温泉房地产--在产业聚集中升值

2011-12-08 绿维创景 标签:

      

一、温泉产业及产业聚集趋势

上世纪90年代以来,随着我国旅游业逐渐由观光旅游向度假旅游的转化,以休闲度假为主要功能的大型温泉旅游度假区在全国、特别是南方地区大量涌现,温泉旅游开发快速增热,迅速成为继山水风光、大型游乐场、主题公园、城市观光后我国又一新兴的旅游主题。 

我国温泉旅游度假经历了三个阶段,第一个阶段是改革开放以后,由公费休养性质转变到休闲度假性质的阶段,该阶段最大的特点是“游泳池+澡堂”的模式;第二个阶段,是上世纪90年代开始的,以综合性的旅游休闲活动聚集形成的,特点在于规模大、综合性旅游休闲功能多(商场、骑马、游戏室、高尔夫、滑草场、运动场、野战场、农家乐等),功能复合(观光、娱乐、康体、会议、体育、民俗等),温泉形态和游客类型多样化。

近年来,温泉旅游度假,进入了第三个发展阶段,已经由一个单独的休闲类别,逐步转化为温泉沐浴、桑拿、按摩、SPA、康复、健身、体检等结合的休闲产业链及康复疗养产业链的双产业交织结构形态。多元休闲产业聚集的大型区域旅游结构--旅游休闲产业聚集区也已经大量出现。

受该趋势影响,利用既有温泉资源开发的房地产项目也迅速增加,以北京为例,就出现了汤泉逸墅、昊天温泉家园、七星小筑温泉度假公馆等多个温泉住宅楼盘,包括了多层、小高层、花园洋房、别墅等多种产品形态。            


二、关于温泉产业的产业链 

产业链是建立在产业内部分工和供需关系基础上的,以若干个企业为节点、产品为小节点纵横交织而成的网络状态系统。产业链分为两种类型:一种是垂直的供应链,另一种是横向的协作链。垂直关系是产业链的主要结构,一般把垂直分工划分为产业上、中、下游关系,横向协作关系则是产业的服务与配套。

虽然中国的温泉服务业还未成为一个严格意义上的产业,但从产业角度分析温泉服务业的发展历程和特点,可以发现其“以下游产业为主,横向产业协作突出”的特点,由于其产品具有生产、销售和购买一体化的旅游产业特征,其中游产业几乎没有,上游产业(勘测、开采、设备设计等)数量也相对较少,而其处于服务终端的下游产业则非常发达,包括了利用温泉开发的沐浴、桑拿、按摩、SPA、康复、健身、体检和消费品。 

其横向产业协作的特点主要体现在发达的下游产业,随着国内休闲模式的整体升级和温泉市场的细分,下游产业间的协作关系愈加密切。

三、从产业链角度看国内温泉地产产品开发出现的问题 

通过分析我国温泉产业的发展趋势和各地温泉住宅楼盘的特征,可以发现,我国温泉地产产品存在着以下问题。 

1.大部分温泉住宅均强调其拥有的温泉资源的技术性优势,但各个温泉住宅内所承载的休闲方式和休闲品质却无二致,大多以公用的温泉会所或温泉水疗中心去实现其温泉休闲功能。形成资源主导型住宅为主,休闲主导型住宅尚未发育等现状。 

2.绝大多数的温泉住宅的开发模式依然沿袭的常规住宅开发模式,并未很好地研究温泉休闲方式与居住生活方式的关系,温泉资源未能深度开发,利用程度低,未能很好地成为住宅的增值要素。简单来说,如果把住宅浴室水管中的温泉水换掉,就无法分辨出温泉楼盘与其他休闲型居所的差异。 

3.温泉产业聚集和温泉产业链的逐步完善,是国民生活品质和经济水平提高的必然结果,是迎合了国内旅游休闲产是迎合了国内旅游休闲产业整体升级趋势的产物,但在此趋势下,温泉楼盘的开发却远远落后,大多数温泉楼盘还处在温泉休闲开发的第一、二阶段,仅仅体现了温泉资源,却未能融入丰富的温泉产业;仅仅打造了社区配套的温泉泳池、温泉会所和水疗中心,却未能打造居民的整体温泉休闲生活。 

 4.温泉休闲产业链的下游部分出现了大量协作性很强的商业产业,如康复、水疗、温泉消费品等,但在大部分温泉住宅内,未能体现其既有的横向协作性,没有出现围绕温泉休闲形成的商业物业集群。温泉房地产的商业价值未能得到充分挖掘和运用。

四、产业聚集对温泉住宅物业价值提升中的运用 

通过细分温泉产业及链条,细致分析温泉休闲生活的要素和特征,运用休闲游憩项目的打造模式和思想,我们可以发现,将开发眼光聚焦于现代人的休闲生活方式,着眼于温泉产业聚集,是完全可以大幅度提高温泉房地产的商业价值的: 

1.在温泉休闲住宅的建筑单体设计方面,需要在满足住户正常的居住功能的基础上,运用入户的温泉资源,可以打造极具情趣性的温泉休闲空间(温泉健身房、温泉阳台、温泉影音厅等),也可以根据住户特征,打造特有的温泉功能空间(是私家水疗房,私家温泉理疗房),其三,还可以运用温泉景观打造手法,将温泉融入到整个建筑中。有庭院空间的,可以打造云蒸雾绕、内外通透的温泉庭院,无庭院空间的,可以运用灰空间打造见天或见地的温泉泡汤平台,就算连灰空间也没有,也可以通过局部温泉的运用,打造温泉起居室、温泉餐厅等温泉房间。一方面促进住户休闲方式的提升,另一方面,将住户的日常工作生活与休闲生活真正融为一体。 

2.在社区园林景观的打造上,不仅需要考虑到自然景观的赏心悦目和文化景观的寓意表达,更重要的是,充分理解住户在室内室外的休闲游憩习惯,并结合各产业业态的经营和消费特征,将各种造景要素(山水树石、亭台楼榭等)作为融合住户休闲生活方式的脉络和工具。同时,也将各种温泉休闲业态融入景观中(湖中水疗中心,山林康复中心等),实现社区园林景观的可参与性和可消费性。 

3.在社区配套设施上,在保证基本生活配套(能源、信息、安全等)和休闲配套(健身、娱乐、社交等)的基础上;需要细分各种温泉产业业态的经营模式和特点,适当分拆、并融入进社区配套中。以水疗为例,可营造室内室外、私有或公用的多种冷热水疗空间、设施和设备;同时注重室内装修和园林景观的情景化;将精油、食品、温泉与声光电技术融进社区配套,打造与日常生活紧密联系的温室型会所、康复音乐系统、家庭香氛系统、养生植物和食品配送系统等等。

4.在社区服务的营造中,也需要根据住户日常生活和休闲生活特征,在细分各种温泉产业业态的经营模式和特点基础上,定制公共服务和私家专属服务的综合社区服务系统,公共服务如社区温室、儿童温泉娱乐场、温泉健身场等,私家可以定制的服务包括养生食品药品配送服务、私家水疗服务、私家康复服务等等。 

5.通过以上升级,可以发现,温泉商业的聚集也具有了条件,一方面,在社区商业中逐渐聚集温泉及衍生的商业业态,形成为社区服务的小型温泉商业中心,可容纳的业态包括了温泉娱乐、温泉康复、养生养老、温泉美容品、温泉食品、温泉植被等等,另一方面,在楼盘的营销和物业服务中,形成产业中业态的横向联动,通过与项目外的相关产业业态形成联动经营和联动营销态势,可充分将住户的家居休闲生活和其他生活连成一线,真正实现生活方式的打造,同时也促进了社区商业和服务的引进。


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