从“旅游综合体”本质看其规划咨询的关键（下篇）

       （二）开发阶段的规划咨询

1、阶段特征描述
  
拿地阶段完成后，项目将进入真正的开发阶段。本阶段是真正考验企业开发运作能力的阶段，除去以炒地为目的的少量企业，多数企业都将会面临这一个实战性的环节。尤其对于一个初次运作旅游综合体项目的企业来说，由于经验缺乏，此阶段借助外脑进行规划咨询，显得更加重要。

此阶段有两个基本要求：其一是要搞明白项目整体运作的战略；其二是要弄清楚近期启动产品如何真正落地。所谓“长计划、短安排”，意义正在于此。

2、阶段实质目标
  
此阶段的实质目标，是实现土地开发回报的最大化。即在清晰梳理项目整体商业模式与运作战略的前提下，有序打造符合市场需求的产品，最终通过旅游产品的经营、地产产品的销售、配套项目的建设以及三者的完美互动实现土地综合开发效益的最大化。因此，本阶段的重点是：整体战略与定位研究、产品深度策划与落地布局、基于市场发展与土地升值的开发运营建议。

3、对话对象与阶段规划重点
  
开发阶段的规划咨询，以市场为对话对象。目标市场的准确把握、核心产品的创意策划、投资运营的科学安排、经营手法的创新设计，是关键所在。即要形成一个市场明晰、产品落地、投资合理、经营创新的规划咨询方案，才能对项目的实际开发形成真正的科学指导作用。

客观而言，一般的旅游集团或地产企业，特别是初次介入“旅游综合体”项目开发的企业，都需要邀请专业的规划设计机构特别是熟知旅游综合体开发规律的机构，因时（态势）、因市（市场）、因地（地块）、因人（企业）制宜，共同来完成规划咨询方案的编制。方案的核心目标是：基于市场发展与土地增值的态势把握，合理进行旅游产品、地产产品与配套项目的创新设计、规划布局与开发安排，结合经营的创新，最终实现项目综合开发的最优收益。

该阶段的规划咨询任务一般包括三个层面：

第一个层面――“开发运营深度策划”：主要包括以“目标市场休闲需求把握”为目的的目标市场调研、以“产品打造与经营模式借鉴”为重点的相关案例研究、以“市场调研及案例研究结论”为基础的产品深度策划和以“指导具体产品经营运作”为导向的开发运营策划四大部分。

第二个层面――“启动区修建性详细规划”：其目的在于指导近期建设，依据产品的深度策划，结合场地现状与建设条件的综合研究，对用地布局、基础设施、景观系统、重点项目、交通游线、工程管线、竖向关系、环卫系统等进行详细规划。

第三个层面――“启动区建筑、景观及游乐设计”：结合策划与修建性详细规划，进行建筑、景观与游乐的创新设计，将策划与修建性规划的方案“真正落地”。

总结来说，到了开发阶段的项目，在规划咨询的需求上，需要编制《开发运营深度策划、启动区修建性详细规划与建筑、景观及游乐设计》――长线安排与短线建设相结合的落地性方案。

与拿地阶段的规划咨询不同，开发阶段的规划咨询是面向实际开发的深度方案，市场定位问题、产品吸引力问题、建筑景观设计创新问题、指标规模问题、投入产出问题、经营运作问题、营销推广问题，都是“实打实”的“落地问题”，需要规划设计机构对旅游综合体项目的开发规律与投资运作以及各项旅游休闲产品与休闲地产产品的运营手法有相当的把握能力，并且与开发企业充分协调互动，才能够拿出真正具有指导意义的科学方案。

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