这里，我们要讲的是旅游引导下的小城镇建设规划，与一级土地开发的关系。

所谓一级土地开发，通俗指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体多为当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。在大多数城市中，土地开发主要是由政府来操作，也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。

旅游房地产土地开发，属于土地一级开发的范畴。严格意义上讲，国内外的土地使用性质都不存在旅游地产用地这个类别，而对于国内出现的“旅游房地产土地开发”概念，其实质是一级土地开发经划拨或转让后，房地产开发商针对项目建成后用于与旅游行业相关的居住和休闲娱乐方面的经营活动来定义的。

我们的结论是：旅游城镇化中的土地一级开发，是与旅游产业的发展紧密结合在一起的，旅游产业的价值，决定了土地的价值。因此，建议旅游房地产商在进行土地一级开发时，必须结合旅游产品与旅游房地产二级市场开发，只有这样才能真正获取一级市场的利润。

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