瑶池仙境 雨林天堂——七仙瑶池热带雨林温泉度假酒店设计解析

  七仙瑶池项目策划

（二）项目策划

1 提出问题

 综合现状分析，目前本酒店面临着市场开发、风格主题、硬件配套评星、租售现金流控制和区域互动等多角度问题，使我们项目团队多方位考量项目开发的市场预期、产品定位。

（1）初出茅庐，何以抢占海南市场？--从地块成熟度的角度论证项目可行性；

（2）温泉雨林，何以抗衡碧海银沙？--从上山下海的趋势谋划项目差异竞争力；

（3）软硬兼施，何以问鼎白金五星？--满足项目成本控制和高端定位的平衡关系；

（4）租售配比，如何进行合理分配？--从产权销售角度满足项目健康持续现金流；

（5）南院北汤，如何创造三赢格局？--从酒店功能的核心出发关联温泉别墅板块；

（6）南亚巴厘，如何打造别样风情？--将东南亚巴厘岛风情进行移植和点睛。

2 分析问题

为解决上述问题，我们结合本体资源特点， 综合考虑成本与租售现金流， 以独特风格文化满足白金五星标准， 丰富配套支撑度假功能， 打造区域经营和收益核心。我院经过研究提出，衡量一个酒店公寓项目的合理性，需要构建6把标尺：

（1）经营合理

（2）成本可控

（3）功能完善

（4）租售配比

（5）主题文化

（6）区域互动

3 解决问题

根据以上分析和推论，我们从经营性、销售性、奢华性、互动性四个角度出发，提出了解决思路：

l  经营性策划思路——定位高端度假酒店

通过对海南、三亚及保亭酒店现状的调查，我们发现海南的高星级酒店利润水平与国内其他地区相比遥遥领先，部分五星级酒店的经营利润率(GOP)水平接近70%，投入产出效益比低星级或经济型酒店更加良好，加之甲方打造高品质温泉酒店综合体的诉求，我们将本项目定位为白金五星度假酒店。另外，面对周围旅游线路尚未成熟且酒店林立的现状，将温泉、雨林差异化资源作为未来酒店发展的核心，得出一个热带雨林温泉度假酒店的策划概念，并与会议和度假功能相结合。

l  销售性策划思路——构建合理租售配比

综合分析本区域的同质酒店，我们认为本项目存在亮点，市场环境优越，潜力巨大。策划的主线应通过妥善处理温泉与酒店之间的关系，构建酒店合理的空间结构和功能分区，设计满足度假客人需要的户型，配套会议、康乐等项目，保证白金五星级品质，并形成合理的产权酒店投资收益模式，让项目发挥自身最大优势和魅力。

（1）产品体系

根据对七仙岭酒店的调研，七仙岭酒店的主要经济来源以客房收入为主，其次是餐饮、会议和康乐。因此，本酒店的产品体系定为住宿、餐饮、会议、康乐。

住宿产品，分为酒店客房、酒店式公寓和总统别墅。通过我院市场调查，中端地产市场（酒店式公寓）和高端地产市场（独栋或联排别墅）的单位用地面积可产生的建筑面积比2.5-3:1，相当于同样面积的建筑用地可以创造的中端公寓地产面积是高端别墅地产面积的2.5-3倍。而市场调查显示两者的销售价格比仅为1.5-2:1，并且酒店区的南侧留有大量高品质别墅用地，为避免同质竞争，因此在不降低总体档次的前提下，我们结合地形，加大了公寓区的面积配比。酒店式公寓主要面向第3套度假型住房需求客户，高端别墅以80-150小别墅为主，主要强调野奢性和私密性。

餐饮提供中、西餐，且以中餐为主。设置多功能厅、宴会厅、董事会议室，满足不同类型会议的需求。提供SPA、棋牌、迷你高尔夫、各种球类、射箭等康体娱乐活动。

（2）销售模式

我们将本酒店的销售模式分为常规销售模式和产权销售模式，并在保证酒店功能性前提下，尽可能降低持有比例，按照“地块内适建客房数量-酒店经营最佳状态客房数=销售数”计算，可销售面积控制在酒店总面积的2/3以上。其中一部分进行产权式销售，即售后签订回租经营合约，合理控制回租比例及租金成本，适当增加回租运营策略，以每年使用天数划分不同档位，提供不同服务和回报，形成良好资金链。对持有部分进行会议、餐饮、康体、娱乐、接待、后勤等多方面功能划分，满足约200间客房的居住需求，保证酒店的白金五星级标准和多方面配套功能。

客房总比例关系

客房经营配比

l  奢华性策划思路——移植巴厘岛风格

首先在建筑风格的确定上，我们从文化背景、纬度约束、产品周期这三个方面，类比了马尔代夫、夏威夷布里斯班、南亚岛屿的度假酒店开发模式，认为本项目在地域生态资源、客群偏好、容积率控制等方面都与南亚岛屿类似，所以我们将本项目的建筑风格定义为具有南亚文化气息、与当地其他度假酒店项目形成鲜明差异的巴厘岛风格特色。

别墅区以地形因素为基础，遵循低密度开发的原则，建设少量纯高端总统套房，其余用地均进行酒店式公寓的开发以增加可销售的建筑面积。地形不适合建公寓区域的进行山地别墅建造，面积差由其他区域补充。

l  互动性策划思路——串联温泉、酒店、别墅

以温泉休闲线、酒店商会线、别院地产线三个主题线将各个项目链条串联起来，形成一点种植，多点开花，一个项目，多项用途的目的。在这个链条中，每一个项目都不是单独功能，可形成功能投资乘数效应，增大项目间正向外部经济效应。比如，温泉作为酒店的配套和主题，估计每年将带来2-3万住宿客源和5-8万餐饮客源；别院区别墅的建设将提升酒店的档次，向高端市场迈进一步；三片区尽可能共用停车场、景观、餐厅、客房、会所等多项资源配套。

酒店、温泉、别院的互动