田园综合体是助力实施乡村振兴战略的有力抓手，由于涉及农民、村集体、政府、投资商多方利益，在开发过程中，需要尊重市场规律，建立共享机制下的利益分配格局与有效分配模式。绿维文旅根据田园综合体开发过程中存在的四大问题，提出了“256”的开发逻辑，探索如何形成盈利结构，以避免投资失败。

田园综合体是基于企业和政府合作，在乡村社会进行的大范围系统综合规划、开发与运营，形成的是一个新的社区、一种新的生活方式，是企业参与的、农业+文旅+居住的综合发展模式。

田园综合体唯有打造成以乡村为核心，让农民参与并享受利益的综合发展架构，才能实现新型城镇化和城乡一体化的目标，才能真正达到乡村振兴的目标。

田园综合体涉及农民、村集体、政府、投资商多方利益。在开发过程中，需要尊重市场规律，统筹考虑各方利益诉求，有效突破市场逻辑、规划逻辑和机制，建立共享机制下的利益分配格局与有效分配模式。

图 田园综合体模式

壹-田园综合体四大“死穴”

1、缺乏合格的开发运营主体

开发运营田园综合体项目，应当认识到：一方面，农村生产力水平太低，能够具备投资运营能力的优秀农民稀缺；另一方面，城市产业资本、产业力量进入农村仍存在一定程度的政策障碍或者“陷阱”。

缺乏合格的开发投资运营主体，任何田园综合体项目投资回收收益都将难上加难。

2、缺乏合理的“产业植入模式”

适宜的产业项目植入、完善的产业落地条件是田园综合体发展必不可少的条件，单靠个人情怀和一腔热情将难以为继。

三产融合过程中，缺乏“消费流”导入渠道，更没有客户体验价值，导致融合貌合神离，没有真正创造出产业融合条件。

3、缺乏盈利模式的设计

清晰地盈利模式应该包括产品的打造、消费链设计、消费环境营造、投资收益的预测等，没有真的解决“钱从哪里来”“钱到哪里去”和“如何更赚钱”的问题，即旅游项目的资金筹措途径、投资战略布局和收益模式设计。

缺乏真正的策划设计专家，致使不少项目死在伪劣的策划、规划设计上。

4、拿到补贴是唯一目的

不少以投机心态骗国家补贴，一旦拿到政府扶持资金，就立即找退路，乡村振兴没有带来真正的农民、农村、农业的振兴。

贰- 田园综合体“256”开发逻辑

1、认清：田园综合体的两个发展内核

田园综合体是一个跨村跨镇的结构，是基于市场逻辑，实现产业与社区一体化发展的创新理念。其发展结构有两个核心：

一是产业融合

在优势特色产业基础上，通过“农业+”，培育生产、服务、运营体系，积极推进配套产业、衍生产业的发展，形成一二三产业融合发展结构。

二是产居融合

田园综合体对居住的提升绝不仅仅体现在硬件上，而是突破原有村庄发展结构，基于基础设施、公共服务设施以及治理水平的提升，构建综合型社区。

基于产业综合发展和社区综合发展的创新目标，田园综合体必须突破简单的农业综合开发结构，充分利用农村集体土地政策，以集约化、规模化、智慧化的开发手法，实现生产资料与服务资料的整合，突破城镇村规划和建设结构，实现市场主体带动下的农户深度参与，促进城乡融合发展。

2、解构：田园综合体的5大构成部分

以产业融合与产居融合为核心，在乡村振兴与新型城镇化构架下，田园综合体由五部分构成：景观吸引核、休闲聚集区、农业生产区、居住发展带、社区配套网。

（一）景观吸引核

吸引人流、提升土地价值的关键所在。基于丰富的地形、良好的生态基底以及规模化的农业种植，依托观赏型农田、瓜果园，苗木、花卉展示区，湿地风光区等项目，田园综合体可形成景观吸引核，使游人感受田园风光和自然美景，放松身心，体会农业魅力。

（二）农业生产区

农业生产区通常选在土壤、气候条件良好，有灌溉和排水设施的区域，主要通过现代农业科技的引入，开展循环农业、创意农业和农业体验：

一是开展生态农业示范、农业科普教育示范、农业科技示范等项目；

二是通过农业科技和农业传统知识的推广，普及农业知识，加深游客对农业的了解。

（三）休闲聚集区

休闲聚集区，是为满足客群的各种农业休闲需求而创造的综合农业休闲产品体系，是各种休闲业态的聚集（Mall构架的游憩方式），主要包括农家风情建筑（如庄园别墅、小木屋、传统民居等）、乡村风情活动场所（如特色商街、主题演艺广场）、田间游乐场所（儿童游乐、垂钓、农事体验）等。

（四）居住发展带

居住发展带，是田园综合体构建城乡融合的重要支撑。旅游各要素的延伸带动农业与休闲产业发展，形成以农业为核心、休闲为支撑的一二三产融合发展体系。

田园综合体通过产业融合与产业聚集，带动农民社区化居住、产业人口居住、外来游客居住、外来休闲人群居住、外来度假人群居住等五类人口聚集，形成生产、生活、生态相融合的居住空间，构成乡村现代化的核心基础。

（五）社区配套网

社区配套网是田园综合体必须具备的乡村现代化支撑功能，包括产业配套和生活配套：

产业配套是服务于农业、休闲产业的金融、商贸、物流、培训等设施；

生活配套是服务于本地居民生活的医疗、教育、商业等公共服务，两者共同形成产城一体化的公共配套网络。

3、施策：田园综合体打造的6大策略

（一）构建现代农业生产体系，形成合理的农产品供给结构

田园综合体开发，要充分分析资源与环境条件，构建农业生产体系，对农业生产与产业升级所必需的供水、供电、农业设施等进行整体升级，推进中低产田改造和高标准农田建设，积极构建现代农业生产体系，形成合理的农产品供给结构。

（二）构建 “农业+”产业体系，促进产业融合升级

田园综合体的核心是在农业生产基础上，构建“农业+”产业体系，通过农业与科研、农产品加工、休闲旅游、运动健身、养生养老、电商物流等产业的深度融合，构建以一产为核心的一二三产业融合体系，有效解决科研、生产、销售脱节造成的市场供给与需求错位。

同时，通过二三产业的导入，可最大化提升农业产业价值，增加农民收入，提高产业活力，带动区域社会经济协同发展。

（三）以农事休闲体验带动观光、养老等多业态发展

通过不同类型、不同层次、不同规模的乡村旅游与休闲农业产品开发，塑造田园综合体的重要吸引力，有效实现农业与市场的对接。

农事休闲体验打造的核心在于形成观光、游乐、运动、采摘、会议、养老、居住等多业态、多功能的复合与聚集，以满足多样化的市场需求。

（四）构建生态体系与配套服务体系，保障产业与社区一体化发展

在生态体系构建方面，优化田园景观资源配置，打造良好的自然生态环境，积极发展循环农业，充分利用生态环保、农业生产、农业废弃物处理及利用等新技术，实现农业农村可持续发展；构建生态人居环境，为田园生活的塑造奠定基础。

在配套服务体系方面，完善区域内的生产性服务体系，打造农业种源、资本、市场、人才等生产要素服务平台，完善科教文卫等综合社会公共服务设施，加速田园综合体一二三产业融合，推动农业新业态快速发展。

（五）培育新型农业经营主体，优化农业生产经营体系

要大力积极培育新型农业经营主体，引导和支持种养大户、家庭农场、农村合作社、龙头企业等组织的发展壮大。

同时，通过土地入股、代耕代种、土地托管等方式优化农业生产经营体系，实现区域内农民可支配收入的持续稳定增长。

（六）充分发挥田园综合体的综合性开放平台作用

田园综合体的综合性开发平台作用，体现在资源综合开发、产业综合发展、功能综合配置、配套综合建设、目标综合打造、效益综合实现等六个方面。

封图来源摄图网

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