作为一家专业的旅游策划咨询机构,绿维创景规划设计院院长林峰博士指出,超大型旅游综合开发项目的诞生,是产业转型、土地财政与旅游房地产商业利益合流的产物。
旅游是具有引擎效应的产业,能够推进服务产业聚集发展、形成新农村建设的全面提升、带动土地升值、延伸商业房地产及休闲度假房地产等高利润项目,实现开发的快速回报。因此,依托“服务产业聚集、土地升值、房地产高回报”这三要素,已经成为旅游产业发展的主流模式。
绿维创景认为,传统旅游项目(以游客为服务对象,通过服务,获取收益的项目)的投入产出比已经越来越低,特别是在一流观光资源已经全部开发完成之后,旅游服务与旅游设施开发项目都是“高投资、低回报、长周期”型项目。政府为促进产业转型升级的产业开发导向,与投资商在泛地产高通胀时代的高回报率要求,在当今的旅游服务与旅游设施产品开发上,已经形成了明显的矛盾结构。然而,由于国家房地产调控,城市房地产开发十分透明,利润率相对降低,投资商亟需绕过调控政策,获得开发土地。而旅游地产的开发环境相对来说还比较宽松,高额的土地一级开发利润和旅游休闲度假房产利润,可以抵消旅游服务与旅游设施项目开发的高成本。
林峰博士还指出,现在新一轮圈地运动的主要方向,正是面向非城市区域的旅游区域开发。大批房地产商及其他投资者纷纷涉足旅游综合开发,大量资金涌入酒店、温泉、旅游地产、旅游演艺等行业,投资项目也逐渐呈现出大规模、高档次的特点。
目前市场上的超大型旅游综合开发项目,就是在这样的背景下产生的。
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