旅游地产开发从关注“3S”到倡导“3C”――解读卓达集团旅游产业地产开发之路

      

    当前，滨海旅游地产开发方兴未艾，其特点是在开发一般房地产的基础上增加了公共旅游资源的开发利用，其开发方向大部分以观光休闲度假形式为主，通过整合3S滨海旅游资源，即温暖的阳光（Sun）、碧蓝的大海（Sea）、舒适的沙滩（Sand），实现滨海旅游项目的开发。
    但总体而言，国内滨海旅游地产的开发大多数主要还是就旅游项目的开发而开发，缺乏对城市公共资源配套的统筹规划和旅游相关产业配套的建设，旅游地产开发的可持续性和公共旅游资源最大化的实现明显表现不足。
    与之相反，卓达集团从经营城市、产业布局、拉动消费等方面入手，在一系列的旅游产业地产项目运作实践中，摸索出了一条可持续开发之路。
    一、当前滨海旅游地产开发存在的主要问题
    目前，我国滨海旅游地产市场主要存在以下三大问题：
    1、开发方式不规范，资源竞争恶化
    滨海旅游市场的开发属于资源导向型开发，对自然生态资源和旅游资源的占用和依赖度高。目前，常规房地产和旅游房地产在区位上均偏向滨海、滨湖、山区等优质资源区域，存在明显竞争，加上在实际开发中，许多规划的旅游用地大量改为纯住宅开发，一次性买断方式使环境资源浪费较大，在一定程度上影响了高品质旅游项目的开发空间。
    2、开发档次较低、产品结构不合理
    由于行业管理部门对区域资源没有合理统一规划和监管，盲目追求地方政府的经济效益，对开发商准入门槛设置较低，使一些披着旅游资源“华丽外衣”的中小房地产商感觉有机可乘，一哄而上，小规模、低端化发展情况严重，导致粗制滥造的地产项目重复建设。
    3、配套功能不完善、空置率较高
    从旅游房地产前期的发展过程来看，更多的是旅游拉动地产，很多旅游度假区的地产搞上去了，但旅游并没有搞上去，其结果是建了一大批住宅。据统计，在海景房最集中的三亚、乳山等地，由于购买群体几乎全为外地人，加上区域配套建设相对较慢，各小区内的常驻率大多也就在20%左右，因此产生了一大批“睡城”。
    总体来看，绝大部分旅游地产项目的开发，缺乏站在国家战略高度上的统筹规划和强大的产业支撑，景观资源的高效利用和土地价值的最大化很难实现，从这个意义上讲，卓达旅游地产的开发模式对国内旅游地产的开发方向都有一定借鉴意义。
    二、卓达旅游产业地产开发模式特点
    1、卓达“多元价值型”产业地产模式介绍
    今年1月份，在北京会议中心由中国管理案例联合中心、中国最高端的管理评论刊物《北大商业评论》主办的“中国管理创新论坛―暨第四届中国管理学院奖颁奖盛典”上，卓达集团凭借“多元价值型产业地产模式案例”荣获了目前中国学术界最具权威的中国管理学院奖专项金奖，得到了中国专家界一致认可和好评。
    和其他房地产公司单一开发的住宅或商业方式不同，卓达“多元价值型”产业地产模式是从经营城市的视野高度，以城市经营为基本背景，以地产项目运作为载体，以整合资源为手段，以产业为基础，以产业带动就业，以就业带动房地产发展的循环发展模式。
    卓达产业地产的多元价值，如同一个“价值藤”――围绕一个地产”藤”，深度植入其他产业。这使单一的房地产开发具有了多元价值，因此称之为“多元价值型”模式。房地产开发一旦形成“藤”效应，将激发巨大的附加值，这不仅使房地产具有了可持续发展空间，而且对促进行业的长足进步与健康发展，对于我国城市扩张和经济可持续发展也都具有指导意义。
    2、“3C”旅游产业地产开发理念的提出
    随着国家对海南“国际旅游岛”、山东“蓝色半岛经济区”的批复，掀起了新一轮的滨海旅游地产开发热潮。卓达集团将“多元价值型”产业地产运作经验应用到旅游地产开发上来，创造性地提出“3C”旅游地产开发模式理论，即“造城市（city）带动区域配套、上产业拉动消费(consumption)能力、做精品提升客户价值(customer value)”，并通过海南三亚、山东文登、天津武清等地一系列旅游项目的运作，从关注“3S”到倡导“3C”，卓达集团成功走出了一条旅游产业地产可持续开发之路。
    3、“3C”旅游地产模式的特点和启示：
    （1）通过超前的战略眼光先期介入，实行精品战略提升客户价值(customer value)”。
    由于滨海地产项目本身的高端产品特性，决定了项目建设之初一定要走“精品化”道路，重点强调项目的个性化、高品质和创新性。卓达三亚项目以其自身的价值优势屡创销售奇迹，成为旅游度假地产的典范代表之一。
    早在2000年，三亚房地产一片低迷，烂尾楼遍地，人们对房地产丧失信心，谈海景房而色变。就在此时，卓达从废墟中看到希望，大举进入三亚。很快2001年，三亚卓达公司就开始利用和结合当地生态环境资源，与全球最大、业内排名第一的景观规划公司美国易道（EDAW）等专业团队合作，共同打造了定位高端的卓达?东方巴哈马项目。该项目总规划面积540亩，建筑面积超过50万平方米，分三期开发，先后被授予“全国优秀旅游房地产项目”、“三亚明星楼盘”等荣誉称号，成为海南省首个“分户验收”项目。
    该项目的成功运作，对当时沉寂的三亚房地产市场的启动和发展，有极强的示范效应。
    （2）注重产业更新，立足循环经济造城市（city），推动城市化发展。
    产业更新和城市发展是紧密结合在一起的，为了带动整个城市发展和未来经济转型，必须发展一些集聚增长潜力的行业。与其他滨海地产开发企业相比，卓达山东文登项目群选择的行业跨度更广。
    该项目群地处山东半岛蓝色经济区核心区域――文登前岛机械制造业集聚区，主要由三大板块组成，即30万吨级卓达张家埠新港、蓝硅谷――新型绿色环保产业基地和总占地2000平方米的卓达香水海新城。
    在山东项目群建设之初，卓达集团就充分借鉴了国内滨海度假地产的经验，吸取了附近乳山、海阳等地因单一项目开发、区域配套简单导致成为“睡城”的惨痛教训，提出了“以港兴城、以产兴业、以业引人、和谐发展”的开发战略，率先启动了大型港口建设和新型绿色环保产业园区的开发。
    工业园区和港口的开发带来了常住人口，加上各地产业移民的进驻，造成人口迅速聚集，也自然就拉动了经济，盘活了城市，繁荣了生活，形成了以临港产业开发为先导，以休闲度假新城为核心的板块联动，港口拉动产业――产业带动城市――城市繁荣生活的三位一体发展、生生不息的宜居、宜游、宜创业的新兴循环造城模式。
    （3）上产业拉动消费(consumption)，高效集约利用土地，实现卫星城镇的可持续发展。
    城市经济学理论表明，集聚效应产生规模经济效应。城市化进程是人口和产业发展的集约化过程，一个城市的集约程度越高，经济活动的效率就越高。在土地有限的情况下，如何最大限度地提升单位土地的产出效益，提高土地综合利用率，是许多旅游地产开发商面临的课题。在这方面，卓达天津项目群具有典型意义。
    2007年底，依托京津城市一体化战略，卓达集团立足有“津门首驿”之称的天津武清区河西务镇，响应天津市北向战略发展号召，充分利用该镇在漕运、衙门、古驿、书院、运河等方面的历史文化资源和区位优势，适时提出了“魅力?河西务卫星城”的开发建设构想，开创了以文化创意产业和养老健康产业为核心，现代观光农业为支撑，集文化、养老、健康、休闲、旅游、居住等多功能于一体、辐射京津地区的大型卫星城模式。
    该项目群总规划约2000万平方米，由文化创意产业园、中国养老社区、现代观光农业等三大项目群组成。文化创意产业园区启动区――三溪塘项目总建筑面积约40万平方米，目前，一期16万平米艺术家工作室、相应商业配套、艺术交易所等已经交付使用，并成功引进了中华文化促进会会员之家、文化产业（中国）协作体、中国国家画院（武清）国际艺术交流中心等近百家单位，高占祥、刘炳森、孙其峰等数十位国内知名书画家艺术馆和文化创意公司也相继挂牌入驻。
    中国养老社区总建筑面积约600万平方米，是民政部首批国家级养老示范项目。目前，一期启动区总建筑面积30万平米的卓达万和郡和孝文化博物馆、中华国医馆等系列公建配套都在建设之中。
    卓达天津项目群的开发，对于改善当地产业结构、促进产业升级、高效集约利用土地、提高农民收入等方面，都发挥着重要作用，探索出了一条解决“三农”问题、实现城乡统筹的新途径。
    从卓达进入三亚、山东、天津的项目发展分析，可以看出卓达集团逆势而上的战略规划和上产业带动城市发展的项目运作特点。随着近年来滨海旅游地产的迅猛开发，对于如何保护和合理利用区域资源，实现土地价值最大化等各方面，卓达集团倡导的“3C”旅游产业地产开发模式，也许能给其他地产开发同仁带来一些启示。

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