绿维创景认为,田园城市规划建设,需要配套相应的政策支持,通过修订现有滞后的规划准则,为新田园城市的落地实践,提供可行的上位制度保障。在具体建设中,重点突破三大层面:
1.城市用地的重新规范
在新田园城市中,将突破现有城市、乡村在土地属性上的约束,土地调整的具体措施,包括以下三点:
第一,乡村建设用地纳入城市用地,消除乡村、城市用地在同样使用功能前提下不均价的现状,解决在土地使用权转让过程中,农民利益丧失的问题,这也是农村土地使用权交易的市场前提和制度保障。
第二,已经纳入城市用地的乡村建设用地,其使用性质将在综合规划和乡村规划中统一确定,并通过规划法规和管理制度进行控制。
第三,农业用地与城市绿地的融合,通过发展城市农业,在农业生态科技的支撑下,让农业的生产进驻城市,可以改善城市生态环境,增加城市绿化率,也可以减少城市绿化投入,又可以降低农业产出的运输成本,丰富城市居民的休闲生活,极大提高了土地综合利用价值。
2.创新城乡均等的发展与分配制度
没有城乡一体的规划,或者说没有乡村地区的整体规划,政府基础设施的投资和资助没有法定的依据,也很难制定具体的实施计划。
根据城乡规划,政府可以系统地推动村庄合并或向城镇转移,从而确定投资道路的等级、供电的容量、污水处理的能力等基础设施,提供学校的数量、商业的面积、休闲场地的大小等公共服务,从而保证城乡公共服务的均等化。
3.乡村土地的创新管理
新田园城市下,在乡村土地纳入城市建设用地之后,需要创新化设计,对其进行国有化的综合管理,具体包括三个层面:
第一,严格遵守新田园城市的规划方案。乡村土地开发需要地方政府规划部门审批,土地所有者必须按照既有规划方案进行开发,在未获得批准之前无权擅自开发。一方面实现土地开发权和所有权的分离,同时也为土地使用权转让提供制度化保证。
第二,严控农业用地的使用获批,一方面严格监管农业用地的使用状况,同时,要细化农用地的栽植规范,进而保障城市绿地的面积、农业产业用地的数量,同时有效阻止城市无节制地蔓延。
第三,明晰土地使用补偿标准。政府对乡村用地的开发,征收“开发费”,其计价基于购买价格与开发后的土地价值之差。
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