热炒旅游地产，有“姿势”还未有实质？

中国的旅游业还未成为主导产业，目前仍是停留在“出游”，“度假”则未成为居民普遍的生活方式，对开发商现在热炒的旅游地产项目支撑力有限。―――瑞峰置业副总经理姚丽军

就在东莞的巨无霸旅游地产项目开盘热卖之际，另一个概念也开始在网上热炒：华润置地将在惠州打造“广东第一湾”，华润小径湾项目，面积只有177万，虽远不及樟木头保利生态城60平方公里的体量，但投资额度却与其相当，高达180亿。

两个项目是否会形成竞争关系？又如何差异化定位自身特色？东莞房地产业内人士却分析，国内的休闲旅游市场刚起步，绝大多数开发商热炒“生态”概念，做旅游地产有“姿势”却仍未有实质，很难像海南三亚一样形成强大的吸附力。

“如果细分，这两个项目其实没有什么可比性”。瑞峰置业副总经理姚丽军介绍，保利生态城是靠“规模”取胜，在旅游生态资源上并不具优势，“说白了，就是在空气较好的区域上崛起一座新城，全是人工打造”。

6月底，保利生态城首期联排别墅开卖，就遭遇市场热捧。“但接下来能不能持续火爆，很难说。”姚丽军直言，13000元/的售价远低于深圳房价，保利是借助了其品牌效应和价格优势拉拢了大部分的深圳客。如果以后生态城的定位特色不够鲜明，只依靠“好环境”，无法与塘厦、黄江，甚至附近区域的别墅项目差异化竞争，未来保利生态城的客户资源都将被分流。

反看“广东第一湾”，则占据了“地利”，位于惠州的巽寮湾，享有良好的海景资源。但一样面临压力：这一区域内也有万科、碧桂园等大地产项目进驻，坐拥无敌海景。“如何差异化经营，同样是华润置地需要应对的挑战。”

姚丽军就直言，中国的旅游业还未成为主导产业，目前仍是停留在“出游”，“度假”则未成为居民普遍的生活方式。对开发商现在热炒的旅游地产项目支撑力有限，不少开发商多以生态为噱头，营造旅游特色，但这一模式最终并未成功。

“就是不能真正像海南三亚一样，形成很强的吸附力”。华侨城也是一个成功例子，先行打造这一旅游资源，再拉动酒店和房地产的发展。另外，广东南昆山一些旅游地产项目也经营得较好。不过，大部分项目则受限于旅游景点和大城市之间的距离，很难发展起来。姚丽军说，在大城市周边做小型的旅游地产可以形成“局部区域吸引力”，但做大型的旅游地产项目，则仍很困难。

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