楼市开年遇寒流 旅游地产逆势走红

马年春节刚过不久，楼市便相继传出不少利空消息。开年后杭州、常州等地楼盘接连降价，国内多数城市1月成交状况也颇为低迷。而一些房地产业大佬也纷纷发表看空楼市的观点，更是增加了不少人对马年楼市的悲观预期。但从全面的市场表现来看，并非房地产市场整体向下。

尽管开年遇冷有春节假期的因素，今年楼市是否将会遭遇“拐点”也还尚难定论。但伴随着限购限贷等楼市调控政策在去年底相继收紧，传统的住宅地产在狂飙突进之后已现疲态。楼市是否还有投资的空间？春节期间逆势走红的旅游地产正成为不少人的选择之一。随着众多品牌开发商相继进军旅游地产，以及相关产业链的逐渐完善，不少旅游地产项目正成为一些投资者的新宠。

开年多地楼盘降价引关注

日前，作为国内楼市二线城市的领军代表，火爆多年的杭州楼市突然有楼盘连续降价，引发全国围观。2月18日，杭州一个名为信德北海公园的楼盘突然宣布，以15800元/ 的售价“清盘”，房源包括在售的5号楼以及从未销售过的“楼王”6号楼。而去年该项目的均价为18000―19000元/ ，每平方米猛降3000―4000元。

据当地媒体报道，北海公园项目工作人员称，“清仓甩卖”主要是由于周边有10多个项目将陆续开盘，区域竞争压力大，而公司又急需回笼资金增加土地储备。而有意思的是，就在北海公园打响降价头炮第二天，同区域的另一家楼盘迅速跟进，在原价17200元/ 的基础上，以起价11800元/ 、均价13800元/ 入市。

杭州两家开发商接连降价的举措，引来当地刚需购房者蜂拥抢购，老业主则再现怒砸售楼处“维权”景象。而事实上，新年伊始从香港新鸿基降价近四成开始，到长沙、武汉、常州等地多个楼盘接连价格跳水，都引起今年房价或迎来“拐点”的猜测。

据中国指数研究院对国内43个主要城市住宅市场交易情况的监测，今年1月虽然约有半数城市成交价格环比微涨，但超过九成城市的楼市成交量都出现了环比下降。而来自中原地产的监测数据则显示，1月国内各城市楼市供求情况均出现不同程度下滑。

去年以来量价齐升且涨势凶猛的一线城市，今年春节的成交更是可用“惨淡”二字来形容。北上广三城的房管部门数据显示，北京2月份签约量骤降八成；广州中心六区零成交，全市同比下降四成；上海则只有105套的成交，与春节前一周的1460套形成10倍以上差距。

而据美联物业的报告，在另一个一线城市深圳，1月份临近春节发展商推盘有限，仅5个楼盘加推及入市，一手住宅成交遭遇“冰点”，环比下跌超四成。二手住宅虽不及一手住宅下跌严重，但也有超两成的跌幅。

中原集团研究中心总监刘渊指出，开年楼市成交下滑原因主要来自假期效应。春节前一周左右，各线城市成交量出现快速下滑，总量迅速回落，未能延续去年1月的火热行情，出现小幅断档。但值得注意的是，尽管春节因为是假期，楼市表现低迷是淡季的常规。同样适逢去年春节，楼市表现却优于今年。中原地产选取节前一周与春节十日总成交量进行比对发现，今年节日期间少了26.6%的成交量。

进入2月，正值春节淡季，截至2月10日，成交量也未恢复至节前正常水平，与1月同期相比大幅萎缩近八成。齐鲁证券最新一期房地产行业周报则显示，一线城市成交价格环比平均上涨12%，同比平均下降7%；二线城市成交价格环比平均下降13%，同比平均下降7%。一二线城市库存维持上行趋势。一线城市出清周期环比上涨9%，同比上涨91%；二线城市出清周期环比上涨4%，同比上涨40%。

旅游地产春节走红抢眼球

旅游已经成为国人近年来过春节的新时尚。根据国家旅游局发布的数据，今年春节期间，中国各地共接待游客2.31亿人次，同比增长14.0%。而近两年品牌开发商纷纷杀入旅游地产项目，随着这些地处景区的地产项目逐渐成熟，也成为很多旅客的目的地之一。

与一二线城市春节期间“人走城空”的假期低迷状况相对的，是不少热点旅游城市人满为患。在海南、云南等热点区域，游客和度假人士云集，不但为当地旅游业带去财富，也直接带旺了一些旅游地产项目。

据惠州的金融街巽寮湾项目相关负责人称，春节期间“人流旺到爆”，不但酒店、餐饮和景点区接待人数创下历年新高，连售楼部门前的沙滩上都挤满了人，“我春节有去项目，在高速就开始塞车，酒店订不到房，吃个早饭都找不到地方！”

在国内旅游地产项目最多的海南，同样迎来了春节“红利”。刚夺得去年大三亚区域销售金额、销售面积“双料”冠军的海南清水湾项目负责人透露，今年春节期间清水湾总成交达6亿元，成交套数同比增长30%。而位于三亚的高端楼盘半山半岛副总裁徐能力也表示，春节黄金周该项目七天销售额8亿元，与去年相比业绩涨超10%，“是半山半岛入市以来销售最好的一年”。

与海南并称“两南”的云南，也在春节假期受到国内游客的追捧，而密集扎堆彩云之南的各大地产商，也趁机赚得盆满钵满。

在西双版纳，房价只有动辄近3万元/平方米的海南十分之一，西双版纳价格洼地效应显著。随着沧江新区建设逐渐成熟，景观大道、泼水广场、酒吧街、商业配套等一应俱全，这里已经成为全国投资者眼中的新兴热土。

统计显示，西双版纳楼市在春节黄金周期间共接待游客118.31万人次，已成为云南最火的旅游目的地。春节假期，万达版纳国际度假区7天销售物业近80套，销售额近4000万元，世纪金源集团旗下的滨江果园度假山庄销售额突破1亿元，创下全年销售之最。

在云南腾冲，雅居乐的云南“原乡”项目打破把活动主场定格为楼盘的做法，与腾冲政府联合举办了首届腾冲花海节，将活动范围从楼盘扩散至各个景区。据雅居乐当地项目的负责人介绍，在楼盘附近的停车场上，粤A、浙A、川A等各地车牌，比比皆是。

据搜房网数据监控中心统计数据显示，2014年春节期间，全国28个重点城市商品房成交1441套，其中半数城市同比出现下跌，但海南、昆明等旅游城市，春节7天假期成交火爆。海南省春节7天假期共成交309套，仅三亚就占据245套。而昆明共成交240套，成交套数同比增长103.39%。

产业链渐成熟 推高投资价值

尽管开年后全国多地楼市降价消息尚未成“潮”，但对于今年楼市走势，不少业内大佬都一反常态唱衰，引起不少投资者关注。最典型莫过之前一直“唱多”楼市的“大炮”任志强（微博），近日突然改口将年内房价涨幅由两位数缩减为一位数，更警告说，“很多开发商以为今年可能跟去年一样，很乐观。我个人对他们提出警告，我说你们太乐观了，很危险。”

同策咨询研究部总监张宏伟认为，在经济转型与房企转型过程中，旅游产业及旅游地产将带来新的发展机会。由于针对住宅的宏观调控政策只紧不松，不少一度猛涨的城市开始出现房价和成交量增长乏力的局面，而不少房企也纷纷开始寻求旅游地产等多元化的发展方向。如包括雅居乐、恒大、富力、万达、世贸等品牌房企，都已经率先杀入旅游地产市场。

住房与建设部研究中心主任秦虹认为，中国房地产市场经过十几年高速增长，将要进入新阶段。房地产开发将从以住宅开发为主向商业、写字楼、旅游地产等服务型地产转变，这是城镇化率超过50%，人均收入水平超过8000美元以后的必然特征。

有业内人士表示，目前传统住宅项目开发所需的土地往往卖不动，而旅游地产项目不但能够带动当地城市建设在内的投资，又能够增加GDP和就业，因此地方政府对旅游景区和旅游地产的招商引资力度很大，给出的优惠力度也很大。云南、贵州、海南等地成为各路资金投资旅游地产的集中区，与此不无关系。

专家指出，国外的经验表明：当人均GDP达到2000美元后，度假将成为家庭生活的“刚需品”。而截至2013年，中国人均GDP达到6000美元，进入中等收入水平阶段，休闲旅游已成为白领人群的刚性需求。

目前，我国旅游人数已经突破30亿人次，平均每人每年旅游2.3次，与美国2002年的数据4次相比，尚有一定差距。未来5―10年，我国旅游总收入预计将增长15%以上。而根据国家旅游局刚刚发布的数据，今年春节期间，中国各地共接待游客2.31亿人次，同比增长14.0%。

而随着消费能力的提升，不少国人的旅游正从纯粹的观光过渡到休闲度假。人们不再满足于走马观花的风景消费，而希望能有一个合适的居所，停下来享受生活。有研究报告预期，2020年，中国将成为世界上第四大旅游客源国，占世界市场份额8.6%，将至少有20%的中产家庭购置旅游商业经营、度假类不动产物业用于投资理财和休闲度假，按每户50万资产计算，旅游地产私人投资需求规模保守估计将达到40万亿元。其中，2015年我国旅游地产销售收入将突破2000亿元。

不过，也有专家指出，旅游地产不同于普通的房地产开发，它更依赖于环境条件和投资的实力。旅游地产的营销方式是租赁与出售相结合。“大旅游、小地产”的开发理念下，休闲度假需求的升级推动了旅游地产的多元化，旅游地产投资将不再单纯是买房等升值，而是包含“分时度假”等出租获利模式，以及个人度假消费的满足。

度假房让姚小姐

“春暖花开”

案例

姚小姐是在深圳工作多年的白领，今年的春节，她既没回老家也没在深圳过年，而是和家人跑去自己在惠州的“度假小屋”，好好体验了一个“面朝大海、春暖花开”的惬意假期。

2011年10月份，姚小姐看到金融街惠州巽寮湾的旅游地产项目广告，便跑去看房。尽管当时该项目才刚刚启动，相关配套都不齐全，但考虑总价不高，距离深圳又近，她便入手了一套小户型度假房。

当时，这套80平米左右的大一房，单价只要约7000元/平方米左右，总价还不到60万元。姚小姐恰好手头有一笔闲置资金，尽管当时看起来这个投资风险难料，但看着美丽的海景她还是“冲动”出手，一次性付款买下了这套房子。

姚小姐平时工作繁忙，难得过去住，于是和开发商旗下的酒店经营公司签了前三年的返租协议，加上淡旺季合计30天的自主权，度假投资两不耽误。最近两年因为楼盘项目配套逐渐齐备，游客络绎不绝，租金回报每年上涨10%。她算了一下，今年的综合回报率，已经有6.5%了。

现在该楼盘同等位置的房价，已经涨到了大约1.3万元/平方米的水平，这让姚小姐颇为满意自己当初的选择。春节度假期间，她还带了几个亲戚朋友一起来度假，其中有五六个人也果断决定出手，成了她的邻居。

事实上，近两年随着旅游地产逐渐走红，像姚小姐这样的投资者已经越来越多。据雅居乐公司介绍，在其海南的大盘清水湾的买家当中，不乏来自全国各地的投资型客户。他们当中的不少人在收楼之后，就陆续寻找托管机构或者自己进行出租。租赁形式多为短期，主要瞄准五一、国庆和春节等假期前来旅游的客户。

据了解，虽然度假房旺季短租价格不输五星级酒店，却多了一份住家的温馨感觉，依然供不应求，大受市场欢迎。今年春节期间，清水湾的两房单位租金已经达到了每晚2000元，三房更是达到每晚3000元，与不少按揭业主的月供可以相抵。在不少城市限购限贷的背景下，类似的旅游地产项目正日益成为不少投资者的新选择。

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