前言:

2013年年初,国务院办公厅正式颁布《国民旅游休闲纲要(2013-2020年)》,纲要提出到2020年要基本落实带薪休假制度。随着浙江、上海、江苏、广东等地区的政策推进,带薪休假制度让中国朝着度假经济时代全面迈进。

绿维创景多年来一直致力于度假产业的研究,已经在城市型旅游度假区、主题型旅游度假区、温泉型旅游度假区、庄园型旅游度假区、滨海滨湖型旅游度假区、山地型旅游度假区、养老型旅游度假区等方面形成大量研究成果与案例成果。

林峰视点:以往那种没有真正考虑生活服务功能、度假服务功能,并缺乏养生养老功能的度假地产发展模式前景堪忧,以修房子卖房子为目标去做度假地产基本上行不通。度假地产的突破包括两个层面:一是土地开发层面。低价拿地高价卖出,这种靠土地成本取胜的模式,可以快速获取回报,但相对来说收益率不高;二是打造环境。通过环境打造,把土地炒热提升价值,这种思路的核心就是通过攒人气来提升地气,最后形成度假地产带来财气。
多视角解读“度假”
视角
特点

2011年,中国人均GDP突破5000美元,中国旅游经历了观光旅游时代、休闲旅游时代后,彻底进入度假经济时代。

旅游"TMA"圈层模式

高端度假(微度假)

高品质-高端化:高端人士、高素质群体专享的高品味、高品质生活

细服务-精细化:细微服务理念,管家式服务下的全方位、立体化服务模式

小圈子-微域化:微圈子下的俱乐部度假方式

小气候-微环境:独特地理环境造就的小气候环境下的度假体验

度假特征

高素质、高品质、高消费、高自主、高文化

低密度、低强度、低辗转、低刺激、低插手

新时期度假是一种旅居生活方式,旅居即亦游亦居,寻找静下心来享受生活,追求健康、精神享受的生活方式;度假是一种生活趋势和生活态度,逐渐成为休闲生活主流。

度假是一种产业经济——度假经济时代的来临,催生一系列新型业态和产业链,成为新时期经济突破发展的一种新模式。

度假的人们经济富裕后追求闲逸生活的一种方式,是一种高品质生活、高幸福度生活的表现,全民度假也是国家经济社会发展的追求,是整个社会的梦想。目前国家正在积极推进带薪休假制度,度假将成为居民生活中必须的生活内容和形式。

将“度假”导入空城,将空城通过“度假化改造”,形成度假区、度假城市、度假小镇等形态,是解决目前我国大量空城的一种手段,度假置业或者分时度假产品能够在一定程度上解决房地产大量空置的问题。

度假区发展态势
1国内度假产业态势
度假潜在客群巨大 出境游是度假时尚 小众顶级产品受追捧 度假理念不足 假日度假为主体
2国内度假区客群关注度

1
舒适性

2
观赏性

3
娱乐性

4
性价比

5
参与性

3国内度假区发展现状
数量

· 据不完全统计,自1992年推出12个国家旅游度假区以来,目前全国旅游度假区的数量约160个,面积从几平方公里到几百平方公里不等

地域分布

· 目前我国休闲度假产品与市场相对集中在经济发达的长三角、珠三角、东部沿海地区,内地除个别大城市周边形成城市休闲产业带外,旅游业态仍以观光为主

资源利用

· 近年来,以山地森林为核心资源的度假区在数量上最多;海滨型的旅游度假区接待游客量最多;滑雪、温泉、主题型的旅游度假区发展最快

市场结构

· 国家旅游度假区成立之初定位为吸引国际市场,21年来的经验表明,中国度假产业的主要支撑面仍然在国内市场,尤其是经济发达地区,市场对休闲度假产品的认知度不断提高,国际市场对我国度假业的贡献很小

4国内度假区发展四大趋势

大众旅游消费理念由单一的观光旅游转向休闲度假旅游;市场竞争导致各旅游主管部门争先挖掘旅游资源、开发各具特色的旅游产品。未来度假区规模化和品牌化的发展要求相关部门找准市场定位、整合优势资源、推动品牌建设、进行产品升级。

形成或强化度假区特色,增强度假区的竞争优势,满足度假区核心客源市场的休闲度假需求,度假区的主题是与其形象联系在一起的。
文化是度假区的灵魂,是度假区能够存在和发展的源泉,是度假区形成特色的主要组成部分。

鉴于当前工业污染和过度城市化带来的负面影响,人们对于原生态诉求日益增强,度假过程中生态诉求已经成为一股不可阻挡的潮流。对度假区生态环境建设和景观园林打造,是未来度假区发展的重要内容。

消费者度假模式逐渐升级,度假客群对于度假环境、度假内容、度假设施、度假氛围的要求越来越高。

度假产品形态

基础度假产品软性度假产品

度假酒店、度假庄园、会所、俱乐部、度假区、度假地产
……
商学院、俱乐部、游艇
……

疗养类、温泉类、SPA类、游艺类、博物馆类、茶酒吧类、夜总会类、歌舞观赏类、农业参与类、高尔夫、马术、滑雪、垂钓、漂流、保龄球、网羽乒球、篮足排球、台球壁球、攀岩、射击、潜水、滑水、滑翔、热气球、狩猎、探险瑜伽、舞蹈类、露营 ……

支撑性度假产品

度假区构建模式

度假区必须具有足够吸引力的核心度假载体,围绕其进行各种基础服务设施的配套,通过软性服务载体提升度假区品质,导入地产物业等作为度假区的盈利主体,形成“1+x+y+z”构建模式。

度假区“1+x+y+z”构建模式

度假区基本类型
1城市型旅游度假区

    城市型旅游度假区的概念已跳出狭义的度假区概念界定,属于广义度假旅游目的地,是集观光、休闲、度假、购物、游憩、娱乐等旅游功能于一体的综合性区域。

以所依托城市的人文历史、建筑景观、风土人情以及周边自然地理条件为核心

利用城市的各种商业设施、娱乐休闲设施形成度假氛围

集观光、休闲、度假、购物、游憩、娱乐等旅游功能于一体

将居住功能与度假功能很好衔接

2主题型旅游度假区

主题型度假区是以人造主题公园为核心,围绕某一个主题,在丰富的娱乐设施和休闲设施的基础上,附加住宿、餐饮以及其他休闲娱乐内容形成的度假区形式,也许迪斯尼的成功经验可以给我们一些启示:

从上到下一体化开发模式

项目的筹划阶段就有了总体的规划思路和对交通以及市场的考虑
度假区每个酒店的设计都在风貌上有一定的把握,从而保证了度假区鲜明的产品特色

一家公司主导的管理模式

迪斯尼公司是度假区绝对的管理者,当地政府和度假区内其他的酒店经营者只是担任监督从属的角色,这样,度假区的各种建设调整措施都能比较有效的贯彻执行。

设施建设紧跟市场动态

迪士尼实行动态监控,对度假酒店、主题公园内的游览体验活动或者是公园提供的周边纪念品都是对游客数量、市场变化准确及时的反馈。

度假产品特色鲜明多元

迪斯尼特色鲜明的度假产品是成功的关键,与此同时度假区还保持了度假内容的广泛性,如高尔夫、钓鱼、酒吧等度假活动。

生态保护贯彻始终

一体化的开发模式减少了资源的浪费;
开发活动始终坚持保留“2000万平米用于环境保护和水处理”的方针政策;
度假区所在的 Reedy Creek Improvement District 没有任何工业项目存在,保证了区域的环境质量。

3温泉型旅游度假区

    温泉型度假区是以温泉为核心载体,导入文化元素,将温泉的疗养功能与娱乐游戏内容和方式相融合,产生的度假区形式。

4庄园型旅游度假区

庄园式度假产品是以休闲度假为主要目的,综合住宿、餐饮、娱乐、运动等多种功能和配套设施的度假综合体,目前庄园的类型主要包括酒庄、休闲农庄、商务会所、度假庄园等。其中,度假庄园是富人郊区化背景下的潮流居住方式——面对城市化进程中,造成城市中心城区的各种污染,如污浊的空气、嘈杂的环境,富人阶层逐渐开始对原生态环境下回归自然生活理念和健康生活方式的追求。度假庄园分为三种:私人大型庄园、地产式别墅庄园、旅游式庄园。目前庄园式产品主要存在于欧洲国家(英国、法国、意大利等),美国,俄罗斯,日本等经济发达国家。

别墅
注重“宅”,投资主要在房子上。
空间较小,一般能容纳10余人聚会。
设计、风格相对统一。
庄园
注重“园”,环境设计和打造占据较大比重。
居住休闲功能更齐全,能容纳上百人Party。
个性化特征明显,设计凸显个性。
5滨海滨湖型旅游度假区

滨海滨湖型旅游度假区是指以海岸、湖泊独特的自然景观为核心吸引物,配套各种住宿、娱乐、餐饮、休闲设施而构成的旅游度假地,包括特有的声音、气味、感觉和景观等。

滨海旅游度假区
滨海旅游开发模式
滨海+休闲城市

对于滨海城市,如何围绕“海”字打造城市休闲空间进而构筑起“城海一体”的旅游核心吸引力,是实现其创新发展的根本力。

滨海+风情小镇

特色的滨海风情小镇,是国际旅游岛建设重要部分,是新形势下乡村旅游发展的必由之路,是打造新旅游产业链的重要举措,可以提升整体旅游业竞争力。

滨海+度假综合开发

在我国热带滨海资源稀缺的情况下,要跳出项目做项目,在更大的视角上整合资源,以综合开发的思路做滨海旅游项目。

滨海+商业

在遵循休闲商业项目一般打造手法的基础上,融入富有滨海特色的游憩模式,构造与众不同的旅游体验。

滨海+酒店

阳光、碧海、蓝天、沙滩是滨海酒店开发的重要依托资源。通过细分市场,提供特色化产品与服务,凸显酒店差异性,是未来滨海酒店发展的一个重要条件。

滨海+主题公园

注重海洋文化的展现,它既是一个海洋文化主题乐园又是一个海洋主题博览园。为彰显其主题独特性和品牌吸引力,必须提升产品的创新力。

滨海+温泉

把相对静态的温泉泡浴与拥有多种动感游乐的滨海项目结合起来,可以产品互补,极大的增强滨海度假区的整体吸引力并提高综合收益。

滨海+农业

乡村旅游是基础,滨海资源是特色,其打造核心是将乡村和滨海的游憩模式充分结合。开发模式:新农村建设模式、风情小镇建设模式、主题公园建设模式。

滨海+文化

注重文化资源的挖掘和文化旅游产品的打造是关键。滨海旅游同质化严重,特色的文化资源可以打造项目的吸引力,带给游客思想和精神层面的新鲜感受。

滨湖旅游度假区
滨湖旅游度假区打造“627”模式
六大策略:
观光湖转变为休闲度假湖
水上产品的开发在湖泊度假区中并非主要地位
注重结合城镇共同发展
城镇成为削弱湖泊旅游季节性变化的调节器
重视开发湖泊淡季产品
湖泊度假旅游项目拓展
两大空间发展模式:
中心扩散模式:核心层(湖面旅游)、周边层(湖岸旅游)
扩散层(湖滨旅游)
城湖联动模式:城区、湖区联动
七大手法:
分层组合资源利用 / 主题化人文山水
多角度景观建设方式 / 实景化游憩方式
组合式休闲度假项目 / 针对性私密手法 / 产业互动性战略
6山地型旅游度假区

山地型度假区是以山地自然景观、山地微环境、山地人文历史、山地特殊资源(如富硒等)为核心,配套各种酒店住宿、娱乐设施、文化休闲、康体养生等产品,形成的一种度假区形式。以峡谷旅游开发为例:

7养老型旅游度假区

度假时代下,以休闲式养老、候鸟式养老、第二居所式养老为主要形式的度假型养老将成为未来一段时期内中国养生养老的主流形态。 绿维创景站在专业度假视角,通过整合养老、地产、旅游三大模块,提出了“度假型养老”模式概念。

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