休闲地产的开发关键与经典模式研究（上篇）

       休闲地产分类及核心困局

当前，中国的传统住宅地产正经受着前所未有的高强度政策调控考验，土地获取难度加大、利润空间持续下降已是不争事实。在此背景下，诸多开发商开始转战休闲地产（包含重要休闲功能的复合型地产）领域，通过打造出满足休闲时代强大休闲消费需求的产品，来实现发展战略的转型，以华侨城为代表的许多先行者已经在这一领域做出了一大批著名的项目，获得了巨大的成功。

但是，由于缺乏具有指导意义的研究成果，许多开发商还未弄懂休闲地产的开发关键，不清楚有哪些经典模式值得借鉴，常常是拿了地不知如何干。为此，作为旅游运营与地产开发的脑库，绿维创景根据近年来休闲地产项目规划咨询实战经验，对休闲地产项目的分布特征、核心困局、开发关键与经典模式进行了初步研究，以供开发商参考。

一、休闲地产项目的分布特征

休闲地产项目的规模一般为数百亩到数千亩不等，从地块分布上来看，主要包括以下三大类：

1、一是在大景区外围的休闲地产项目

此类项目一般距离城市较远（如海南国际旅游岛、黄山、峨眉山、武陵源、千岛湖等名山大川），其开发机会，主要在于依托著名景区的稀缺价值与其已有的庞大市场基础，借助交通的改善、旅游业态从单一观光向综合休闲升级的大势，通过发展互补于核心景区观光功能的休闲业态，来带动第二居所型房地产（投资置业、度假置业为主）的开发。

2、二是在大城市周边的休闲地产项目

此类项目一般位于城郊，距离中心城区在2个小时以内的环城游憩带中（如北京、上海、成都的郊区），规模大都较大，其开发机会，主要是依托良好的交通与城市人群的巨大休闲与居住市场，来带动第一居所与第二居所相结合（投资与自住型置业并存）的休闲地产开发。

3、三是在城中新地块的休闲地产项目

此类项目一般位于中心城区或者位于中心城拓展区，常常拥有某些独特的人文资源或者是城中村大型改造地块，如曲江新区等，其机会主要是依托中心城区强大的休闲消费与地产消费需求，利用城市的产业升级与空间拓展大势，通过特色文化休闲体验产品（商业地产）的打造，来带动第一居所型房地产（自住型为主）开发。

二、休闲地产项目的核心困局

在中国进入休闲时代的大势下，一般说来，不论是上述哪种类别的休闲地产项目，只要拿到地，就已实现赢利。但是，如何把一个项目的赢利做到最优水平，总结出一个成功的开发模式，从而为企业铸就一个全新的品牌并获得地方政府的更大支持，则并非易事，困局体现在：

1、一是缺乏核心吸引物

休闲地产的开发，要使得生地变熟地，需要有核心吸引物。许多项目，特别是位于城市周边的项目，除了拥有较好的生态环境外，几乎没有任何拿得出手的吸引物，更有甚者，就连项目地块本身的生态环境，也极其一般。缺乏核心吸引物，这是相当一部分休闲地产项目所面临的最大困局。

2、二是同质化问题严重

休闲地产的开发，也并非拥有好资源就是拥有春天。在现实中，依托一个核心景区或资源进行开发的休闲地产项目，往往不止一个，而是以集群的形式出现，如海南岛各大湾区、如云南阳宗海板块等，资源同质、客源同质、模式同质、产品同质，可谓“你有我有大家有”，同质化问题非常严重，如何避免陷入“多你一个不多，少你一个不少”的红海竞争，必须破解“同质化”这一核心困局。

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