寻找旅游开发项目投融资双方的契合点

       市场分析和投资分析

四、旅游项目市场化的关键是市场分析和投资分析的专业化

在现实的项目规划、策划中，市场分析和投资分析这两点是一些规划和策划的两块短板，问题颇多，具体表现为：

市场分析针对性不强，只是一般性结论，数据结论放之四海皆准，但对本项目决策意义不大；

市场分析支持数据来源不详，不是来自市场调查或者政府统计数据；

市场预测随意性强，缺乏相关依据；

投资分析简单随意，甚至没有相关的财务分析报表予以支持；

没有专业的咨询工程师把关，财务分析漏洞颇多；

没有专业完善的数据库，致使估算指标、概算定额、预算定额混用；

咨询工程师只是对规划、策划的结果进行测算分析，本身不能够对规划、策划起指导、约束作用，咨询工程师对项目只做“可行研究”，不做“不可行研究”等等。

很多市场分析和投资分析缺乏实事求是的态度和科学的方法，不能够达到投资商的要求，这样的规划、策划如何能够支持投资商的决策，用这样的规划策划来招商又谈何容易。旅游项目市场化的问题关键是市场分析和投资分析专业化和职业化的问题。专业化解决的是专业能力问题，职业化解决的是执业态度问题。

事实上，旅游项目市场分析和投资分析的专业化比其它行业要求更高，这是由旅游项目的特殊性决定的。旅游投资项目和其它类型项目相比，具有以下特点：

1.固定资产比例比较高。固定资产占总投资的90%以上，并且数额非常大。固定资产投资比例较高意味着一旦投资失败，就会遭受非常大的损失。

2．专用性。旅游项目相关设施具有专用性，不能随意转为它用，投资一旦形成，退出门槛非常高，一旦经营不善，就会给转嫁风险带来困难，无形中增加了投资风险。

3.收入类别多。不同于一般的工业、农业、商业等项目，旅游项目收入类别较多，一般包括以下几大类：一是一次性收入，包括旅游地产、商铺、土地转让等收入，这点类似于房地产开发和一级土地开发。这部分利润丰厚，但是投入巨大；二是稳定收入，包括物业、设施租赁收入，因为租赁合同一般比较长，这部分收入在一定时间内是稳定的，当然也不排除由于整个旅游项目经营不善招致退租现象的发生；三是经营性收入，包括住宿、餐饮、门票收入等，这部分收入直接和经营状况相关，将随着市场的波动而波动。旅游投资项目收入结构非常复杂，这将影响投资商的判断。

4.市场依赖。市场需求具有多样性，游客对旅游产品的需求具有非常多样化的细分，这对产品提出了更高要求。特殊性需求要靠敏感的市场洞察力才能发现和把握，才能适时地推出适应需求的产品。对市场把握不准，就会失去产品消费的主体，从而产生投资风险。

5.市场导向与产品导向共存。对于旅游项目市场分析不仅包括对现有市场的分析，还要包括对规划产品未来潜在市场的分析，特别是对创新产品的未来市场的分析，这就更加大了市场预测的难度。

图4：旅游项目投资决策流程图

旅游项目不仅其本身具有特殊性，同时这个行业还是一个基础数据不是很完备的行业。同其它行业相比：缺乏相应的估算指标库；统计数据不完善；缺乏专业健全的造价信息；缺乏规范的收入测算方法等。这些就需要专业的咨询工程师付出更多的努力与艰辛，以实事求是的态度把分析做细，把市场分析结论做实。同时，行业主管部门应该加强这方面工作的规范。

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