村度假区为代表，通过中国最大的珍稀乡土树木园的打造，并以木屋为特色，带动木屋休闲地产的开发，获得了市场的青睐。此类模式，以稀缺性资源的占有或者打造为前提，投入相对较大，然而一旦开发成功，其开发效益回报将会非常可观，并对城市总体休闲水准也是一个巨大提升。

7、“多元休闲综合体”模式

除了以上几种模式外，还有许多大型项目，往往将几种模式综合起来，形成一个“多元休闲综合体”模式，如东部华侨城。立足生态基础，以多元文化为内涵，将特色景区、高尔夫球场、主题文化小镇、温泉水疗SPA、文化度假酒店以及大型演绎项目综合起来，构筑了一个综合休闲的饕餮盛宴，最终有力带动休闲地产板块――天麓大宅的开发，使之成为南中国品质最高、售价最高的休闲地产产品之一。此模式是大型综合性地产项目值得借鉴的重要模式。

（有关休闲旅游、休闲地产开发等更多研究，详见www.lwcj.com）

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